Spesso si ritiene che i proprietari trasferiscano tutti i costi sostenuti in qualsiasi modo all'inquilino a un tasso forfettario. Tuttavia, questo non è il caso. Quali costi possono essere trasferiti agli inquilini e in che misura è definito con precisione dalla legge. Il locatore paga personalmente una parte dei costi Volevamo sapere dagli esperti del controllo dei costi quali costi sono ripartibili e quali devono effettivamente pagare gli inquilini.
Domanda: quali costi possono essere addebitati agli inquilini?
Esperto del controllo dei costi: questo è regolato in dettaglio. L'ordinanza sui costi di esercizio (BetrKV) è decisiva per questo.
In linea di principio, quanto segue si applica all'assegnazione agli inquilini: Tutti i costi correnti e regolari derivanti dalla proprietà dell'immobile . I costi tipici per questo sono, ad esempio, la tassa annuale di proprietà, i costi per lo smaltimento dei rifiuti e i costi per la pulizia delle strade o i costi di esercizio per l'ascensore, inclusa la manutenzione annuale sotto controllo da parte di una società specializzata. Possono essere ripartiti anche i costi per il riscaldamento e l'acqua calda, le spese salariali e le spese salariali accessorie per un custode, per l'assicurazione stabili e per l'illuminazione dell'impianto generale.
Costi una tantum
In linea di principio, sono esclusi tutti i costi una tantum (ad esempio l'installazione di punti di campionamento per il test obbligatorio della Legionella). Con alcuni costi una tantum, la ripartibilità è spesso un caso limite: ad esempio, quando il proprietario acquista un tosaerba più grande. Se ciò riduce il carico di lavoro dell'assistente impiegato e quindi riduce i costi effettivi del tempo di lavoro, i costi di acquisto del rasaerba possono essere ripartiti in singoli casi. Qui, tuttavia, è necessario prestare molta attenzione alla proporzionalità. Se necessario, un proprietario può anche fatturare e allocare il proprio lavoro che esegue lui stesso a un costo ragionevole se si tratta di un lavoro regolare (ad esempio falciatura del prato, giardinaggio).
Riparazione e manutenzione
In particolare, i costi di riparazione e manutenzione non sono costi operativi e quindi non sono ripartibili. I costi di riparazione e manutenzione sono definiti per legge come costi sostenuti per mantenere la destinazione d'uso dell'immobile e sono causati da usura, invecchiamento e agenti atmosferici come difetti strutturali.
La situazione è diversa con gli ammodernamenti: qui il proprietario può trasferire i costi agli inquilini fino a una percentuale fissa all'anno (di solito dall'8% all'11%) tramite un aumento dell'affitto . Ciò è possibile, ad esempio, quando si installano rilevatori di fumo nell'appartamento. Tuttavia, non è possibile allocare i costi di ammodernamento tramite la contabilità dei costi operativi.
Esempi pratici
Esaminiamo alcuni dei costi recentemente sostenuti e consideriamo quali di essi troveremo proporzionalmente sulla nostra prossima bolletta.
| Punto di costo | ripartibile? |
|---|---|
| Costi di installazione per collegamento via cavo | No |
| fornitore di servizi via cavo per spese correnti | sì |
| Rinnovo della preparazione dell'acqua calda (era scaduta) | No |
| Installazione di punti di campionamento per il test della legionella | No |
| Costi per il test obbligatorio della legionella ogni 3 anni | sì |
| Servizio di pulizia e smerigliatura commissionato dal locatore | sì |
| Pulizie speciali dopo i lavori di ristrutturazione della casa | No |
| spese di pulizia in corso impresa di pulizie | sì |
| costi di gestione per il giardiniere | sì |
| Riprogettazione del giardino | No |
| spese amministrative | no, con un corrispondente accordo talvolta con un importo annuo fisso |
| Perdita di assicurazione affitto, assicurazione di protezione giuridica del proprietario | No |
| Assicurazione edifici, assicurazione incendi | sì |
| spazzacamino | sì (tramite fatturazione del riscaldamento) |
| Spazzacamino con riscaldamento a gas esistente | si (per l'impianto generale, bolletta separata per il proprio riscaldamento) |
| Controllo dei parassiti | No |
Ciò che è e ciò che non è ripartibile in singoli casi può sempre essere contestato. In questo caso vale sempre la pena prima di tutto che il rendiconto dei costi di esercizio redatto dal locatore venga verificato da un ente indipendente ed esperto (es. Centro di consulenza al consumatore). Se sono stati fatturati costi non ripartibili, l'ufficio specializzato competente ti consiglierà sugli ulteriori passaggi possibili.
Domanda: qual è la portata dei costi operativi da pagare?
Non tutti i costi sono imputabili al locatario.
Esperti nel controllo dei costi: in media, gli inquilini in Germania pagano 2,16 euro al m² in costi di esercizio. Questo può variare a seconda del tipo e dell'attrezzatura della casa e della regione. Fino a 2,80 EUR per m² e più sono del tutto possibili (e consentiti) in singoli casi.
I costi per il riscaldamento e l'acqua calda rappresentano una media nazionale di 1,03 euro al m² , i costi rimanenti sono costi generali di esercizio. A seconda del sistema di riscaldamento esistente, anche questi costi possono variare notevolmente: l'intervallo qui è compreso tra circa 0,75 EUR al m² e 1,90 EUR al m² ,
Domanda: cosa dipende dalla possibilità di ripartire i costi?
Esperto del controllo dei costi: la chiave è:
- se si tratta di costi regolari (requisito di base)
- se l'attribuzione dei costi è consentita ai sensi del BetrKV (i costi amministrativi sono, ad esempio, legalmente esclusi)
- se esiste un accordo nel contratto di locazione per l'allocazione di tali costi
- se esiste un accordo con il proprietario o una corrispondente sentenza del tribunale nei casi controversi
Tuttavia, si può discutere sulla ripartibilità dei costi individuali. Un esempio relativamente recente è il noleggio di rilevatori di fumo. Il locatore può concludere un contratto forfettario con il fornitore, che include non solo il noleggio del rilevatore di fumo dal fornitore ma anche i costi per la manutenzione e le ispezioni annuali.
Da un punto di vista legale, solo la parte dei costi di manutenzione dovrebbe essere effettivamente trasferita agli inquilini, ma ovviamente puoi concordare qualcos'altro con il proprietario. Se i costi di manutenzione non sono nemmeno indicati dal fornitore, il proprietario non può semplicemente trasferire l'intero costo dell'affitto agli inquilini a una tariffa fissa. Tuttavia, i proprietari e gli inquilini potrebbero vederlo diversamente. Una chiara decisione legale per tutti i casi è ancora in sospeso.
Domanda: In qualità di inquilino, è possibile richiedere i costi di esercizio pagati a fini fiscali?
I costi per il servizio invernale sono ripartibili.
Esperto del controllo dei costi: in linea di principio, questo è possibile, ma solo con determinate parti dei costi accessori. Questi sono:
- il costo della pulizia degli edifici
- il costo del giardinaggio
- il costo dello sgombero stradale invernale
- il costo della pulizia delle strade
- i costi per servizi artigiani (qui solo costi del lavoro IVA esclusa, spese di viaggio, costi macchine e materiali di consumo)
I primi quattro elementi sono considerati servizi legati alla famiglia che godono di privilegi fiscali. Il 20% dei costi per i servizi domestici e le parti addebitabili dei servizi artigiani può essere detratto fino a un massimo di 1.200 EUR all'anno. Puoi ottenere informazioni più dettagliate dal tuo consulente fiscale o dall'ufficio delle imposte.
