Chiunque abbia scoperto le proprietà di cura come investimento di capitale sta investendo in un mercato futuro redditizio ea basso rischio. Perché è una forma di investimento molto sicura con molti vantaggi e rischi gestibili.
A causa del cambiamento demografico, gli immobili di cura stanno diventando un investimento di capitale interessante. Entro il 2050 ci saranno circa quattro milioni di bisogni di assistenza in Germania. Ma non siamo ancora preparati per questo. Circa il 90% delle strutture di assistenza è completamente utilizzato. Solo nei prossimi dieci o quindici anni saranno necessari centinaia di migliaia di nuovi posti di cura per soddisfare la crescente domanda. Ci sono anche appartamenti per una vita adeguata all'età. Ciò richiede investimenti che finora sono stati effettuati principalmente da banche, assicurazioni o fondi. Nel frattempo, però, il mercato è aperto anche agli investitori privati. E per loro, le proprietà di cura, in particolare l'investimento in appartamenti di cura, sono un investimento utile.
Cos'è un appartamento di cura?
Gli appartamenti di cura sono unità residenziali in una casa di cura. Sono più o meno paragonabili a un condominio. Tuttavia, gli appartamenti di cura sono camere singole o doppie con bagno, alcune con balcone o terrazza. Sono prive di barriere architettoniche e accessibili ai portatori di handicap. Sono presenti sistemi di chiamata di emergenza e aree comuni come sale da pranzo, cucine e aree verdi. Le stanze misurano mediamente dai 25 ai 35 mq e vengono affittate ai residenti dal gestore della casa di cura. La divisione esatta della casa di cura viene effettuata dal promotore immobiliare e dal gestore della casa di cura. Perché quando acquisti un appartamento di cura, acquisisci non solo un'unità residenziale, ma anche proporzionalmente l'area comune. Una società di gestione assume i doveri di un proprietario.
Chi offre case di cura?
La costruzione di case di cura viene solitamente pianificata e realizzata da un promotore immobiliare o da un operatore. La proprietà è inoltre suddivisa in singole unità in base all'Housing Property Act (WEG), che sono a carico di diversi investitori. Broker specializzati conoscono le caratteristiche di questo investimento di capitale e si occupano per te di tutte le formalità. Se non vuoi solo investire il tuo capitale, dovresti pensare attentamente al finanziamento in anticipo. In linea di principio, puoi investire in un nuovo edificio o acquistare una casa di cura esistente da un altro investitore. Puoi farlo, ad esempio, tramite i mercati immobiliari su Internet. Gli operatori immobiliari dell'assistenza infermieristica sono spesso enti di beneficenza,tuttavia, sempre più fornitori comunali e privati stanno entrando nel mercato futuro.
Quanto costa una casa di cura?
I costi di una casa di cura non includono solo la superficie abitabile in metri quadrati, ma anche proporzionalmente l'area comune - e questo può variare notevolmente a seconda dell'impianto. Oltre alle dimensioni dell'appartamento di cura e dell'area comune, anche l'ubicazione e le attrezzature giocano un ruolo: entrambi possono avere un forte impatto sulla redditività dell'investimento di capitale. Pianifica almeno 80.000 euro come investimento. In media, tuttavia, puoi anche pagare da 120.000 a 200.000 euro per una proprietà attraente. Inoltre, ci sono residenze per anziani con una posizione e un'atmosfera speciali fino a 300.000 euro. Non devi coprire l'intero investimento con capitale proprio, ma dovresti avere a disposizione almeno 30.000-50.000 euro. Puoi finanziare gli altri costi per la casa di cura con capitale esterno.È quindi possibile richiedere l'interesse anche a fini fiscali.
Investire in una casa di cura è particolarmente redditizio se la proprietà si trova in una buona posizione ed è anche convincente in termini di qualità e attrezzature.
A cosa devi prestare attenzione quando acquisti una casa di cura?
Esistono fondamentalmente due tipi di proprietà sociale: ammissibili e non ammissibili. Gli immobili ammissibili al finanziamento ricevono finanziamenti statali attraverso i fondi sociali. La vita assistita, d'altra parte, di solito non è ammissibile al finanziamento e non riceve alcun aiuto finanziario dai fondi di previdenza sociale. Se affittate nell'ambito della vita assistita con un contratto di locazione, non avete alcuna protezione dai fondi di previdenza sociale. La vita assistita senza contratto d'affitto, d'altra parte, presenta vantaggi e svantaggi simili a quelli di un condominio: prendi le tue decisioni in una comunità di proprietari, ma sopporti anche i costi di manutenzione. A cosa dovresti prestare attenzione anche:
- Posizione attraente con buone infrastrutture (medici, parchi e negozi nelle vicinanze)
- Collegamento al trasporto pubblico
- Operatore esperto con un rating di credito appropriato
- Attrezzatura di alta qualità
Se stai considerando un finanziamento dal Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), la proprietà dovrebbe soddisfare i normali criteri di risparmio energetico. Se desideri utilizzare la proprietà in un secondo momento, potrebbe valere la pena investire in una vita adeguata all'età o in una vita assistita nelle tue immediate vicinanze.
I vantaggi delle proprietà di cura come investimento di capitale
Quando si investe in proprietà di case di cura, molti degli svantaggi dei condomini vengono eliminati. Ad esempio, non devi occuparti personalmente dell'affitto e della gestione della proprietà. I contratti di locazione normalmente durano dai 20 ai 30 anni. I costi delle persone bisognose di assistenza sono coperti dai fondi di assicurazione sociale, a seconda del bisogno di assistenza. Se non riesci a ricevere il reddito da locazione a causa del bisogno, questo non ti riguarda inizialmente come investitore. Ottieni l'affitto dall'affittuario indipendentemente dal fatto che la casa di cura sia occupata o che l'inquilino non possa pagare. La perdita dell'affitto viene quindi pagata all'inquilino dalle casse di previdenza sociale - e ottengono parzialmente il "pagamento anticipato" dai parenti. Ma questo non si applica nemmeno a te. Quindi hai un certo livello di sicurezza riguardo al tuo investimento.I vantaggi in sintesi:
- Contratti di locazione a lungo termine fino a 30 anni con un inquilino
- Il locatario assume i lavori di manutenzione quotidiana
- Hai bisogno di meno riserve rispetto ad altre proprietà
- Il gestore si prende cura delle preoccupazioni del proprietario, come la preparazione delle bollette
- Il locatario paga l'affitto anche se l'affitto è vacante o l'affitto è ritardato
- Iscrizione nel catasto con tutti i diritti e gli obblighi di vendere, regalare, lasciare in eredità e prestare la casa di cura
- L'immobile è già stato controllato attraverso verifiche di accertamento dei bisogni, ad esempio da parte di operatori, banche ed enti sociali
- Il diritto di occupazione privilegiato in caso di necessità all'interno della famiglia è comune
Chi investe in case di cura come investimento di capitale gode di molti vantaggi.
I rischi delle case di cura come investimento
Quando si investe in una casa di cura, il fallimento dell'operatore è il rischio maggiore. Ciò accade molto raramente in Germania (meno dell'uno percento). Tuttavia, è necessario assicurarsi che la proprietà di assistenza sia occupata per almeno l'85% in modo che l'operazione rimanga economica. Una cattiva posizione, ad esempio con poca necessità di spazio per l'assistenza, attrezzature scadenti o concorrenza nelle immediate vicinanze possono essere le ragioni dell'inefficienza di una casa di cura. Se il locatario non adempie alle obbligazioni alimentari, vi è il rischio di perdita del canone di locazione nonché di risoluzione del contratto di locazione. In un confronto diretto con un condominio in affitto, tuttavia, questi rischi sono piuttosto bassi.
Come si affitta una casa di cura?
La ricerca e la selezione dell'inquilino assume la responsabilità della proprietà di cura. Come investitore, non devi preoccuparti di questo. Concludete il contratto di locazione con l'operatore. Quanto segue dovrebbe essere definito nel contratto:
- Durata del contratto, generalmente da 20 a 30 anni
- Importo del contratto di locazione e compensazione dell'inflazione tramite indicizzazione
- Diritti e obblighi del locatario, come le misure di manutenzione
Quali sono i costi aggiuntivi?
A differenza di un normale condominio, tu come proprietario di un immobile di cura devi sostenere solo bassi costi accessori, come i costi di manutenzione. Questi sono per lo più limitati a "tetto e compartimento". In qualità di proprietario, sei quindi responsabile della manutenzione della struttura portante dell'edificio compreso il tetto. L'operatore della casa di cura di solito paga costi aggiuntivi per le riparazioni e la manutenzione. La direzione della proprietà si occupa delle riserve di manutenzione, che le chiarisce e le vota nell'assemblea annuale dei proprietari. Nel complesso, dovresti considerare quanto segue come elementi aggiuntivi:
- Imposta sul trasferimento di proprietà, tra il 3,5% e il 6,5% circa, a seconda dello stato
- Spese notarili e giudiziarie, circa l'1,5 per cento
- spese amministrative
- Costi di manutenzione, da due a tre euro al metro quadro
- Costi di intermediazione
Le proprietà di cura sono redditizie?
Le proprietà di cura sono attualmente ancora una nicchia. Ma sono considerati un investimento particolarmente sicuro con un alto rendimento. Fino al cinque percento e più è possibile con l'equità appropriata. In media, puoi aspettarti un rendimento dal 3,5 al 5,5 percento. Quando si investe in una casa di cura, si ottiene un elevato livello di sicurezza dei calcoli grazie a lunghi contratti di locazione e un basso rischio di fallimento. Nel contratto di locazione specifichi un aumento automatico del canone (indicizzazione), che viene calcolato sulla base del tasso di inflazione e ti dà un certo livello di protezione dall'inflazione. Ottieni condizioni di finanziamento favorevoli per gli immobili di cura e puoi detrarre dalle tasse edifici e interessi sui prestiti. A causa dell'aumento della domanda, la vendita di una casa di cura è spesso più facile che vendere un condominio.Puoi anche usufruire di vantaggi fiscali qui se sei proprietario dell'immobile da dieci anni.
Gli appartamenti di cura sono più redditizi dei condomini?
In un confronto diretto con i condomini, le case di cura sono molto meno rischiose e più affidabili. Con i condomini non si hanno solo maggiori costi amministrativi e di manutenzione. Devi anche aspettarti co-inadempienze o addirittura affittare nomadi. Devi calcolare le tue riserve di conseguenza più alte. La richiesta da parte degli investitori di case di cura è in aumento. Il reddito da locazione delle case di cura è indipendente dall'economia e dall'inflazione. L'affitto è quindi prevedibile e stabile ed è quindi adatto anche come piano pensionistico e assicurativo.