Il valore del prestito ipotecario di un immobile è essenziale se il suo acquisto deve essere finanziato con un prestito. Perché l'importo dell'eventuale prestito è determinato direttamente dal valore del mutuo. E l'ammontare degli interessi sul prestito dipende anche da questo.
Poche persone sono in grado di pagare una casa o un appartamento senza finanziamento immobiliare. Tuttavia, se è necessario contrarre un prestito per questo, l'importo non può essere selezionato liberamente. Piuttosto, la banca fa dipendere l'importo fornito dal valore del prestito ipotecario della proprietà.
Qual è il valore del prestito ipotecario di un immobile?
Il valore del mutuo è la somma ottenibile per l'immobile con una probabilità che sfiora la certezza al momento dell'acquisto, ma anche in qualsiasi altro momento entro i prossimi 30 anni. Viene determinato nel cosiddetto test sui prestiti ipotecari.
Nell'ordinanza sull'adeguatezza patrimoniale (CRR), il valore del prestito ipotecario è definito all'articolo 4, paragrafo 1 (74) come il valore di una proprietà, "il valore di una proprietà sulla base di un'attenta valutazione della sua commerciabilità futura, tenendo conto delle sue proprietà durevoli a lungo termine, delle condizioni di mercato normali e locali, dell'attuale Viene determinato l'uso nonché gli usi alternativi appropriati ".
Questo valore è così importante per gli istituti di credito perché la casa o l'appartamento acquistato dal mutuatario serve sempre come garanzia per il finanziamento. Se il prestito non può più essere rimborsato, si può arrivare a un'asta di preclusione. Il prezzo di vendita risultante per Your-Best-Home.net o l'appartamento è solitamente inferiore al prezzo originale pagato al momento dell'acquisto. Questo fatto è già preso in considerazione quando si determina il valore del prestito ipotecario di un immobile, che dà alla banca la sicurezza di riavere i soldi.
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Quanto è alto il valore del prestito ipotecario?
Il valore del prestito ipotecario di un immobile non corrisponde né al prezzo di acquisto né ai costi di costruzione di una casa o di un appartamento. Di norma, è compreso tra il 70 e il 90 percento del prezzo di acquisto per attutire possibili rischi di deterioramento futuri. Tuttavia, non tutti i banchi utilizzano questo buffer di sicurezza. Alcune banche si astengono anche da questo sconto, in modo che il valore di mercato della proprietà corrisponda anche al suo valore di prestito.
In conformità con la Sezione 16, Paragrafo del Pfandbrief Act (PfandBG), tuttavia, il valore del prestito non può mai superare il valore di mercato: Oggetto, le normali condizioni del mercato regionale, nonché gli attuali e possibili altri usi. "
Come viene determinato il valore del prestito ipotecario?
Nel determinare il valore del prestito ipotecario per il finanziamento, le banche devono attenersi all'ordinanza sulla determinazione del valore del prestito ipotecario (BelWertV). Se il valore dell'immobile è superiore a 400.000 euro, per la valutazione deve essere chiamato anche un perito.
Per determinare il valore del prestito ipotecario nel test di prestito ipotecario, ci sono tre procedure in una prima fase. Corrispondono a quelli che servono anche per determinare il valore di mercato di un immobile:
- Comparativo
metodo del valore Procedimento valore comparativo utilizza i prezzi di vendita di immobili simili che sono stati recentemente venduti in una zona comparabile e la cui corrisponde a quello della proprietà per cui il valore è ora da determinare condizioni. - Metodo del valore del
reddito Il metodo del valore del reddito viene utilizzato se l'immobile è locato o utilizzato a fini commerciali. Qui il reddito da locazione o reddito commerciale viene confrontato con la spesa per la manutenzione e anche i rischi (come il posto vacante).
Metodo del valore reale Nel metodo del valore reale, viene determinato il valore dell'edificio. A tal fine, un deprezzamento legato all'età viene detratto dai costi per un nuovo edificio comparabile. Se aggiungi il valore del terreno, ottieni il valore reale della proprietà.
Di norma, non viene utilizzata solo una di queste procedure, ma di solito una combinazione di almeno due. Come accennato in precedenza, viene effettuata una detrazione dal 10 al 30 percento dal valore di mercato determinato della proprietà, con conseguente valore del prestito ipotecario dal 70 al 90 percento del valore di mercato.
Rapporto di valutazione per determinare il valore del prestito ipotecario
Numerose banche subordinano l'approvazione del mutuo a un'ispezione immobiliare, durante la quale viene determinato il valore dell'immobile e, di conseguenza, il valore del mutuo ipotecario.
È importante che i potenziali acquirenti sappiano che questa ispezione della proprietà potrebbe non essere fatturata dalla banca. È nell'interesse esclusivo dell'istituto di credito, motivo per cui anche i costi devono essere sostenuti dalla banca. La determinazione del valore del mutuo ipotecario dell'immobile è uno degli obblighi legali della banca, in modo che nessun denaro possa essere richiesto al mutuatario (LG Stoccarda dal 24 aprile 2007 - Az.20 O 9/07 nonché OLG Düsseldorf dal 05 novembre 2009 - Az. I -6 U 17/09).
Perché esiste un valore di prestito ipotecario?
L'importo che la banca metterà a disposizione per il finanziamento immobiliare nell'ambito di un prestito dipende dal valore del prestito. Le banche di solito accettano solo di offrire un massimo dell'80% del valore del prestito ipotecario come prestito di costruzione. Si parla quindi del limite di prestito della proprietà.
Qual è il limite di prestito?
A differenza del valore del prestito ipotecario, il limite di prestito è l'importo fino al quale una banca consente il finanziamento immobiliare. Il limite di prestito è solitamente compreso tra il 70 e il 90 percento del valore del prestito.
Eccezioni a questo, in cui un prestito è reso disponibile fino al valore del mutuo ipotecario per un mutuo edilizio, di solito vengono fatte solo se il mutuatario ha un reddito eccezionalmente buono o può fornire altre garanzie come un immobile che già possiede.
Come viene determinato il limite di prestito?
Affinché la banca sia al sicuro nella concessione del mutuo per il finanziamento della costruzione, dal valore del mutuo ipotecario viene detratta una certa percentuale al fine di raggiungere il limite di prestito. Questo "buffer" aggiuntivo ha lo scopo di proteggere la banca da rischi imprevisti che potrebbero comportare una perdita di valore dell'immobile. La percentuale di questo buffer è variabile e può quindi essere liberamente determinata da ciascuna banca. Di norma, tuttavia, è compreso tra il 70 e il 90 percento del valore del prestito ipotecario.
Il limite di prestito viene quindi calcolato utilizzando la seguente formula:
Valore del prestito ipotecario - sconto percentuale per il rischio = limite del prestito per il prestito ipotecario
Esempio di calcolo per la determinazione del valore del prestito ipotecario e del limite di prestito
Ad esempio, se si vuole finanziare un immobile con un valore di mercato di 500.000 euro, l'istituto di credito procederà secondo questo esempio di calcolo:
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Valore di mercato dell'immobile |
€ 500.000 |
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Valore di prestito (80% del valore di mercato) |
€ 400.000 |
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Limite di prestito (80% del valore del prestito) |
€ 320.000 |
La banca dovrebbe quindi accettare di fornire circa 320.000 euro a titolo di finanziamento per la costruzione. Se equiparasse il valore di mercato al valore del prestito ipotecario, sarebbe possibile un prestito di 400.000 euro. Dovresti coprire il deficit con l'equità.
Qual è il rapporto prestito / valore?
Il valore del prestito ipotecario e il limite di prestito calcolato con esso non sono gli unici valori indispensabili per un prestito immobiliare. C'è anche il rapporto prestito / valore.
Questa percentuale indica la relazione tra l'importo del prestito e il valore del prestito. E decide quali condizioni ti propongono le banche riguardo agli interessi sul prestito ipotecario: minore è il rapporto prestito / valore, migliori saranno le offerte con minori interessi debitori che riceverai dalla banca. In parole povere: maggiore è il capitale proprio, minore è l'importo del prestito e quindi minore è il rischio per la banca. E migliore è l'offerta in termini di interessi che la banca ti fa per il mutuo ipotecario.
Il finanziamento immobiliare è quindi inevitabilmente più conveniente per te con un rapporto prestito / valore basso che con un valore più alto: se porti più soldi, otterrai i mezzi finanziari necessari per finanziare con un prestito con tassi di interesse inferiori rispetto a chi ha meno soldi risparmiati e l'acquisto della casa deve essere completamente finanziato.
Come viene determinato il rapporto prestito / valore?
Il rapporto prestito / valore viene calcolato utilizzando questa formula:
rapporto prestito / valore = importo del prestito * 100 / rapporto prestito / valore
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Valore di mercato dell'immobile |
€ 500.000 |
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Valore del prestito ipotecario |
€ 400.000 |
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Limite di prestito |
€ 280.000 |
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Di meno Equità |
€ 220.000 |
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Ammontare del prestito |
€ 280.000 |
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Periodo di prestito |
70% |
Nel caso di finanziamento della costruzione con un importo del prestito di 280.000 euro e un capitale proprio di 220.000 euro, il rapporto prestito / valore è del 70 percento se si assume un valore del prestito di 400.000 euro.