Un'azione di sfratto è sempre necessaria quando un inquilino si trova in un appartamento che non ha più diritto di utilizzare. Spesso questo è il caso dopo la risoluzione senza preavviso o anche in tempo utile a causa di debiti di locazione. Con l'azione di sfratto, i proprietari hanno l'opportunità in questi casi di riottenere l'accesso alla loro proprietà. Abbiamo raccolto per te le informazioni essenziali sui procedimenti di sfratto qui.
Cos'è un'azione di sfratto?
Un'azione di sfratto si verifica se gli inquilini che sono stati risolti non hanno lasciato la proprietà in affitto dopo la scadenza del periodo di preavviso o se si difendono dalla risoluzione. Il locatore ha quindi il diritto di intentare un'azione di sfratto nei confronti degli inquilini inadempienti.
Il motivo più comune per un avviso di sfratto sono gli arretrati dell'affitto. In Germania, gli inquilini non riescono ripetutamente a rispettare l'obbligo di pagare l'affitto per intero e in tempo. Anche le incoerenze nella fatturazione delle utenze o negli aumenti dell'affitto spesso portano a controversie con il proprietario.
A causa degli arretrati di affitto, ci sono alti debiti insoluti e svantaggi finanziari per il proprietario della proprietà. Il proprietario di solito reagisce a questo con una risoluzione senza preavviso. Un'azione di sfratto offre quindi l'opportunità di persuadere gli inquilini non disposti a pagare per trasferirsi e di lasciare la proprietà in affitto a inquilini solvibili. Oltre agli arretrati per l'affitto, i danni alla proprietà e le risoluzioni dovute all'uso personale sono motivi comuni per un'azione di sfratto. Per il proprietario, è l'ultima risorsa rimuovere un inquilino dalla proprietà in affitto.
Oltre agli arretrati per l'affitto e ai danni alla proprietà residenziale, i motivi frequenti per un'azione di sfratto sono anche le risoluzioni per uso personale.
L'evacuazione di un appartamento in affitto è, in senso giuridico, un'interferenza con i diritti dell'inquilino. Per l'esecuzione giudiziaria di un'azione di sfratto, devono quindi essere soddisfatti diversi requisiti (maggiori dettagli di seguito). Se l'azione in tribunale ha esito positivo, la procedura di sfratto viene avviata ed eseguita dall'ufficiale giudiziario. In caso di sfratto, l'immobile affittato viene quindi lasciato libero e l'inquilino e i suoi mobili vengono rimossi da esso.
Quanto tempo ci vuole prima che il proprietario possa far allontanare l'inquilino dall'appartamento, ovvero quanto tempo intercorre tra lo sfratto e lo sfratto, varia notevolmente. L'esperienza ha dimostrato che ci vogliono dai tre ai sei mesi prima che l'appartamento possa essere evacuato. In alcuni casi, ad esempio se l'inquilino ha problemi di salute o un'altra emergenza, il processo di sfratto può richiedere anni.
Come funziona una causa di sfratto?
Una causa di sfratto si verifica solo quando tutti i tentativi di raggiungere un accordo tra il proprietario e l'inquilino sono falliti e il proprietario non vede alcuna alternativa all'ottenimento dei suoi diritti. Il prerequisito per la causa di sfratto è sempre la precedente risoluzione legale del contratto di locazione da parte del locatore. Se la risoluzione è tempestiva, ad esempio per esigenze personali, il motivo esatto deve essere specificato qui. In caso di risoluzione tempestiva per altri motivi, anche questi devono essere dimostrati.
La risoluzione senza preavviso è legale solo se l'inquilino ha commesso violazioni significative del contratto. Le ragioni importanti che giustificano la risoluzione senza preavviso in conformità con la Sezione 543 del codice civile tedesco includono gli arretrati dell'affitto, il ritardo costante nel pagamento e la negligenza o il danno intenzionale alla proprietà in affitto. Altri motivi possono essere il disturbo della quiete domestica nonostante i ripetuti avvertimenti al conduttore, il subaffitto dell'appartamento affittato a terzi o l'uso commerciale non autorizzato della proprietà.
Dopo aver ricevuto la disdetta, l'inquilino può presentare un'obiezione e difendersi da essa. Alcuni lo fanno intraprendendo un'azione legale contro di esso, altri semplicemente non si trasferiscono dopo la scadenza del contratto di locazione. Se l'inquilino non ottempera alla richiesta di trasloco, il locatore fisserà prima un ragionevole periodo di grazia. Se l'inquilino lascia scadere anche questo periodo di grazia, il proprietario o il suo avvocato può presentare una richiesta di sfratto al tribunale locale competente.
Tuttavia, una causa per liberare una proprietà in affitto può aver luogo non prima di due settimane dopo la scadenza del periodo di preavviso ufficiale. Al momento della presentazione della dichiarazione di reclamo, il tribunale richiede anche al ricorrente di anticipare le spese processuali. Solo dopo che l'importo richiesto è stato trasferito, l'azione di sfratto sarà avviata e inviata al locatario per posta.
L'inquilino non è obbligato a rispondere alla lettera giudiziaria. Di norma, tuttavia, l'avvocato del locatore ha già chiesto una sentenza in contumacia nel corso dell'azione di sfratto, che viene emessa in caso di mancata risposta all'azione.
Dove, quando e come il proprietario deve presentare una richiesta di sfratto?
Quale tribunale è responsabile della richiesta di sfratto?
L'azione di sgombero è sempre presentata al tribunale distrettuale, competente per la circoscrizione in cui si trova l'appartamento affittato. L'importo della controversia non ha importanza. Nel caso delle unità commerciali, invece, la competenza del tribunale dipende dall'importo contestato. Se questo è inferiore a 5.000 euro, l'azione di sfratto deve essere presentata al tribunale distrettuale della città in cui si trova l'immobile in locazione ad uso commerciale. Se l'importo della controversia supera i 5.000 euro, è competente il tribunale regionale.
Quando deve essere presentata una richiesta di sfratto?
Il tempo per intentare una causa per sfratto dipende dal motivo della risoluzione. Se l'inquilino è in mora di pagamento o se la continuazione del contratto di locazione è irragionevole per determinati motivi, la causa può essere presentata quando l'appartamento viene annullato. È il caso, ad esempio, di arretrati per l'affitto o se il proprietario è stato aggredito fisicamente dal suo inquilino. In caso di recesso per esigenze personali, invece, si dovrà attendere un'eventuale contestazione da parte del conduttore e la scadenza del periodo di preavviso.
Come deve essere presentata la notifica di sfratto?
L'avviso di risoluzione deve essere in forma scritta e contenere motivi comprensibili per l'inquilino e un ragionevole periodo di preavviso. Un'azione di sfratto deve essere conforme a determinate normative legali nella forma e nel contenuto. Oltre alla lettera di recesso, potrebbe essere necessario allegare anche un motivo del locatore, che indichi il motivo per cui viene richiesta un'azione di sfratto in caso di obiezione da parte del conduttore. Il motivo dell'azione deve essere indicato in ogni caso.
La domanda di sfratto deve contenere anche i seguenti punti:
- Nomi dell'attore e dell'imputato
- il motivo della richiesta di sfratto (ad esempio arretrati per l'affitto)
- se necessario, dichiarazione del locatore sul motivo per cui l'azione di sfratto è stata presentata nonostante l'obiezione
- Indirizzo del tribunale competente
- indirizzo completo dell'attore, firma personale, luogo e data
- Nome della proprietà in affitto da liberare
La struttura della causa inizia con i dati dell'indirizzo e contiene il nome e l'indirizzo esatto dell'attore. Inoltre, il soggetto fa riferimento ai fatti, ad esempio "sfratto ai sensi del § 543 BGB". Nella lettera di reclamo vengono fornite le informazioni sull'immobile affittato e il nome dell'inquilino. Oltre al riferimento all'importo della controversia, la causa contiene anche il motivo per cui l'inquilino deve Dovrebbe essere forzato il trasloco e possibilmente la richiesta di esigere il pagamento dell'affitto arretrato compresi gli interessi.
L'ulteriore contenuto di un'azione di sfratto include informazioni su come e entro quale data l'inquilino ha ricevuto l'avviso, nonché una nota che se l'inquilino non risponde, viene richiesta una sentenza di mora .
La domanda è firmata dal richiedente con nome e cognome e presentata al tribunale con luogo e data. Poiché errori procedurali possono comportare il rigetto del provvedimento di sfratto, è assolutamente consigliabile rivolgersi al supporto di un avvocato specializzato in diritto locativo al momento della redazione della domanda.
Se non sei un esperto legale, è meglio non redigere da solo l'azione di sfratto, ma farsi aiutare da un avvocato inquilino.
Quanto dura una causa di sfratto?
Una causa di sfratto può richiedere molto tempo ed essere associata a un notevole stress nervoso per proprietari e inquilini. Questo metodo viene quindi solitamente tentato solo se ci sono buone possibilità di successo. Il locatore deve dimostrare un legittimo interesse personale o avere la prova di debiti finanziari o violazione del contratto da parte dell'inquilino al fine di eseguire un'azione di sfratto in tribunale.
Il periodo che intercorre tra la presentazione della causa e il trasferimento effettivo o lo sgombero dell'appartamento da parte dell'inquilino è compreso tra due mesi e diversi anni. Soprattutto se l'inquilino non reagisce allo sfratto o è necessario redigere rapporti, lo sfratto spesso richiede molto tempo.
Quanto tempo ci vuole prima che la sentenza del tribunale sull'azione di sfratto sia definitiva?
Quando si giunge a una sentenza, il tribunale si orienta sui motivi della risoluzione. Se il licenziamento del locatore si rivela inefficace, l'inquilino può continuare a soggiornare nell'appartamento. Tuttavia, se l'azione ha successo, la sentenza del tribunale diventa definitiva quattro settimane dopo la sua notifica e può essere eseguita dall'ufficiale giudiziario.
Come va l'udienza davanti al tribunale distrettuale?
Prima dell'apertura dell'azione di sfratto, il locatore è obbligato a versare al tribunale locale un anticipo sulle spese processuali. L'importo di questa somma dipende dall'importo contestato e può ammontare a diverse centinaia di euro.
In caso di udienza dinanzi al tribunale locale, il locatore deve prima spiegare i motivi che hanno portato alla risoluzione del contratto di locazione e dimostrarli, ad esempio essere in grado di dimostrare arretrati di affitto o danni all'appartamento. Allo stesso tempo, l'inquilino spiega le sue ragioni per l'obiezione e la difesa.I documenti, le relazioni di esperti e le dichiarazioni dei testimoni servono come prove in tribunale. Al termine della trattativa, il giudizio sarà pronunciato e inviato per iscritto ad entrambe le parti. La sentenza del tribunale diventa definitiva quattro settimane dopo l'udienza, per cui questo periodo inizia solo dopo la data dell'annuncio e dopo che la sentenza è stata notificata.
Se il reclamo viene respinto, la risoluzione del contratto di locazione diventa inefficace e l'inquilino può continuare a vivere nell'immobile che ha affittato. Se, invece, viene concesso il titolo di sfratto, l'immobile locato deve essere evacuato entro il termine specificato. In questo caso, l'inquilino sostiene anche il tribunale e le spese di sfratto. Il titolo di sfratto conferisce quindi al proprietario il diritto di evacuare l'appartamento che ha affittato.
Importante: il titolo di sfratto deve includere tutte le persone che hanno il diritto di utilizzare un appartamento o una proprietà ad uso commerciale sulla base del contratto di locazione. Questo include, oltre al conduttore, anche il coniuge, eventuali subaffittuari e i genitori dell'imputato. I figli dell'inquilino, che legalmente sono considerati solo "servi", non sono elencati nel titolo di sfratto. Se la causa di sfratto è diretta esclusivamente contro l'inquilino, si verifica un errore procedurale che porta al rigetto di una causa di sfratto. In questo caso lo sfratto potrebbe non essere eseguito.
L'inquilino ha il diritto di non accettare la sentenza del tribunale locale in primo grado e di presentare ricorso. Il tribunale regionale decide quindi in secondo grado, che prima rivede la sentenza del tribunale locale. Tuttavia, durante il ricorso e fino alla decisione del tribunale regionale, il proprietario ha il diritto di liberare temporaneamente l'appartamento in affitto. Se l'inquilino vince l'appello, il locatore deve sostenere le spese di evacuazione.
Come funzionano l'applicazione e lo sfratto?
Per lo sfratto di una proprietà in affitto, è sempre richiesta una sentenza del tribunale corrispondente in relazione a una clausola esecutiva. La sentenza deve anche dichiarare che il titolo legale è stato notificato al locatario. Dopo che il titolo di sfratto è stato rilasciato, la data di esecuzione è determinata dall'ufficiale giudiziario. Sono trascorse almeno tre settimane tra la data dello sgombero e lo sfratto.
L'ufficiale giudiziario, incaricato dell'esecuzione, annuncia in anticipo il suo arrivo all'inquilino. Alla riunione in loco presso la sede dell'inquilino, l'inquilino ha la possibilità di sfratto volontario. Se l'immobile affittato non viene lasciato volontariamente, l'ufficiale giudiziario richiederà contenitori per riporre gli effetti personali e i mobili nell'appartamento.
Il modo in cui viene eseguito il processo di evacuazione dipende dal proprietario. Può far sgomberare la proprietà affittata tramite un'evacuazione convenzionale o un cosiddetto "sfratto di Berlino". Prima che l'appartamento venga evacuato, il locatore versa un anticipo al tribunale per le spese di evacuazione, che può poi citare in giudizio dall'affittuario.
A questo punto l'unico modo per evitare che lo sgombero venga effettuato è pagare l'affitto. A parte questo, un rinvio della data di esecuzione è concesso solo se ragioni urgenti (malattia acuta o infortunio dell'inquilino) rendono difficile o impossibile la disdetta in tempo dell'immobile affittato.
Non è consentito lo sfratto dell'appartamento da parte del locatore senza titolo legale corrispondente. Anche la presenza di un permesso di sfratto acquisito dal tribunale non autorizza il locatore a ritirare l'inquilino in qualsiasi momento. L'ingresso non autorizzato dell'appartamento da parte del proprietario o l'evacuazione non autorizzata di un appartamento in affitto è un reato penale. Ciò vale anche se il locatore cambia le serrature di un appartamento in affitto con l'intenzione di impedire l'ulteriore ingresso da parte dell'inquilino e ottenere così il possesso dell'immobile affittato.
L'evacuazione dell'appartamento può essere eseguita solo se esiste un corrispondente giudizio sull'azione di sgombero. Occorre anche fissare un appuntamento. Se il padrone di casa lascia l'inquilino con le sue cose, è un reato penale.
Quali sono i tipi di sfratto?
Per lo sfratto di un appartamento in affitto è possibile uno sfratto normale o uno sfratto basato sul modello berlinese. Il proprietario decide come evacuare l'appartamento dopo aver ricevuto il titolo di sfratto dal tribunale.
Lo sfratto
Lo sfratto convenzionale è il tipo più semplice di sfratto e di solito si verifica quando l'inquilino rifiuta di lasciare l'appartamento affittato e consegna le chiavi dell'appartamento al proprietario. In caso di semplice sfratto, l'ufficiale giudiziario nomina un fabbro e una ditta di traslochi. Il giorno dell'evacuazione, l'ufficiale giudiziario fa aprire l'appartamento in affitto, le serrature cambiate e l'oggetto in affitto restituito al proprietario. I mobili e gli altri contenuti dell'appartamento sono conservati in un luogo adatto per almeno due mesi.
Se l'inquilino non ritira o cede gli oggetti di sua proprietà entro il termine di due mesi, gli oggetti utilizzabili saranno messi all'asta e la spazzatura sarà smaltita secondo le normative vigenti. La normale evacuazione può essere effettuata senza troppi sforzi ed è preferita da molti proprietari per questo motivo. Il cosiddetto sfratto di Berlino, tuttavia, è un'alternativa economica allo sfratto convenzionale.
Lo sfratto di Berlino
Il processo della procedura di Berlino è simile al normale sfratto, ma non viene assunta alcuna società di traslochi. Il proprietario è responsabile della pulizia dell'appartamento affittato, che conserva la proprietà dell'inquilino o la lascia nella proprietà affittata. L'inquilino ha quindi un mese per ritirare la sua proprietà. Solo dopo la scadenza di questo periodo, gli oggetti domestici possono essere smaltiti dal locatore se l'inquilino non ha ritirato la sua proprietà.
Per l'evacuazione di Berlino è dovuto un anticipo di circa 500 euro. Questo rende il metodo di Berlino l'opzione più economica. Tuttavia, lo sfratto da Berlino richiede più impegno e iniziativa da parte del proprietario. I proprietari optano principalmente per la procedura di Berlino se si teme di non essere rimborsati per i costi di sfratto da un inquilino insolvente.
Quanto costa un'azione di sfratto?
Un'azione di sfratto può comportare costi diversi. Questi vengono prima anticipati dal proprietario. L'importo esatto dipende dal valore della controversia. Sulla base del canone annuo, i costi possono essere calcolati approssimativamente in anticipo. Dall'importo contestato deriva anche l'anticipo sulle spese processuali da versare in sede di azione di sfratto.
In caso di canoni arretrati, l'importo contestato aumenta dell'importo degli arretrati. I costi da considerare in una causa di sfratto includono:
- Spese di contenzioso
- Spese legali del proprietario
- Spese legali extragiudiziali
- Costi per fabbro e traslochi
- Costi per la conservazione dei mobili dell'inquilino
- Locazione di un magazzino per lo stoccaggio di mobili e oggetti in locali commerciali
Procedimenti legali lunghi o complicati possono comportare costi notevolmente più elevati. Per il locatore, lo sfratto significa sempre un esborso finanziario elevato, anche se non è chiaro se i costi verranno mai rimborsati dall'affittuario.
Quando si pulisce un appartamento di tre stanze, ad esempio, dovrebbero essere previsti costi da 3.000 a 4.000 euro. Perché i costi per lo sgombero si aggirano intorno ai 1.000 euro a camera. Quando si sgombrano un monolocale o un bilocale, si possono prevedere costi di evacuazione e trasferimento di circa 1.500 e 2.000 euro. Inoltre, i proprietari devono aspettarsi un anticipo sulle spese giudiziarie da 400 a 600 euro e spese legali di circa 1.500 euro.
Le spese del tribunale e le spese di sfratto possono essere reclamate dall'inquilino in caso di successo della causa. Di solito, però, il locatore è costretto ad anticipare le spese per l'evacuazione dell'appartamento, poiché gli inquilini insolventi non sono in grado di pagare le spese giudiziarie e legali.
Dopo lo sgombero, all'ex conduttore sarà dato un certo termine per farsi carico delle spese sostenute. Se il debitore non è in grado di pagare le spese e non è possibile raggiungere un accordo extragiudiziale, il locatore ha il diritto di citare nuovamente in giudizio il suo ex inquilino e chiederne il pagamento. A proposito, il tribunale conferisce al proprietario un titolo di pagamento valido per 30 anni e può chiedere ripetutamente al debitore di pagare il debito entro questo periodo.
Se il proprietario si trova in difficoltà finanziarie lui stesso
Il pagamento dell'affitto in sospeso in relazione a procedimenti legali a causa dello sfratto della proprietà in affitto spesso comporta oneri finanziari per il proprietario. Le spese di tribunale e di liquidazione devono essere pagate in anticipo. Se l'inquilino è insolvente, anche il proprietario rischia di non recuperare le sue spese. Per questo motivo, i debiti in sospeso dovrebbero essere prima rivendicati in via extragiudiziale e l'inquilino dovrebbe avere un periodo di pagamento appropriato per saldare i suoi debiti di locazione. Solo se non viene effettuato alcun pagamento entro questo periodo, il proprietario deve citare in giudizio l'inquilino per il pagamento.
Poiché durante i procedimenti legali in corso non viene effettuato alcun pagamento dell'affitto, il locatore sostiene costi aggiuntivi a causa della perdita dell'affitto. Se un caso giudiziario dura due anni, possono sorgere arretrati per l'affitto di 19.200 EUR con un canone di base di 800 EUR.
Se il proprietario stesso si trova in un'emergenza finanziaria a causa della perdita dell'affitto, ha la possibilità di richiedere assistenza legale per l'esecuzione di una richiesta di sfratto ai sensi del §§ 114 e seguenti del codice di procedura civile (ZPO) presso il tribunale competente. La domanda sarà esaminata dal tribunale e, se necessario, approvata se vengono soddisfatti determinati requisiti. Questi includono:
- È probabile che la causa di sfratto abbia successo.
- Il richiedente non dispone delle risorse finanziarie necessarie.
- I requisiti legali (§§ 114 ss del codice di procedura civile) sono soddisfatti.
- L'azione di sfratto è giustificata e non è intenzionale.
Se l'inquilino stesso si trova nel bisogno finanziario durante l'azione di sfratto, può richiedere il patrocinio a spese dello Stato.
Quando è probabile che una causa di sfratto abbia successo?
A causa della protezione degli inquilini, gli inquilini hanno molti diritti. In un'azione di sfratto, il tribunale deve sempre valutare gli interessi del proprietario e dell'inquilino per poter prendere una decisione. Prima di intentare un'azione di sfratto, i proprietari dovrebbero quindi chiedere consiglio a un avvocato specializzato in diritto locativo per avere una valutazione realistica delle possibilità di successo.
Una causa di sfratto ha generalmente successo se i requisiti legali sono soddisfatti e le richieste sono giustificate. In caso di difficoltà, tuttavia, una causa per lo sfratto può essere inutile, poiché la protezione dell'inquilino è più importante qui. Per evitare costi elevati e il rigetto della causa, i proprietari sono quindi spesso invitati a cercare una soluzione extragiudiziale con l'inquilino.
Se l'inquilino paga il debito dell'affitto o lascia l'appartamento volontariamente durante il processo in corso, l'azione di sfratto viene solitamente respinta. Tuttavia, questo è anche il caso se gli inquilini non possono essere trovati temporaneamente o lasciano la proprietà in affitto con un indirizzo sconosciuto, cioè sono i cosiddetti nomadi in affitto. L'azione di sfratto sarà anche archiviata se l'affitto non è stato precedentemente risolto in tempo utile o se il proprietario dichiara che il proprietario non è autorizzato a utilizzare la proprietà.
Quali sono le alternative allo sfratto?
Poiché la stragrande maggioranza delle azioni di sfratto sono presentate a causa di arretrati per l'affitto, lo sfratto può essere evitato pagando l'affitto in sospeso. Lasciando in tempo la proprietà affittata, l'inquilino eviterà anche l'evacuazione forzata.
Teoricamente esiste anche la possibilità di una transazione stragiudiziale con il locatore. Ciò è possibile anche durante i procedimenti legali in corso e una causa di sfratto che è già stata presentata. Tuttavia, un accordo tra le due parti può essere raggiunto solo in casi eccezionali. In caso di arretrati di pagamento, in particolare, i procedimenti di mediazione o arbitrato non sono promettenti, poiché gli inquilini semplicemente non hanno i mezzi finanziari.
In alternativa a una controversia giudiziaria, la gestione pre-giudiziale dei sinistri di locazione è una buona opzione. Lo scopo di questo processo è raggiungere una soluzione consensuale del problema. Nelle loro trattative, i proprietari e gli inquilini ricevono un supporto mirato da un consulente professionale. Se c'è un accordo, il proprietario riceve un impegno ad assumere il debito locativo. Con atto notarile esecutivo può saldare immediatamente i suoi crediti finanziari. Questa soluzione è associata a costi inferiori ed è possibile in qualsiasi momento.
Cosa devono fare gli inquilini quando ricevono un avviso di sfratto?
Se un inquilino riceve un avviso di sfratto dal proprietario, è obbligato a rispondere entro 14 giorni e a dichiarare la propria disponibilità a difendersi per iscritto o di persona presso il tribunale locale. L'inquilino ha altri 14 giorni per giustificare la sua difesa.
In caso di arretrati di pagamento non per colpa propria, l'inquilino può, ad esempio, presentare una dichiarazione della sua banca di casa confermando che ci sono stati ritardi dovuti a processi bancari interni per i quali l'inquilino non è responsabile. Altri motivi di difesa sono, ad esempio, che l'inquilino nega le proprie esigenze o casi di disagio che rendono difficile o impossibile un trasloco al momento, come gravi problemi di salute o un imminente esame finale dell'inquilino.
Come possono gli inquilini evitare una richiesta di sfratto?
L'inquilino ha varie opzioni per evitare una causa di sfratto e la controversia in tribunale, compresi i costi associati. Se gli arretrati dell'affitto sono la ragione dell'azione di sfratto, l'inquilino dovrebbe cercare modi per saldare il debito dell'affitto insieme alla sua banca, al suo avvocato o ad un consulente. Non appena i debiti di locazione sono stati pagati, la risoluzione della locazione e il relativo sfratto diventano inefficaci.
La risoluzione dei crediti in sospeso nei confronti del proprietario è quindi il modo migliore per prevenire una causa di sfratto. L'inquilino può ancora pagare l'affitto insoluto insieme al risarcimento per l'uso entro due mesi dalla presentazione dell'azione di sfratto. Perché dopo che l'avviso di sfratto è stato notificato, all'inquilino viene concesso un periodo di questa durata per saldare gli arretrati dell'affitto.
Se il procedimento giudiziario è già iniziato, la relativa prova di pagamento deve essere inviata al tribunale come prova del pagamento del debito locativo. Il pagamento successivo rende inefficace anche la risoluzione senza preavviso dato dal locatore.
L'inquilino ha anche la possibilità di rivolgersi a un'agenzia sociale per coprire i costi. Se l'affitto viene preso in carico dall'ufficio di previdenza sociale o da un'altra organizzazione sociale, anche l'azione di sfratto scade. Tuttavia, se il proprietario ha dato avviso di risoluzione contemporaneamente alla risoluzione della proprietà in affitto senza preavviso, questo rimarrà valido nonostante il pagamento degli arretrati.
In caso di rischio di senzatetto, l'inquilino deve contattare per tempo l'ufficio dell'assistenza sociale o l'ufficio di indennità di alloggio. In determinate circostanze, l'ente previdenziale rilascerà una dichiarazione di accettazione, valida in sede giudiziaria come riconoscimento per la liquidazione dei debiti di locazione. La risoluzione da parte del proprietario diventa inefficace e l'azione di sfratto viene respinta. Tuttavia, la dichiarazione di accettazione da parte dell'ufficio previdenziale deve pervenire al locatore entro due mesi dalla notifica di sfratto.
Se tu come inquilino ricevi un avviso di sfratto, probabilmente sei scioccato all'inizio. Ma ci sono diversi modi per evitare la causa che stiamo presentando qui.
Evita lo sfratto trasferendoti
Per inciso, l'inquilino può evitare uno sfratto imminente sgomberando l'appartamento in tempo utile. L'azione di sfratto scade quando l'appartamento affittato viene regolarmente consegnato al locatore. L'inquilino ha comunque perso l'appartamento, ma risparmia a se stesso ed eventualmente ai suoi parenti lo stress e anche i costi di sfratto che insorgono, tra l'altro, per il deposito di mobili eccetera.
Dove possono ottenere aiuto gli inquilini se c'è una minaccia di sfratto?
L'ultima risorsa per evitare lo sfratto è la protezione esecutiva, che l'inquilino può richiedere al tribunale competente. I requisiti per richiedere questa misura di protezione includono malattie acute gravi dell'inquilino, rischio di suicidio o senzatetto.
L'approvazione della protezione esecutiva dipende sempre dal singolo caso. In ogni caso, la domanda deve pervenire al tribunale locale competente almeno due settimane prima della data di sfratto annunciata.
Qual è la tariffa di utilizzo?
Il proprietario ha il diritto di richiedere il normale canone di mercato come compensazione invece del canone originale. Questo vale per il periodo in cui l'inquilino soggiorna illegalmente nell'appartamento, ovvero dopo che è scaduto il periodo di preavviso. Il proprietario può richiedere un risarcimento per l'uso dopo la fine del periodo di preavviso ufficiale. Di solito la domanda di risarcimento per l'uso ai sensi del § 546a BGB avviene contemporaneamente all'azione di sfratto. Per il locatore la richiesta di un risarcimento d'uso unitamente all'azione di sfratto significa evitare un secondo procedimento.
Il titolo di pagamento viene quindi pronunciato contemporaneamente all'avviso di sfratto, il che consente di risparmiare sui costi di processo. Se ci sono ambiguità che devono essere chiarite tramite indagini, anche una richiesta di pagamento può ritardare la richiesta di sfratto. Il motivo principale del ritardo è solitamente il calcolo dell'importo della compensazione per l'uso.
Poiché l'inquilino è spesso senza un soldo in caso di licenziamento per debiti di affitto e il pagamento dell'indennità d'uso è piuttosto improbabile, spesso si rinuncia alla richiesta di risarcimento d'uso. Ciò significa che l'evacuazione dell'appartamento non viene ritardata inutilmente.
