Il diritto di locazione regola i diritti e gli obblighi degli inquilini e dei proprietari, ma spesso questi non vengono esercitati o sorge una controversia per altri motivi. Contabilità dei costi di esercizio, affitto, riparazioni dovute, riscaldamento difettoso, biciclette nel corridoio: cosa è consentito e cosa no? Qual è il modo migliore per agire in una controversia? Diamo consigli.
Esiste una vasta gamma di controversie tra proprietari e inquilini: si va dalla fatturazione delle utenze all'inquinamento acustico dei vicini, ai difetti delle abitazioni, alle richieste di aumento dell'affitto o alla modernizzazione. Abbiamo riassunto per te le cause più comuni di controversia. Quindi puoi vedere a colpo d'occhio cosa dice il contesto legale del tuo caso e nel passaggio successivo puoi decidere se la controversia è utile o se è necessario cercare un compromesso.
Cosa dice il diritto degli affitti sulle cause più comuni di controversia?
Fatturazione delle utenze
- Appartamento e spazio commerciale
Secondo la Corte federale di giustizia (BGH), i proprietari non sono tenuti a fatturare separatamente i costi di esercizio per appartamenti e spazi commerciali, a condizione che l'inquilino non sia significativamente svantaggiato. L'inquilino può vedere i documenti di fatturazione nei locali del proprietario. Il padrone di casa deve solo fare delle copie se ciò è irragionevole per lui a causa della distanza (BGH VII ZR 78/05). Suggerimento: scopri qui gli errori più comuni nella fatturazione delle utenze. - Affitto e costi
Se gli appartamenti sono vuoti, il locatore deve assumersi i costi accessori per questi appartamenti se alloca i costi operativi in base al rapporto tra la superficie dell'appartamento in affitto e la superficie abitabile totale (BGH VIII ZR 159/05). Gli inquilini possono rifiutarsi di modificare il contratto se solo pochi appartamenti sono liberi per un breve periodo. - Assegnazione consentita
Secondo il BGH, anche gli inquilini degli appartamenti al piano terra devono contribuire ai costi di esercizio dell'ascensore. Una ripartizione differenziata dei costi di esercizio, ad esempio per il servizio di custode, pulizia delle aree comuni, illuminazione, manutenzione del giardino o ascensore, non è praticabile (BGH VIII ZR 103/06). Il locatore può condividere i nuovi costi di esercizio, ad esempio per l'assicurazione di responsabilità civile appena stipulata, con il locatario, a condizione che questi li abbia riservati nel contratto di locazione (BGH VIII ZR 80/06).
Riparazioni cosmetiche
Dopo che il BGH aveva già dichiarato invalide le clausole nei contratti di locazione nel 2004, secondo cui gli inquilini devono rinnovare "al più tardi" o "in ogni caso" dopo determinate scadenze, nell'aprile 2006 ha fatto un ulteriore passo avanti: secondo questo, il contratto di locazione deve chiaramente affermare che le scadenze sono flessibili. Se non ci sono aggiunte come "di regola" o "in generale", la clausola è inefficace (BGH VIII ZR 178/05).
- Clausole di risarcimento
Se nel contratto di locazione sono presenti clausole di risarcimento, il locatore può, se i termini di ristrutturazione non sono ancora scaduti, richiedere una percentuale dei costi di ristrutturazione per il periodo di usura dall'ultima riparazione cosmetica. Tuttavia, le clausole di compensazione non devono essere basate su scadenze rigide. In caso contrario, svantaggiano l'inquilino in modo inappropriato perché non tengono conto delle condizioni dell'appartamento (BGH VIII ZR 52/06).
Spazio vitale
Sai come misurare correttamente il tuo spazio vitale? Questo può farti risparmiare denaro, perché: Se lo spazio vitale è più del 10 percento inferiore a quello specificato nel contratto di locazione, c'è un difetto che ti dà diritto a ridurre l'affitto (BGH VIII ZR 205/03 e 347/04).
Quando cercare una consulenza legale
Entrambe le parti dovrebbero informarsi sui propri diritti e obblighi, ad esempio in questi articoli aggiuntivi:
Diritto di locazione: i tuoi diritti e doveri come inquilino e proprietario
Comunità di proprietari: diritti e obblighi dei proprietari di immobili
Risoluzione per uso personale: i tuoi diritti e doveri
Diritto speciale di utilizzo: esempi, diritti e obblighi
Tra vicini: questi diritti e obblighi contano in estate
Questo dovrebbe essere seguito da una conversazione ragionevole. Se ci sono conflitti con i vicini, dovresti anche informarne il proprietario. Se ci sono delle carenze nell'appartamento, dovresti informare il proprietario il prima possibile e chiedergli di correggerle. In caso di aumento dell'affitto, è possibile verificare l'indice degli affitti locali presso l'ufficio comunale per le abitazioni o presso uno dei gruppi di interesse.
Diritto di locazione: esempio di uno scenario di conflitto "aumento dell'affitto"
Il padrone di casa chiede al suo inquilino di aumentare l'affitto da 6 a 7 euro al metro quadro. Per l'appartamento di 100 mq, questo significa 100 euro in più di affitto al mese. L'inquilino rifiuta l'aumento dell'affitto. L'indice di affitto locale prevede 6 euro in basso e 7 euro in alto per un appartamento di dimensioni comparabili. La tabella sottostante (fonte: Deutscher Mieterbund Berlin) mostra i possibili passi verso un accordo.
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misurare |
costi |
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1 ° passo |
Conversazione personale tra proprietario |
- Nessun costo - |
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2 ° passaggio |
Coinvolgimento di un mediatore (tramite l'associazione degli inquilini |
Può essere concordato liberamente, ad esempio 50 euro |
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3a fase |
1a istanza: tribunale distrettuale |
Con un valore di contenzioso di |
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4 ° passo |
2 ° grado: ricorso al tribunale regionale |
Circa 820 euro per |
Suggerimento : prima di decidere di andare in tribunale: il tribunale distrettuale suggerirà spesso una soluzione. Ciò significa che coprirai i costi in modo proporzionale. In termini di risultato, puoi averlo più economico con un mediatore. Se la conversazione faccia a faccia fallisce, suggerisci la mediazione.
Dopo una consultazione fattuale, entrambe le parti discutono dell'aspetto del passaggio successivo. Tuttavia, ci sono casi in cui non è possibile alcun compromesso o una parte si rifiuta di accettarlo. Se i fronti si induriscono, ci sarà una disputa in tribunale.