Cambio di lavoro, nuovo partner o aggiunta alla famiglia: sono molti i motivi per cui un vecchio appartamento non serve più allo scopo e perché si desidera rescindere il contratto di locazione. Puoi scoprire qui quali periodi di preavviso devi rispettare e quando il proprietario può risolvere il contratto di locazione.
Le cose più importanti a colpo d'occhio
Come si risolve un contratto di locazione?
Se hai firmato un contratto di locazione a tempo indeterminato come inquilino, hai un periodo di preavviso legale di tre mesi. Ciò significa che la disdetta scritta deve pervenire al locatore entro e non oltre il terzo giorno lavorativo del mese.
Come esco dal contratto di locazione in caso di separazione?
In caso di separazione, la locazione continuerà ad esistere. Ciò significa che anche se uno dei partner si trasferisce, sei ancora il partner contrattuale con tutti i diritti e gli obblighi. È meglio negoziare un accordo di risoluzione con il proprietario in modo che il partner in movimento possa recedere dal contratto di locazione.
Quando devo cancellare?
Se hai un periodo di preavviso di tre mesi, devi aver comunicato la disdetta al locatore entro e non oltre il terzo giorno lavorativo del mese. Ad esempio, se un inquilino esce il 3 giugno, l'affitto termina il 31 agosto.
Risoluzione del contratto di locazione: ecco come funziona
Una risoluzione del contratto di locazione è valida solo se redatta per iscritto e stampata su carta. Non sono consentite terminazioni verbali, e-mail, fax o altri messaggi di testo.
Invia la cancellazione tramite posta raccomandata
Per sicurezza, dovresti sempre inviare la tua lettera di disdetta al proprietario per posta raccomandata. Hai le seguenti opzioni:
- Posta raccomandata: il postino conferma di aver inserito la lettera nella cassetta delle lettere del proprietario.
- Consegna raccomandata: l'annullamento verrà consegnato personalmente dal postino al locatore. Gli è consentito consegnarlo solo dietro firma.
- Raccomandata con ricevuta di ritorno: L'annullamento verrà consegnato personalmente anche dal postino. In qualità di inquilino, riceverai anche una ricevuta che la lettera è arrivata.
Buono a sapersi: naturalmente puoi anche portare tu stesso la disdetta al proprietario. È meglio avere un testimone con te che possa confermare che la risoluzione è effettivamente arrivata nella casella di posta corretta. Altrimenti, ottieni una conferma anche dal proprietario qui.
Se l'annullamento viene inviato tramite raccomandata, il postino consegnerà personalmente la lettera.
Deve essere nella lettera di risoluzione
Il motivo per cui ti stai dimettendo non deve essere dichiarato nella lettera di dimissioni. È sufficiente che tu esprima la tua intenzione di recedere per iscritto e, naturalmente, firmalo, o raccogli le firme richieste da altri inquilini principali, nel caso di un appartamento condiviso. Dovresti comunque includere le seguenti informazioni nella tua lettera:
- l'indirizzo dell'appartamento in affitto
- l'ora in cui l'appartamento in affitto deve essere terminato
- la richiesta di conferma del recesso da parte del locatore
- il desiderio di una data di consegna
Termini generali di preavviso per gli inquilini
Di norma, inquilini e proprietari stipulano un contratto di locazione a tempo indeterminato. Il rapporto contrattuale si conclude quindi con la risoluzione ordinaria o straordinaria di una delle parti. Agli inquilini si applica un periodo di preavviso generale di tre mesi. La disdetta deve pervenire al locatore entro e non oltre il terzo giorno lavorativo del mese, altrimenti questo mese non conterà più ai fini del periodo di preavviso. Ad esempio, se il proprietario riceve la lettera di disdetta il 4 agosto, l'affitto non termina fino al 30 novembre. Sebbene nel contratto di locazione possano essere concordati periodi più brevi a favore dell'inquilino, periodi di preavviso più lunghi sono inefficaci.
Controlla il tuo contratto di noleggio per vedere quanto è lungo il periodo di preavviso concordato.
Ci sono queste eccezioni
1. Rinuncia alla risoluzione
Gli inquilini ei proprietari hanno la possibilità di aggiungere una clausola di rinuncia alla risoluzione del contratto di locazione per un periodo fino a quattro anni. Ciò significa che né gli inquilini né i proprietari sono autorizzati a dare preavviso durante questo periodo. I quattro anni iniziano non appena entrambe le parti hanno firmato il contratto.
Buono a sapersi: una rinuncia al recesso è valida solo per un periodo di quattro anni, tutto ciò che va oltre non è legalmente consentito. Inoltre, la clausola deve essere formulata in modo tale che tu, come inquilino, possa disdire alla fine dei quattro anni e trasferirti senza dover aspettare tre mesi.
2. Contratto di locazione graduato con rinuncia al recesso
Gli inquilini ei proprietari possono risolvere un contratto di locazione progressivo in qualsiasi momento, a meno che il contratto di locazione non indichi che la risoluzione è esclusa per un certo periodo di tempo. Secondo una sentenza della Corte federale di giustizia, è ammessa anche una rinuncia unilaterale alla risoluzione da parte del locatario.
3. Contratto individuale
Gli inquilini ei proprietari possono concordare anche altri periodi. L'inquilino non deve essere svantaggiato in questo. Ciò significa che il periodo di preavviso può essere solo più breve, ma non superiore a tre mesi.
Grazie a nuovi inquilini usciti primaNel contratto di locazione, inquilini e proprietari hanno anche la possibilità di concordare che una fine anticipata del |
Termini di preavviso per i proprietari
Secondo la legge sugli affitti, ai proprietari si applicano periodi di preavviso scaglionati, a seconda dell'età = "" della locazione. Se nel contratto di locazione viene concordato un altro periodo di preavviso più lungo, il proprietario deve rispettarlo.
- Periodo di noleggio fino a 5 anni: preavviso di 3 mesi
- Periodo di noleggio fino a 8 anni: preavviso di 6 mesi
- Periodo di noleggio superiore a 8 anni: preavviso di 9 mesi
- Periodo di noleggio superiore a 10 anni: preavviso di 12 mesi. Tuttavia, si applica solo ai contratti di locazione iniziati prima del 1 settembre 2001 e in cui è stato concordato il periodo di preavviso di dodici mesi.
Unica eccezione: il locatore vive con l'inquilino sotto lo stesso tetto, ad esempio in un appartamento della nonna in una casa mono o bifamiliare. Può quindi terminare senza avere un motivo legale per la risoluzione. Nella lettera di rescissione, tuttavia, deve invocare il suo diritto speciale. In tali casi, il periodo di preavviso è esteso da tre mesi a sei mesi. Se il proprietario vende la proprietà, il nuovo proprietario assume la locazione. Nulla cambia nella locazione esistente. Se l'appartamento affittato viene convertito in condominio, al proprietario si applicano i termini di cancellazione specifici del paese. Sono almeno tre anni, ma in alcune zone con carenza di alloggi anche 10 anni.
Se il locatore desidera utilizzare l'appartamento per uso proprio, deve specificare i motivi dettagliati nell'avviso di risoluzione.
Disdetta dell'appartamento per uso personale
I proprietari hanno bisogno di un legittimo interesse a terminare il contratto di locazione. Il motivo più comune: uso personale, perché il proprietario ha bisogno dell'appartamento per sé, per la famiglia o per i parenti. I membri della famiglia sono figli, nipoti, coniugi, fratelli, genitori e nonni. La nipote è una di loro (BGH, VIII ZR 159/09). Se invece il cognato ne ha bisogno, deve essere provato un contatto particolarmente stretto (BGH, VIII ZR 247/08). I proprietari hanno bisogno di ragioni comprensibili per le proprie esigenze, che devono spiegare in dettaglio nell'avviso di risoluzione. Ciò include le condizioni di vita precedenti ei vantaggi dell'appartamento terminato. Se hanno un altro appartamento libero, potrebbero dovervi trasferirsi o offrirlo all'inquilino. Nel caso di "requisiti abitativi di gran lunga eccessivi", la risoluzione fallisce. Questo è anche valido,se il locatore necessita nuovamente dell'appartamento subito dopo la conclusione del contratto o se l'appartamento disdetto non può soddisfare le richieste di utilizzo del locatore. Chiunque simuli solo le proprie esigenze, ad esempio per affittare l'appartamento più costoso, può rendersi responsabile dell'azione penale e della responsabilità per danni, anche se l'inquilino e il proprietario hanno inizialmente raggiunto un accordo amichevole (BGH, VIII ZR 231/07). Tuttavia, l'inquilino deve in seguito dimostrare che l'uso personale era contraffatto.VIII ZR 231/07). Tuttavia, l'inquilino deve in seguito dimostrare che l'uso personale era contraffatto.VIII ZR 231/07). Tuttavia, l'inquilino deve in seguito dimostrare che l'uso personale era contraffatto.
Caso particolare: disdetta dell'appartamento senza preavviso
In qualità di inquilino, hai la possibilità di recedere senza preavviso nei seguenti casi:
L'appartamento non può essere utilizzato come concordato nel contratto
Se l'appartamento è inabitabile a causa di inondazioni o danni da incendio, ad esempio, tu come inquilino puoi risolvere il contratto di locazione senza preavviso. Ma anche se l'appartamento non è stato consegnato in tempo (BGB; § 543 (1)), puoi avvalerti di questo diritto.
L'appartamento mette in pericolo la tua salute
Se, ad esempio, scopri della muffa nel tuo appartamento o di altri materiali da costruzione tossici, devi prima farlo verificare da un esperto, ad esempio mediante una prova di muffa, e pagare anche tu i costi. Se il sospetto è confermato, devi prima dare al proprietario un termine ragionevole per porre rimedio ai difetti. Se ciò non è possibile o il proprietario rifiuta, puoi annullare senza preavviso.
Il proprietario viola il contratto
Il proprietario ha molti diritti, ma non sono inclusi l'ingresso non autorizzato dell'appartamento o la frode nella bolletta. Puoi anche annullare in caso di insulti o attacchi verbali. Nota, tuttavia, che di solito hai solo circa due settimane per spogliarti. Quindi è meglio cercare un nuovo appartamento prima di arrendersi.
Prossima modernizzazione
Se il proprietario annuncia una modernizzazione a marzo, l'inquilino può annullare fino al 30 aprile. La locazione scade il 31 maggio.
Se è prevista una modernizzazione, di solito è previsto un periodo di preavviso più breve.
Aumento del canone di locazione al canone comparativo locale
Se l'inquilino riceve un aumento dell'affitto entro il 1 aprile a gennaio, può disdire entro il 31 marzo al più tardi. Il contratto di locazione scade il 31 maggio. In questo caso, l'inquilino non paga un affitto più alto.
Aumento dell'affitto dopo la modernizzazione
Se l'affitto deve aumentare entro il 1 aprile, l'inquilino può disdire alla fine di marzo. L'affitto scade il 31 maggio, l'affitto rimane invariato fino ad allora.
Risoluzione senza preavviso da parte del proprietario
Il locatore può rescindere l'affitto senza preavviso se l'inquilino è in ritardo con i pagamenti dell'affitto. O l'inquilino non deve aver pagato un importo parziale di più di un mese di affitto per due mesi consecutivi, oppure il ritardo si estende su diversi mesi e raggiunge l'importo di almeno due canoni mensili. Se l'inquilino paga gli arretrati dell'affitto fino a due mesi dopo che l'avviso di sfratto è stato presentato, la risoluzione senza preavviso non è valida. Se il locatore ha dato allo stesso tempo la disdetta, la disdetta può rimanere effettiva. Secondo la Corte federale di giustizia, gli inquilini possono tenere il loro appartamento in questi casi solo se la disdetta era illegale, ad esempio perché l'inquilino non si era mai reso colpevole di nulla (VIII ZR 321/14).
Caso speciale: risoluzione di un contratto di sublocazione
Se hai concluso un contratto di sublocazione e desideri risolverlo, viene fatta una distinzione tra i seguenti casi:
- Stanza non ammobiliata
Il periodo di preavviso regolare di tre mesi si applica a una stanza non ammobiliata. Ma fa attenzione! L'inquilino principale può anche terminare la stanza senza fornire una motivazione, purché viva nell'appartamento.
- Stanza ammobiliata
Se la stanza è arredata e l'inquilino principale abita nell'appartamento stesso, puoi anche disdire a metà o fine mese.
Caso particolare: rescindere il contratto di locazione nell'appartamento condiviso
A seconda che tu abbia firmato un contratto di locazione come locatario principale o subaffittuario, devi agire diversamente:
Annulla come inquilino principale
Se sei l'inquilino principale, devi informare sia il proprietario che i tuoi subaffittuari in caso di risoluzione. Puoi dare preavviso al tuo subaffittuario utilizzando il diritto speciale di recesso che deriva dal fatto che anche l'inquilino principale vive in questo appartamento. Ciò si traduce in un periodo di preavviso di tre mesi. L'inquilino principale deve dare preavviso a un subaffittuario almeno tre mesi prima del suo proprietario.
Oppure, se tu come inquilino principale hai subaffittato una stanza ammobiliata, puoi cancellare il tuo subaffittuario entro e non oltre il 15 del mese fino alla fine dello stesso mese.
Annulla come uno dei numerosi inquilini principali
Se fai parte di un appartamento condiviso come inquilino principale, tutti i coinquilini e il proprietario devono accettare di terminare l'affitto. La ragione di ciò è che tutti i coinquilini hanno fondato congiuntamente una partnership di diritto civile quando il contratto è stato firmato. In altre parole, un inquilino non può andarsene se gli altri non sono d'accordo. Inoltre, anche il proprietario deve essere d'accordo. Questo può essere problematico se teme che in futuro non verranno più pagati tutti i costi di noleggio. Se ti trasferisci comunque, puoi comunque essere ritenuto responsabile in solido.
Un appartamento condiviso deve osservare diverse regole speciali quando si recede dal contratto di locazione.
Annulla come appartamento condiviso
In quanto appartamento condiviso, tutti devono firmare insieme la disdetta.
Risoluzione del contratto individuale
In alcuni appartamenti condivisi, ogni inquilino ha il proprio contratto con il proprietario. In questi casi non serve il consenso del tuo coinquilino, ma dai il normale preavviso di tre mesi. Il locatore deve pagare i contributi di affitto annullati o trovare un nuovo inquilino in tempo utile.
Cosa fare se il proprietario ignora la risoluzione?
Di tanto in tanto capita che un locatore non risponda alla risoluzione, ad esempio non accettando una raccomandata con avviso di ricevimento e finisca di nuovo all'ufficio postale. In questi casi è meglio conservare la conferma che l'inquilino ha ignorato la raccomandata e inviare successivamente una semplice raccomandata. Il termine decorre quindi dal rifiuto dell'accettazione.
Cosa fare se l'inquilino non si trasferisce?
Se l'inquilino non si trasferisce dopo la scadenza del periodo di preavviso, il locatore deve dichiarare chiaramente entro due settimane che non accetta la continuazione della locazione, altrimenti la risoluzione diventa inefficace. A meno che questa conseguenza legale non sia già esclusa nel contratto di locazione. Ad esempio, per far uscire l'inquilino dall'appartamento, il proprietario non può semplicemente cambiare la serratura della porta. Se ha un motivo riconosciuto per la risoluzione, fa causa in tribunale per lo sfratto. Il tribunale esamina i motivi del licenziamento del locatore e i contro-diritti dell'inquilino. Perché anche con un licenziamento giustificato del proprietario, l'inquilino può rimanere finché può riferirsi a particolari difficoltà che superano l'interesse del proprietario alla risoluzione. Questi possono essere:
- alta età
- disabilità
- fragilità
- debolezza fisica o mentale
- lungo periodo di locazione e radici nella zona residenziale
- gravidanza
- bambini
- Difficoltà nel cambiare scuola o asilo
- reddito basso
- prossimo esame
- non trovare appartamento sostitutivo
Cosa puoi fare per opporti a una risoluzione da parte del proprietario?
Ci sono spesso diversi motivi di difficoltà allo stesso tempo. Ciò aumenta le possibilità di successo di un'obiezione di noleggio alla risoluzione. L'inquilino deve dichiarare l'opposizione alla risoluzione per iscritto e firmare lui stesso la lettera. Il proprietario deve avere la domanda nelle sue mani entro e non oltre due mesi prima della fine del periodo di preavviso. Tuttavia, il periodo di due mesi si applica solo se il proprietario ha indicato la possibilità di opposizione, la sua scadenza e il modulo nella comunicazione di risoluzione. In caso contrario, l'inquilino può anche opporsi alla risoluzione in un secondo momento, vale a dire fino alla prima data giudiziaria del contenzioso di sfratto. Se l'inquilino e il proprietario non sono d'accordo, il tribunale deve decidere. Pesa se le difficoltà dell'inquilino superano gli interessi del proprietario nella risoluzione. Se è così,il tribunale ordina la continuazione del contratto di locazione a tempo indeterminato o limitato.