Cosa è consentito quando e quali tipi di contratti di locazione esistono? Sia come inquilino che come proprietario: ci sono alcune cose da considerare per evitare spiacevoli sorprese. Quali periodi di preavviso, motivi di risoluzione ed esenzioni si applicano nel tuo caso? Chiariamo questo in un elenco di tipi comuni di contratti di locazione.
Contratto di locazione a tempo indeterminato
Il contratto di locazione a tempo indeterminato è la forma più comune di locazione. Con un contratto di locazione a tempo indeterminato, il contratto di locazione ha una durata indefinita (Sezione 542 (1) BGB). Ciascuna parte contraente può risolvere il contratto di locazione secondo le disposizioni di legge. L'inquilino può dare un preavviso di tre mesi senza fornire una motivazione. Se il proprietario vuole recedere, ha bisogno di un motivo legalmente riconosciuto per la risoluzione, ad esempio per uso personale. Il suo periodo di preavviso si basa sul periodo di residenza dell'inquilino ed è compreso tra tre e nove mesi (tre mesi fino a cinque anni, sei mesi dopo cinque anni, nove mesi dopo otto anni).
Locazione temporanea
Un contratto di locazione a tempo determinato definisce la fine del periodo di noleggio dall'inizio. Il proprietario e l'inquilino non possono annullare prima della fine del periodo di noleggio. Un'eccezione è la risoluzione senza preavviso.
Il proprietario può limitare il periodo di locazione in un cosiddetto contratto di locazione temporanea qualificata solo se può fornire un motivo valido. Esempio: ha bisogno dell'appartamento da solo o sta pianificando un ampio lavoro di ristrutturazione o demolizione (sezione 575 BGB). Se il contratto scade, l'inquilino deve trasferirsi solo se il motivo originario del termine determinato è effettivamente ancora presente.
Il locatore e l'inquilino devono sempre concordare per iscritto contratti di locazione temporanei qualificati indicando il motivo del termine determinato - altrimenti il contratto di locazione è considerato un contratto di locazione a tempo indeterminato.
Una forma speciale del contratto di locazione temporanea è il diritto di vivere per la vita. La locazione è "limitata" alla vita.
Vecchio contratto di locazione a tempo determinato
Fino al 31 agosto 2001, i proprietari e gli inquilini potevano anche stipulare semplici contratti di locazione a tempo determinato senza limiti di tempo. Per loro si applica quanto segue: se l'inquilino richiede la continuazione dell'affitto due mesi prima della fine del contratto, può rimanere nell'appartamento per un periodo indefinito, a meno che il proprietario non abbia un motivo per la risoluzione, ad es. Uso personale. Il vecchio contratto di locazione a tempo determinato si applica ai contratti di locazione conclusi prima del 1 settembre 2001. Oggi i proprietari e gli inquilini non possono più essere d'accordo.
contratto di sublocazione
Se l'inquilino stipula un contratto di locazione con un subaffittuario, esiste un contratto di sublocazione (§§ 540, 535 BGB). Spesso si parla anche di una locazione di secondo livello.
Locazione graduata
Con un contratto di locazione graduato, il proprietario non solo determina l'affitto iniziale, ma aumenta anche l'affitto futuro. Ci deve essere almeno un anno tra due affitti graduali. L'aumento del canone annuo o il rispettivo totale in euro deve essere espressamente indicato nel contratto. Se nel contratto di locazione si dice che l'affitto aumenta del cinque percento all'anno, l'accordo è inefficace. Se l'affitto locale aumenta più rapidamente della scala dell'affitto, al proprietario non è ancora consentito aumentare l'affitto.
Le locazioni graduate sono spesso locazioni a tempo. Il proprietario non può risolvere il contratto durante la durata del contratto. L'inquilino ha un diritto speciale di recesso. Può rescindere prima alla fine del quarto anno, dopodiché sempre con il periodo di preavviso legale.
Indice di locazione
In un indice di locazione, il locatore abbina il prezzo dell'affitto all'indice dei prezzi per il costo della vita delle economie domestiche private in Germania dell'Ufficio federale di statistica. Se l'indice cambia, l'affitto non aumenta automaticamente. Innanzitutto l'affitto precedente doveva essere rimasto invariato da almeno un anno. Quindi il locatore deve informare per iscritto l'inquilino dell'indice vecchio e attuale, convertire la differenza in percentuale e mostrare il nuovo affitto in euro. L'affitto più elevato è dovuto per la prima volta due mesi dopo la dichiarazione scritta del proprietario.
Esempio: se il proprietario comunica per iscritto un aumento effettivo dell'affitto il 15 gennaio, gli inquilini pagheranno più affitto da marzo. Gli aumenti dell'affitto prima della fine del periodo di un anno sono possibili solo se i costi di esercizio aumentano o il proprietario apporta modifiche strutturali per le quali non è responsabile, ad esempio il passaggio dal gas di città al gas naturale o l'adeguamento tecnicamente necessario dell'impianto ascensore.
Moduli per contratti di locazione
L'Associazione tedesca degli inquilini, le associazioni dei proprietari di case e dei proprietari terrieri e gli editori rilasciano moduli validi per i contratti di locazione. I proprietari possono acquistare i moduli nella cartoleria, richiederli all'associazione o scaricarli da Internet. Tuttavia, puoi anche scrivere o concludere tu stesso contratti di locazione. Un contratto di affitto è valido se specifica chi è l'inquilino e chi è il proprietario, quale appartamento è affittato, a quale prezzo e quando deve iniziare l'affitto.
Fai controllare uno specialista
I contratti di locazione scritti sono comuni. I diritti e gli obblighi dei partner contrattuali sono elencati in più pagine del contratto di noleggio. Tuttavia, molte clausole contrattuali risultano ridondanti e non tutte sono efficaci. Se il proprietario trae richieste da un contratto di locazione, gli inquilini dovrebbero prima far controllare la clausola da uno specialista, ad esempio presso l'associazione di noleggio.
