La città o il comune decide se e come ti è consentito costruire, indipendentemente dal fatto che la tua preoccupazione riguardi lo sviluppo, i confini della proprietà o i permessi di costruzione. Tutti i requisiti sono stabiliti in un piano di sviluppo che il comune decide come statuto. Chiunque costruisca contrariamente al regolamento edilizio corre il rischio che la comunità ne chieda la demolizione. Pertanto, i proprietari dovrebbero essere consapevoli dei loro diritti e obblighi.
Una domanda di costruzione deve essere presentata e approvata dal comune per ogni modifica, costruzione o cambio di utilizzo di un sistema strutturale, anche solo per progetti strutturali più piccoli. Perché se la costruzione viene avviata senza previa autorizzazione edilizia, questa violazione potrebbe comportare una multa. E se i lavori di costruzione iniziati non possono essere approvati, il comune può persino ordinarne la rimozione.
Far controllare il progetto edilizio dal comune
Un esempio: la famiglia Ludwig vuole costruire una casa unifamiliare. Solo dopo l'acquisto della proprietà scopre che il piano di sviluppo ha regole rigide per quanto riguarda la costruzione, l'altezza del colmo e l'inclinazione del tetto - il progetto di costruzione originariamente pianificato ovviamente non può essere eseguito affatto! “I costruttori dovrebbero pianificare il loro progetto di costruzione in modo legalmente sicuro. Ciò include l'invio di un'indagine preliminare sull'edilizia all'autorità di supervisione degli edifici inferiori prima di presentare la domanda di costruzione ”, consiglia Thomas Somplatzki, avvocato per il diritto edilizio e architettonico.
Pianificare legalmente sicuro facendo controllare il progetto di costruzione dal comune.
La possibilità di costruire sulla proprietà dipende dall'esistenza di un piano di sviluppo e dal fatto che la proprietà su cui si desidera costruire sia interessata. Se il tuo pacco rientra nel piano di sviluppo, di solito non c'è nulla contro di esso se lo sviluppo è protetto e il tuo progetto è conforme alle regole.
Se non esiste un piano di sviluppo, c'è il permesso di costruire se la tua proprietà si trova all'interno di un quartiere e il progetto di costruzione pianificato si fonde con l'area circostante. Il modo in cui puoi costruire dipende dall'ambiente, dal regolamento edilizio e dagli statuti comunali. Alcuni comuni si avvalgono dell'opportunità per influenzare lo sviluppo del sito emanando un apposito statuto.
Il piano di sviluppo del comune può contenere questi requisiti
- Tipologia di destinazione d'uso: ad esempio piccolo insediamento, zona prettamente residenziale, zona villaggio, zona mista, zona commerciale e industriale
- Grado di utilizzo strutturale: ad esempio, il numero di superfici (porzione di immobile su cui è possibile edificare), numero di piani, forma e altezza della casa
- Metodo di costruzione: ad esempio costruzione aperta o chiusa Costruzione
aperta: costruzione con distanza dal confine alla proprietà vicina
Costruzione chiusa: case allineate senza distanza dal confine - Forma del tetto: timpano approssimativamente piatto e appuntito, angolo di inclinazione
- Materiale e colore della copertura
- Limitazione: ad esempio, se la proprietà deve essere recintata con piante o determinate recinzioni
- Tipo di impianto nella proprietà
Presentare il permesso di costruzione al comune
Devi presentare la domanda per un progetto di costruzione al tuo comune in triplice copia, insieme a tutti i documenti richiesti per la valutazione del progetto di costruzione. L'ordinanza del modello di costruzione stabilisce quali documenti devono essere presentati in dettaglio. I documenti richiesti devono essere redatti da una persona autorizzata a costruire un piano edilizio. Questi sono solitamente ingegneri civili o architetti.
Suggerimento: assicurati che i documenti siano completi! I documenti mancanti ritardano il processo di autorizzazione edilizia.
Il comune fattura i contributi allo sviluppo
I costi di sviluppo come l'accesso alla strada o l'allacciamento alla rete idrica sono fatturati ai proprietari dal comune.
I costi di sviluppo includono l'accesso alla strada o l'allacciamento alla rete idrica. È possibile opporsi all'avviso di sviluppo del comune entro quattro settimane. I costi di sviluppo sono dovuti anche quando, ad esempio, una strada è completata, indipendentemente dal fatto che la proprietà sia già costruita. Ai proprietari dell'immobile vengono fatturati anche gli impianti per la fornitura di acqua, luce e gas, nonché per lo smaltimento delle acque reflue. Alcuni comuni hanno emanato i cosiddetti statuti di ampliamento stradale. Conseguenza: se la strada viene rinnovata o trasformata in una strada da gioco, ad esempio, il comune chiede ai proprietari di casa vicini di pagare.
Sviluppo: l'acquirente o il venditore pagano?
1. Il venditore ha già versato contributi di sviluppo alla comunità: il venditore può aumentare il contributo di sviluppo al prezzo di acquisto.
2. Il venditore non ha ancora pagato alcun costo di sviluppo: in questo caso, la persona che è registrata come proprietario dell'immobile nel registro fondiario al momento dell'annuncio della notifica del contributo è tenuta a pagare il contributo. Nel corso successivo, si distingue ora se nel contratto di vendita è previsto un regolamento:
- Nessuna regolamentazione nel contratto di vendita
Se la notifica del contributo viene ricevuta dopo che l'acquirente è stato iscritto nel registro fondiario, i contributi di sviluppo sono a carico dell'acquirente.
- Regolamento nel contratto di vendita
In questo caso ci sono tre opzioni: o i contributi allo sviluppo vengono trasferiti dal venditore all'acquirente e il prezzo di acquisto viene ridotto. Oppure l'acquirente paga un prezzo di acquisto più alto e il venditore paga i contributi di sviluppo. Come ultima risorsa, anche venditori e acquirenti possono condividere i contributi allo sviluppo.
In caso di proprietà residenziale o parziale, i singoli proprietari sono tenuti a versare i contributi in base alla loro quota di comproprietà.
Diritti e doveri dei proprietari nei confronti della collettività
Abbiamo messo insieme i diritti e gli obblighi più importanti in relazione alla tua casa per il comune:
- Pulizia delle strade
I comuni spesso trasferiscono il compito della pulizia delle strade ai residenti. Obbligano il proprietario a una pulizia speciale se è responsabile dell'inquinamento della strada da parte dei veicoli da costruzione. Gli statuti possono anche trasferire lo sgombero invernale e la diffusione ai residenti.
Spesso il compito della pulizia delle strade viene trasferito dalla comunità ai residenti.
Protezione degli alberi
- Protezione dell'acqua potabile
La qualità dell'acqua potabile influisce anche sui proprietari di casa. Al proprietario potrebbe essere richiesto di eseguire un aggiornamento se le linee e i tubi non soddisfano più i requisiti tecnici e, ad esempio, hanno un contenuto di piombo troppo elevato. Anche i serbatoi dell'olio da riscaldamento sulla proprietà devono essere protetti in modo speciale.
- Imposta patrimoniale
È una tassa comunale per la quale si applicano ancora i valori unitari. Berlino sta attualmente lavorando a una riforma. Il proprietario dell'immobile è soggetto a tassazione. Può presentare ricorso contro la decisione, citare in giudizio.
- Appropriazione indebita
Con la legge sull'appropriazione indebita, i comuni vietano l'uso dello spazio abitativo per scopi diversi da quelli residenziali. Questo è particolarmente comune nelle grandi città dove lo spazio vitale è scarso. I cosiddetti statuti di manutenzione regolano le misure di ammodernamento che i proprietari possono attuare e fissano i limiti massimi di affitto.
Chiedi se esiste uno statuto sulla protezione degli alberi nella tua comunità. L'abbattimento di un albero di solito non è affatto consentito e la potatura è solo una misura di mantenimento.
Ecco come appari alla comunità
Impara dall'esperto Dr. Ulrike Kirchhoff, come ti avvicini correttamente al comune.
Ulrike Kirchhoff della Landesverband Haus & Grund Bayern fornisce preziosi suggerimenti su come agire correttamente nei confronti della comunità:
quando costruisci, estendi o modernizzi, hai una serie di punti di contatto con la tua comunità che contengono potenziali conflitti. Ad esempio, devi osservare i regolamenti edilizi e rispettare le scadenze. Come puoi evitare la rabbia?
Comunicazione
Ulrike Kirchhoff: “Trova una conversazione personale con l'impiegato della comunità. Solo se fallisce, un conflitto non può più essere evitato, se vuoi far valere il tuo diritto. "
Contraddizione
Kirchhoff: “Se vuoi agire contro la decisione del comune sul tuo contributo allo sviluppo, per favore presenta un'obiezione. Assicurati di leggere in anticipo le informazioni sui rimedi legali, poiché la procedura di opposizione è stata sempre più abolita in tutto o in parte e l'azione legale deve essere intrapresa direttamente. Se hai presentato un'obiezione e il comune ha indicato che la tua opposizione sarà respinta, puoi ritirarla in modo che non vengano addebitate spese di opposizione.
Cause in tribunale:
Kirchhoff: “Se vuoi combattere il tuo caso nonostante una notifica di opposizione negativa o se la procedura di opposizione è stata abolita nel tuo caso, puoi citare in giudizio. Attenzione, la giurisprudenza è spesso a misura di comunità. In caso di reclamo, chiedi aiuto professionale, ad esempio da Haus & Grund nella tua regione ".
Cosa devo fare se ho una discussione con il mio vicino?
In un'intervista, l'avvocato Thomas Somplatzki dell'associazione Living in Property rivela preziosi suggerimenti su come reagire correttamente a una controversia con un vicino.
In un'intervista, l'avvocato Thomas Somplatzki dell'associazione Living in Property rivela cosa puoi fare in
caso di controversia con i vicini: Thomas Somplatzki: "Se un giorno viene costruito un condominio di quattro piani sulla proprietà vicina, il vicino interessato ha solo la possibilità di agire contro l'edificio, se sono state violate norme legali che servono anche a proteggere il vicino. Queste possono essere aree di confine o regolamenti di protezione antincendio. Il progetto può essere prima interrotto, le autorità edilizie poi verificano le condizioni alle quali possono approvare il progetto. "
Comunicazione:
Somplatzki: “Con ogni progetto di costruzione, è importante entrare in contatto con coloro che potrebbero essere interessati, ad esempio con i tuoi vicini immediati. Se ci sono problemi all'inizio della costruzione, dovresti sederti a un tavolo con i tuoi vicini e la comunità o organizzare una discussione in loco e fissare il risultato. Se non è possibile raggiungere un accordo, il vicino deve presentare un'obiezione contro il progetto edilizio. "
Azione legale:
Somplatzki:" In alcuni stati federali la procedura di opposizione è stata abolita. Là deve essere intrapresa immediatamente un'azione legale. Se il costruttore fallisce, le autorità controllano in che misura possono imporre condizioni al costruttore per la costruzione o concedere eccezioni. Solo in casi estremi il cliente dovrà effettivamente smantellare un progetto edilizio già realizzato ".
