Quando si acquista una casa, in particolare, i costi di intermediazione costituiscono una parte non trascurabile dei costi accessori, e quando si tratta di locazione ci sono ripetute lamentele sulla ripartizione dei costi che è stata regolamentata dal 2015. Nella nostra intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega quanto costano effettivamente gli agenti immobiliari e da cosa dipende.
Domanda: quali sono i costi dell'agente immobiliare?
Esperto di controllo dei costi: varia da regione a regione ed è anche in parte una questione di negoziazione, quindi non puoi dirlo a tutti i livelli .
Prima di tutto, bisogna distinguere fondamentalmente tra:
- vendita di un immobile residenziale
- locazione di un immobile residenziale e
- la situazione con gli immobili commerciali
vendita
Gli agenti immobiliari ricevono un pagamento proporzionato da entrambe le parti quando una proprietà viene venduta
Quando si vende una proprietà , sia l'acquirente che il venditore pagano una percentuale del prezzo di vendita all'agente. Diversamente da ciò, però, è anche possibile che paghi solo il venditore (cosiddetta "commissione interna") o solo l'acquirente (la cosiddetta "commissione esterna").
Per l'importo totale della commissione del broker, esiste un limite massimo diverso a seconda dello stato federale secondo la cosiddetta "commissione del broker locale".
Nella maggior parte degli stati federali è del 7,14% del prezzo di acquisto, ad Amburgo è del 6,25% e in Assia e Meclemburgo-Pomerania occidentale è del 5,95% del prezzo di acquisto. I singoli distretti urbani possono anche avere regolamenti diversi per quanto riguarda la commissione locale.
La distribuzione tra acquirente e venditore può essere progettata liberamente. La commissione esterna richiesta deve essere indicata in tutti gli annunci del broker; in linea di principio, l'acquirente può anche negoziare l'importo della commissione con il broker.
Nella maggior parte degli stati federali, il limite massimo per la distribuzione tra acquirente e venditore è la metà della commissione totale per entrambi. Solo a Berlino, Brandeburgo, Amburgo e Assia può essere imposta all'acquirente l'intera commissione di acquisto.
Affitto
Quando si affitta una proprietà residenziale , il cosiddetto principio di ordinazione è in vigore dal 1 ° giugno 2015 . Ciò significa che chi deve pagare il broker che lo ha “ordinato”, cioè lo ha commissionato.
Se il proprietario ingaggia un agente per mediare l'appartamento, solo lui deve pagare la commissione dell'agente (un massimo di due affitti netti più IVA).
Il trasferimento di questi costi al locatario è inammissibile e punibile. Le violazioni in questo senso sono punibili con multe fino a 25.000 euro. Tuttavia, ci sono sempre casi individuali di ripartizione dei costi inammissibile, ad esempio attraverso pagamenti di compensazione eccessivi al momento della presa in consegna dell'appartamento, essere costretti a firmare un contratto di intermediazione in seguito o attraverso accordi di base e il ricorso a diversi broker. Le pecore nere sono creative.
In qualità di inquilino, devi solo pagare la commissione di un broker se effettivamente incarichi il broker da solo e per iscritto di cercare un appartamento. Deve esserci una mediazione che possa essere ricondotta al broker: il broker potrebbe non avere l'appartamento nel portafoglio. Solo allora il proprietario può richiedere il pagamento della commissione del broker.
Situazione nel settore immobiliare commerciale
Quando si tratta di affittare una proprietà commerciale, il principio di ordinazione non si applica. Qui gli inquilini pagano anche le commissioni di intermediazione, come avveniva prima del 2015.
Costo del campione
Stiamo acquistando una casa per 350.000 euro in Turingia. La commissione (tasso massimo) è divisa equamente tra acquirente e venditore.
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| Commissione totale (7.14%) | EUR 24.990 |
| Quota dei venditori (3,57%) | EUR 12.495 |
| Quota di acquirenti (3,57%) | EUR 12.495 |
I costi qui riportati si riferiscono a uno specifico stato federale al di fuori dei distretti urbani. Anche le commissioni di intermediazione in altri stati federali e dopo la negoziazione con il broker possono essere diverse.
Domanda: cosa determina i costi dell'agente immobiliare?
Di solito, un broker riceve una percentuale del valore della proprietà per la mediazione
Esperto del controllo dei costi: qui dipende:
- se è in vendita o in affitto
- che si tratti di un immobile residenziale o di uno spazio commerciale
- quale importo della commissione viene negoziato con il broker
- quale distribuzione delle commissioni (in caso di vendita) è negoziata tra acquirente e venditore
Lo spazio per la negoziazione con il broker potrebbe non essere particolarmente ampio nei singoli casi, ma dovresti assolutamente cercare di sfruttarlo al meglio. Con i proprietari in particolare, è anche consigliabile negoziare i servizi inclusi in un pacchetto completo ed eventualmente una commissione inferiore.
Domanda: i costi di intermediazione possono essere detratti dalle tasse?
Esperto del controllo dei costi: in linea di principio, questo è possibile sia per gli inquilini che per i proprietari.
Questo è relativamente facile con il proprietario: può facilmente detrarre i costi di intermediazione pagati (e documentati) dal suo reddito da locazione se deve dichiararli nell'imposta.
È un po 'più difficile con l'inquilino. Se ci sono commissioni di intermediazione, queste possono essere richieste nel corso dei costi di spostamento. Nella maggior parte dei casi, questo andrà probabilmente oltre la normale tariffa forfettaria mobile (811 EUR per single o 1.622 EUR per coppie, divorziati e genitori single più 357 EUR per ogni figlio che si trasferisce). In questo caso, tuttavia, le rispettive singole spese per il trasloco potranno essere reclamate con apposite ricevute. La cosa migliore da fare è chiedere al proprio consulente fiscale o chiedere consiglio all'assistenza fiscale sui salari, poiché esistono altre opzioni di detrazione fiscale in relazione al trasloco.