Con un'asta di preclusione, i creditori possono soddisfare i debiti insoluti e gli acquirenti ottengono un affare. La proprietà dell'immobile passa più velocemente che con un normale acquisto di una casa.
l'essenziale in breve
- Se i debitori non riescono a effettuare i pagamenti, può verificarsi un'asta di preclusione.
- Per questo, deve essere determinato il valore di mercato della proprietà.
- Per poter fare offerte nell'asta di preclusione, le parti interessate devono fornire alcune prove.
- Con il knockdown la proprietà dell'immobile passa immediatamente all'acquirente.
Cos'è un'asta di preclusione?
Ad esempio, può verificarsi un'asta di preclusione se un debitore non effettua più i pagamenti concordati a una banca per un prestito. La legge sull'asta obbligatoria e l'amministrazione obbligatoria (ZVG), a cui fa riferimento l'articolo 869 del codice di procedura civile (ZPO), consente al creditore di far valere i suoi crediti con mezzi statali, vale a dire l'asta obbligatoria. Se il debitore non riesce a impedire l'asta di preclusione, viene avviato il procedimento.
Il debitore può soddisfare le sue pretese attraverso la vendita forzata dei beni immobili del debitore, come una proprietà o una casa, ma anche un aereo o una nave. Tuttavia, il prezzo di vendita all'asta è solitamente ben al di sotto di quello che si otterrebbe in una vendita regolare sul mercato. Gli acquirenti possono così acquistare immobili a un'asta di preclusione a un prezzo particolarmente basso.
Qual è il processo di un'asta di preclusione?
Un'asta di preclusione comprende sempre diverse fasi. La velocità con cui vengono eseguiti dipende da vari fattori. Nel complesso, il processo di asta di preclusione può richiedere diversi mesi o addirittura anni. Il processo di asta di preclusione è sempre lo stesso:
- Domanda di asta di preclusione
- Determinazione del valore di mercato della proprietà
- Data dell'asta di preclusione
- Dopo l'offerta
Di norma, le parti interessate non sono autorizzate a entrare nella casa prima dell'asta di preclusione, ma dovresti comunque eseguire un'ispezione preliminare per avere un'idea.
Fase 1: richiesta di asta di preclusione
Se un creditore desidera far valere i suoi crediti con un'asta di preclusione, presenta una domanda corrispondente al tribunale locale competente. Se una proprietà deve essere preclusa, il tribunale nel cui distretto si trova la proprietà è responsabile. D'altra parte, se un aereo deve essere messo all'asta, ad esempio, il tribunale distrettuale di Braunschweig è sempre responsabile. C'è la sede dell'Ufficio federale dell'aviazione, da cui deriva la responsabilità. Per poter presentare la domanda per intero, il richiedente deve essere in grado di presentare un titolo esecutivo e una clausola esecutiva e dimostrare che sono stati notificati.
Il tribunale invia quindi la decisione di ordinare il procedimento a tutte le parti coinvolte. Non appena viene notificata la risoluzione dell'ordine, il bene si considera confiscato. Il debitore così come il creditore possono presentare reclamo contro questo. Entrambe le parti hanno anche la facoltà di chiedere la sospensione del procedimento. Per il debitore si applica § 30a ZVG, per il creditore § 30 ZVG.
Il debitore può presentare domanda per i seguenti motivi, ad esempio:
- Il debitore dimostra di poter far fronte alle richieste.
- Il debitore dimostra disagio immorale secondo § 765a ZPO.
Il creditore non è tenuto a fornire alcuna motivazione se “approva” la chiusura del procedimento, come stabilito nel testo giuridico. Tuttavia, può interrompere l'asta di preclusione solo due volte. La sua terza approvazione conta come il ritiro della domanda d'asta. Il giudice dell'esecuzione dispone quindi infine l'iscrizione nel registro fondiario. Nella sezione II si segnala che è stata ordinata l'asta di preclusione.
Buono a sapersi : le pretese del creditore non hanno nulla a che fare con la proprietà. Qualcuno con crediti monetari può richiedere pignoramenti anche se i loro crediti derivano da un'altra transazione contrattuale.
Fase 2: determinazione del valore di mercato della proprietà
L'ulteriore corso dell'asta di preclusione prevede che venga determinato il valore di mercato dell'immobile. Per questo, il creditore deve pagare un anticipo dopo che la domanda è stata presentata. Ciò è necessario per coprire i costi attesi per la determinazione del valore di mercato. Aspettatevi da 750 a 1.000 euro qui.
Dopo che il denaro è stato ricevuto, un esperto ispeziona la proprietà e prepara un rapporto corrispondente. Il tribunale distrettuale invia una copia sia al debitore che al creditore. Ad entrambe le parti viene dato un termine per commentare. Se questo scade, il manuale ufficiale determina il valore di mercato dell'immobile mediante delibera e fissa una data per l'asta di preclusione.
Alla data dell'asta, tra le altre cose, vengono lette le registrazioni catastali e gli ingombri sulla proprietà.
Fase 3: la data per l'asta di preclusione
La data fissata per l'asta sarà annunciata pubblicamente su Internet o sulla gazzetta ufficiale. Inoltre, di solito c'è un avviso corrispondente nel tribunale distrettuale. Tutti i documenti relativi alla proprietà, come la stima per la determinazione del valore di mercato, possono quindi essere visionati dalle parti interessate presso il tribunale locale.
Tutti hanno accesso alla data dell'asta di preclusione. Ciò risulta dalla sezione 169 del Courts Constitution Act (GVG). L'implementazione è stabilmente prescritta:
- Avvisi
- Tempo di offerta
- Negoziazione dell'offerta
Annunci alla data dell'asta
Nell'annuncio, un ufficiale giudiziario nomina per primo il debitore responsabile ai sensi dell'articolo 66 ZVG. Fornisce inoltre informazioni sulle voci esistenti del registro fondiario. Il Rechtspfleger nomina anche il comandamento più basso. Ciò include i restanti diritti dovuti alle iscrizioni nel registro fondiario e la parte aggiuntiva da pagare. Questa parte è costituita dai costi dell'asta di preclusione e, se applicabile, da oneri di diritto pubblico come l'imposta sugli immobili. A questo punto, i promemoria hanno l'ultima possibilità di presentare reclami in base alla loro classifica. Se ciò non accade, inizia il tempo di offerta.
Il tempo dell'offerta
Il tempo di offerta è talvolta chiamato anche "ora di offerta". Tuttavia, questo è fuorviante perché la durata minima per la presentazione delle offerte secondo la Sezione 73 ZVG deve essere di soli 30 minuti. Non esiste una durata massima. Durante il periodo di offerta, le parti interessate possono presentare le loro offerte oralmente. Tuttavia, è necessario identificarsi ed essere in grado di dimostrare il dieci percento del valore di mercato della proprietà come garanzia al più tardi dopo aver presentato un'offerta.
L'offerente ha tre opzioni per questo in conformità con la sezione 69 ZVG:
- Garanzia di una banca
- Assegno Bundesbank o assegno incrociato, a condizione che non sia stato emesso prima di tre giorni prima della data dell'asta
- Trasferimento sul conto della tesoreria del tribunale prima della data dell'asta
Se questa prova di sicurezza viene a mancare, l'offerta sarà respinta dal tribunale. Al momento dell'offerta, le parti interessate devono assicurarsi di dichiarare solo l'importo che viene aggiunto all'offerta minima specificata. Uno dei migliori consigli per gli acquirenti in un'asta di preclusione è quindi quello di informarsi in anticipo sulla proprietà e di fissare un limite massimo. L'importo finale da pagare per l'immobile è la somma dell'offerta e dell'offerta minima. L'offerta più alta menzionata durante il periodo di offerta è chiamata l'offerta più alta.
A volte c'è molto da fare durante l'ora di offerta di un'asta di preclusione. Stabilisci il tuo limite in anticipo e rispettalo.
Negoziazione dell'offerta
Il modo in cui l'asta di preclusione continua dopo il periodo di offerta dipende da vari fattori. Ci sono tre modi per farlo:
- Nessuna offerta (valida)
Se nessuna offerta è stata ricevuta o nessuna è valida, la procedura di cui al § 77 ZVG è temporaneamente sospesa. I creditori possono quindi chiedere la prosecuzione del procedimento. - L'offerta più alta è troppo bassa: limite di
7/10 e limite di 5/10 Se l'offerta più alta presentata, compreso il valore del capitale dei diritti rimanenti, è inferiore a 7/10 del valore di mercato del bene, il creditore può, ai sensi dell'articolo 74a, paragrafo 1 LZVG, il Domanda di rifiuto del premio. Se l'offerta più alta raggiunge meno di 5/10 del valore di mercato, il tribunale deve rifiutare l'aggiudicazione ai sensi dell'articolo 85a, paragrafo 1 ZVG.
Il tribunale deve quindi fissare una seconda data per l'asta di preclusione. Questo dovrebbe avvenire non prima di tre mesi e non oltre sei mesi dopo la prima nomina (art. 74a, cpv. 3 ZVG). In questa seconda data non si applicano più il limite di 5/10 e il limite di 7/10 (art. 85a, cap. 2 ZVG). - L'offerta è sufficientemente alta
Se l' offerta più alta è sufficiente, verrà effettuato il knockdown. Il suo annuncio avviene immediatamente o in una data successiva. Non appena è stata annunciata l'offerta, l'acquirente ha acquisito la proprietà dell'immobile. In questo caso particolare, ciò vale come eccezione, sebbene l'iscrizione nel registro fondiario venga effettuata successivamente. Tutti i diritti e gli obblighi, gli usi e gli oneri vengono trasferiti all'acquirente a questo punto.
Se l'immobile è locato, l'acquirente stipula immediatamente il contratto di locazione. Può quindi - se ciò è necessario e desiderato nel caso di una proprietà in affitto - intentare un'azione di sfratto o risolverla per uso personale.
Fase 4: dopo l'aggiudicazione di un'asta di preclusione
La data di distribuzione segue da quattro a dodici settimane dopo l'assegnazione. Il ricavato dell'asta di pignoramento viene consegnato al debitore o - se sono più - distribuito tra di loro secondo la priorità legale. Se è presente un residuo, viene pagato al debitore. Infine, il tribunale locale richiede al catasto una corrispondente modifica all'iscrizione nel catasto non appena l'acquirente ha pagato l'imposta sugli immobili da pagare.
