I proprietari spesso presumono che gli inquilini dovranno effettuare riparazioni estetiche quando si trasferiscono. Tuttavia, questo è solo il caso se questi compiti sono stati assegnati nel contratto di locazione - con una clausola effettiva. Ti mostreremo quali clausole sono valide e quali non sono valide.
Spesso gli inquilini non devono eseguire riparazioni cosmetiche quando si trasferiscono, sebbene nel contratto sia scritto in bianco e nero. "Contrariamente a quanto si crede, il proprietario è legalmente obbligato a eseguire riparazioni estetiche nelle stanze in affitto", afferma Rainer Schmitt, avvocato della Bayerne.V. Eigenheimerverband. Secondo la sezione 535 del codice civile tedesco, il proprietario è obbligato a mantenere la proprietà in affitto in una condizione idonea all'uso in conformità con il contratto durante il periodo di locazione.
Chi è responsabile delle riparazioni cosmetiche?
Rinnovare alla fine? In linea di principio, i proprietari possono trasferire il dovere di riparazioni cosmetiche al locatario - con una clausola corrispondente nel contratto di locazione. Tuttavia, il legislatore stabilisce condizioni rigorose per questo. La legge regola cosa si deve intendere per riparazioni cosmetiche, vale a dire solo il lavoro di pittura. L'inquilino deve svolgere queste attività solo quando si trasferisce se il proprietario gli ha dato un appartamento ristrutturato in cui trasferirsi. Inoltre, l'inquilino deve aver vissuto nell'appartamento per un periodo di tempo più lungo, quindi è effettivamente necessaria una revisione pittorica.
Fondamentalmente è compito del proprietario mantenere l'appartamento in affitto.
Clausole di riparazione cosmetica non valide
Negli ultimi anni la Corte federale di giustizia ha dichiarato invalide molte clausole contrattuali sulle riparazioni cosmetiche. Se tutte le altre condizioni sono soddisfatte, dipende dalla corretta formulazione se l'inquilino deve dipingere le pareti colorate quando si trasferisce o meno.
Tre fonti di errore Dalla sua pratica di consulenza, l'avvocato Rainer Schmitt sa: "Con più della metà dei contratti di locazione esistenti, la clausola sulle riparazioni cosmetiche rischia di essere inefficace". Ciò è particolarmente vero per i contratti di dieci anni o più. I giudici hanno recentemente dichiarato nulli e non validi tre tipi di accordi contrattuali:
1. La clausola finale di ristrutturazione: "L'inquilino deve restituire l'appartamento appena ristrutturato o imbiancato".
2. Un programma rigido: "Dopo X anni, le stanze A e B devono essere imbiancate o imbiancate".
3. La clausola delle quote: “Dopo X anni deve essere imbiancata. Se l'inquilino si trasferisce prima, deve sostenere i costi della ristrutturazione in proporzione.
Dipingi solo se necessario
Legalmente, queste e simili clausole falliscono perché quando il contratto è concluso, non è possibile prevedere quanto sarà consumato l'immobile in affitto al termine del contratto. Ma come riconoscere una clausola valida? "Obbliga l'inquilino ad eseguire solo le riparazioni cosmetiche effettivamente necessarie, in base al grado di usura individuale", spiega l'avvocato dell'associazione dei proprietari di casa. Consiglia ai proprietari di utilizzare solo i moduli di contratto correnti che tengono conto anche della recente giurisprudenza. Fonti di approvvigionamento adeguate sono associazioni e centri di consulenza per i consumatori. Chi scarica il primo contratto di locazione da Internet corre il rischio di finire con le spese del pittore.
Gli inquilini devono ricorrere a pennelli e barattoli di vernice sempre meno frequentemente quando rinunciano alla loro vecchia locazione. I tribunali hanno recentemente dichiarato nulle clausole come "L'inquilino ha recentemente ristrutturato o imbiancato l'appartamento".
Cosa sono le riparazioni cosmetiche?
Secondo la legge (Seconda ordinanza sul calcolo, sezione 28), le riparazioni cosmetiche sono generalmente da intendersi solo come pittura sulla proprietà in affitto:
- Tappezzare, dipingere o calcare pareti e soffitti
- Verniciatura di pavimenti in legno, pulizia di tappeti
- Verniciatura di radiatori, compresi i tubi del riscaldamento
- Dipingere le porte interne, le finestre e le porte esterne dall'interno
- Per pavimentare adeguatamente i muri, spesso è anche necessario chiudere i fori
Quando deve rinnovare l'inquilino?
Queste cinque condizioni devono essere soddisfatte affinché l'inquilino sia obbligato a intraprendere riparazioni cosmetiche:
- Il contratto di locazione prevede che l'inquilino effettui riparazioni cosmetiche.
- La clausola contrattuale per le riparazioni cosmetiche è in vigore.
- L'inquilino ha vissuto nell'appartamento per un periodo più lungo (di solito 5 anni) con normale usura.
- Le riparazioni cosmetiche sono effettivamente necessarie.
- Il locatore ha consegnato all'inquilino l'appartamento ristrutturato.
Se tutti e cinque i punti sono corretti, l'inquilino deve eseguire le riparazioni cosmetiche professionalmente a proprie spese o farle eseguire. Una clausola che richiede la ristrutturazione da parte di una ditta specializzata selezionata dal locatore è assolutamente inefficace.
Piccole riparazioni in appartamento
Il rubinetto gocciola, il pulsante di scarico è bloccato: chi paga le riparazioni nell'appartamento?
È responsabilità del proprietario mantenere l'appartamento in affitto. Deve quindi riparare il rubinetto che perde o lo sciacquone rotto o assumere un artigiano per farlo. Se è stato stipulato contrattualmente con una cosiddetta clausola di riparazioni minori, può richiedere il rimborso del costo della misura al conduttore. Tuttavia, questo è possibile solo fino all'importo massimo concordato: le riparazioni più costose devono essere eseguite completamente dal proprietario.
Quali sono le riparazioni minori tipiche?
Una caratteristica delle riparazioni minori è che il difetto si manifesta su oggetti con i quali l'inquilino viene regolarmente a contatto diretto. Si tratta, ad esempio, di ferramenta, maniglie di porte e finestre, interruttori della luce, pulsanti di risciacquo, ma non tubi di alimentazione e acqua o l'interno della cisterna. La rimozione del danno che l'inquilino o uno dei suoi ospiti ha causato colpevolmente non è considerata una riparazione minore. Potrebbe trattarsi, ad esempio, di vetri rotti, fori o crepe nelle piastrelle. Il noleggiatore è generalmente responsabile di questo danno.
Come si possono trasferire contrattualmente i costi al locatario?
Le piccole clausole di riparazione nei contratti di locazione devono indicare chiaramente gli importi che l'inquilino deve pagare - per la riparazione individuale e come importo massimo annuo. I tribunali accettano importi fino a circa 100 euro per una misura. L'importo massimo annuo può essere circa il sei percento dell'affitto annuale. Se la domanda è troppo alta o se l'inquilino è addirittura obbligato a eseguire la riparazione da solo, l'intera clausola diventa inefficace. Di conseguenza, il proprietario deve pagare di tasca propria tutti i costi per piccole riparazioni.