I costi di sviluppo di un immobile non devono essere sottovalutati e sono anche difficili da calcolare in anticipo. Ci sono differenze evidenti a seconda dell'ubicazione della proprietà e del comune . Leggi qui come sono esattamente i costi e se devi pagare tu stesso l'intero importo.
Chi costruisce una casa di solito deve pagare i costi di costruzione. L'importo dei costi dipende principalmente dalla portata del lavoro richiesto e dal rispettivo comune. Le spese sono a carico del Comune. Quando sono collegati alla rete elettrica e idrica, anche gli uffici di servizio possono riscuotere le tasse.
Buono a sapersi: non sempre riceverai la notifica dei costi di sviluppo direttamente durante la costruzione della casa. A volte i costi vengono fatturati anni dopo il completamento dello sviluppo. È quindi possibile presentare un'obiezione, ma è necessario notare che ciò non ha alcun effetto sospensivo sulla base giuridica del codice del tribunale amministrativo (VwGO).
Quali sono i costi di sviluppo?
I costi di sviluppo di un immobile differiscono nei costi di sviluppo tecnici e legati al traffico. I costi tecnici includono l'allacciamento dell'immobile alla rete di approvvigionamento e smaltimento. Ciò include l'elettricità, il gas, l'approvvigionamento idrico pubblico e l'allacciamento alla rete fognaria.
Lo sviluppo del traffico comprende la costruzione di strade, marciapiedi, illuminazione, spazi verdi pubblici, parchi giochi per bambini e protezione dal rumore. Ma anche il collegamento alla rete telefonica e televisiva via cavo deve essere preso in considerazione.
Quando devi pagare i costi di sviluppo?
Una proprietà deve sempre essere sviluppata quando deve essere costruita. Questo è l'unico modo in cui la casa progettata può essere successivamente fornita di elettricità e acqua. Se vuoi acquistare solo una casa esistente, non devi più pagare i costi di sviluppo.
Suggerimento: se stai cercando un terreno edificabile, è meglio cercare solo un terreno completamente sviluppato. Se una proprietà è parzialmente sviluppata o completamente ripresa fornisce informazioni sui costi di sviluppo che devi tenere in considerazione. Le nuove aree di sviluppo sono particolarmente adatte, poiché di solito sono già dotate di tutte le linee e i tubi importanti - spesso non ci sono costi di sviluppo. In caso contrario, secondo la sezione 129 del codice edilizio (BauGB), il comune può addebitare fino al 90% dei costi sostenuti per l'allacciamento alla rete elettrica, idrica o del gas come contributo allo sviluppo.
I costi di sviluppo possono variare notevolmente
I contributi di sviluppo variano a seconda dell'ubicazione della proprietà. Se questo è, ad esempio, lontano da un punto di connessione principale o deve essere costruita una strada per raggiungere la proprietà, ci si possono aspettare costi significativamente più alti. Inoltre, i costi variano da città a città e difficilmente possono essere fissati in modo forfettario.
La posizione ha un impatto significativo sull'ammontare dei costi di sviluppo di una proprietà.
Il codice edilizio (BauGB) viene utilizzato per distribuire i costi di sviluppo ai nuovi terreni edificabili di un comune. Il comune può scegliere diversi criteri di distribuzione per il calcolo dei costi. Ad esempio, dipende dal tipo di costruzione e dal tipo di utilizzo dell'immobile. Buono a sapersi: gli utenti commerciali devono aspettarsi costi di sviluppo più elevati rispetto agli utenti privati. Inoltre, i costi sono determinati dall'area della proprietà e dalla larghezza della proprietà. In definitiva, tuttavia, la distribuzione dei costi dipende dalla chiave di distribuzione del comune responsabile.
Suggerimento: prestare attenzione alle rispettive designazioni quando si immettono i valori del suolo. Riconoscerai gli immobili soggetti a sviluppo con l'abbreviazione “ebp” (soggetti a contributo di sviluppo). Se non devono essere versati ulteriori contributi, l'immobile è contrassegnato come “ebf” (nessun contributo di sviluppo). Se si desidera acquistare un appezzamento di terreno in una nuova area edificabile, la maggior parte dei costi di sviluppo, come la costruzione di strade, l'illuminazione stradale e le linee di approvvigionamento e smaltimento, sono solitamente già inclusi nel prezzo di acquisto. Qui il promotore immobiliare o il comune effettuano un pagamento anticipato e poi allocano i costi ai terreni edificabili. Nella maggior parte dei casi, solo l'ultimo metro di cavo dal punto di connessione all'edificio deve essere pagato separatamente.
- elettricità
I costi per un collegamento elettrico sono generalmente compresi tra 2.000 e 3.000 euro, a seconda della lunghezza delle linee. Poiché la connessione di alimentazione è indispensabile, difficilmente puoi risparmiare denaro qui. Tuttavia, esiste la possibilità di installare un impianto fotovoltaico sul tetto e generare così ulteriore energia.
- gas
Un collegamento a un tubo del gas non è assolutamente necessario - inoltre, il cosiddetto "gas di città" spesso non è disponibile nelle aree di edifici rurali più vecchi, poiché non esiste una rete di tubazioni corrispondente. L'alternativa: installare un serbatoio di gas liquefatto sulla proprietà come mezzo di trasferimento del calore, non è più consigliato a causa dei problemi di emissione. I cuochi hobby di solito preferiscono una stufa a gas per cucinare, ma l'alternativa più comune è la corrente ad alta tensione, anche se il calore della stufa elettrica non può essere dosato così bene. Se si desidera un collegamento a gas e Se disponi di una rete di linea in loco, puoi aspettarti costi di connessione da circa 2.000 a 3.000 euro.
Se decidi di allacciarti alla rete gas, ci saranno costi di sviluppo di circa 2.000 euro.
- acqua
È sempre necessario un collegamento dell'acqua. A seconda della distanza dal prossimo punto di connessione, pagherai tra 2.000 e 5.000 euro. Se vivi nel paese, potresti essere in grado di evitare un collegamento alla rete fognaria. Invece, l'acqua di scarico può essere immagazzinata in un grande serbatoio e viene regolarmente pompata da un fornitore di servizi speciale a pagamento. È meglio verificare in anticipo se questo metodo è utile per te. Le cosiddette fosse settiche non garantiscono un trattamento affidabile delle acque reflue, quindi al giorno d'oggi sono approvate solo per l'infiltrazione di acqua piovana. Se lo desideri, puoi anche fare subito i preparativi per installare successivamente un allacciamento idrico in giardino.
- telecomunicazioni
I costi per una connessione telefonica o a banda larga sono relativamente bassi. Conta su poche centinaia di euro. L'impostazione è generalmente gratuita, ma di solito viene addebitata una commissione. Il canone mensile viene quindi utilizzato per pagare il router WLAN, che di solito viene utilizzato per le chiamate telefoniche (telefonia IP). Tuttavia, è anche necessaria una connessione Internet stabile con una larghezza di banda sufficiente se si desidera convertire la propria casa in una casa intelligente in un secondo momento, ad esempio se si desidera dotarla di un controllo domestico intelligente o utilizzare servizi di streaming video. Con la diffusa introduzione dello standard della radio mobile 5G, in futuro si otterranno larghezze di banda elevate anche tramite la rete di telefonia mobile, il che potrebbe rendere obsoleti i cavi in rame, televisione o fibra ottica. Quanto sarà stabile questa connessione cellularetuttavia, resta da vedere.
Una connessione Internet a banda larga sta diventando sempre più importante. È quindi necessario verificare se in loco è disponibile un cavo in fibra ottica.
Calcola i costi di sviluppo
Calcolare da soli i costi di sviluppo sembra un po 'complesso a prima vista. Non esiste una regola pratica che possa essere sempre utilizzata. I costi dipendono principalmente dal rispettivo tariffario del comune. Due valori giocano un ruolo decisivo: il numero di superficie del pavimento (GRZ) e il numero di superficie del pavimento (GFZ).
- Esempio di calcolo
E 'da sviluppare un terreno edificabile di 1.000 mq. L'area di base è 0,5 e la superficie del pavimento è 1. Quindi è possibile costruire un massimo di 500 metri quadrati. Entrambi i piani hanno una superficie massima di 100 mq ciascuno, per cui si ipotizzano 200 mq per i costi di sviluppo delle acque reflue. Sono previsti otto euro al metro quadro per i costi di sviluppo. Ciò significa: 8 euro x 200 euro = 1.600 euro per l'allacciamento fognario.
A ciò si aggiungono i restanti costi di allacciamento per elettricità, gas e telecomunicazioni. A seconda del luogo e delle circostanze, sei quindi almeno 5.600 euro. I costi possono variare notevolmente, soprattutto per quanto riguarda l'allacciamento idrico.
- Costi aggiuntivi
In nessun caso si deve dimenticare che quando viene aperto un nuovo terreno edificabile, la proprietà di solito deve essere misurata. Inoltre, in molti casi, deve essere redatto un rapporto sul sottosuolo.
Durante l'indagine viene redatta una planimetria ufficiale del sito. Inoltre, si riceve una planimetria del sito relativa agli oggetti che identifica l'edificio da costruire. L'indagine viene eseguita da un ufficio di rilevamento autorizzato dallo Stato. I costi per questo sono quasi identici e sono composti dai seguenti punti:
- Planimetria del sito ufficiale con tre versioni
- Pianta del sito relativa alla proprietà
- Controllo della posizione e dell'altezza, misurazione dell'edificio
- Bel appostamento
- Tassa per i documenti del sondaggio
- I.V.A.
Se si sommano i singoli costi, bisogna pagare tra 2.000 e 3.000 euro per la misurazione.
Occasionalmente può essere necessaria anche un'indagine sul suolo. Fornisce informazioni sulla natura del sito di costruzione e sulla necessità di adottare ulteriori misure prima della costruzione della casa. Fai sempre eseguire la valutazione del terreno prima di acquistare la proprietà o hai il diritto di recedere se il cantiere richiede misure di fondazione più complesse - questo eviterà di essere lasciato su un terreno forse non edificato o costi di costruzione significativamente più alti di quelli originariamente pianificati. Ad esempio, i terreni con strati di torbiera nel sottosuolo, che si trovano spesso nelle pianure alluvionali e vicino alla costa, sono problematici: di solito è necessaria una costosa fondazione su pali dell'edificio pianificato. I prezzi per un'indagine sul suolo variano tra i 500 ei 1.000 euro, a seconda dello stato.
Attenzione ai siti contaminati
Una grande incognita, da chiarire anche prima dell'acquisto dell'immobile, è la questione dei siti contaminati. Se, ad esempio, la proprietà è un ex deserto industriale, potrebbe essere necessaria una costosa bonifica del suolo a causa di inquinanti come gli oli usati. Anche i residui di munizioni o le bombe aeronautiche non fatte esplodere in tempo di guerra devono essere rimossi professionalmente dal servizio di smaltimento degli ordigni nel rispetto di misure di sicurezza a volte molto complesse. A proposito: è sufficiente che durante i lavori di sterro sulla proprietà venga trovato un vecchio elmo d'acciaio o una catena corazzata: tutto ciò che indica operazioni di combattimento richiede una ricerca in tutta l'area della proprietà per i cosiddetti ordigni.Come proprietario dell'immobile, devi sostenere i costi della ricerca e, se necessario, i lavori di sterro per scoprire da solo le fonti di pericolo. Lo Stato paga per il salvataggio, il disarmo, l'allontanamento e lo smaltimento professionale.
Detrarre i costi di sviluppo dalle tasse
I costi di sviluppo quando si costruisce una casa possono essere considerevoli. La buona notizia è: non devi pagarlo completamente da solo, ma hai la possibilità di detrarre i costi di sviluppo come servizio di ammodernamento dall'imposta, indipendentemente dal fatto che tu voglia affittare la futura casa o vivere in te stesso.
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