L'obiettivo principale del tetto è mantenere le abitazioni in Germania a prezzi accessibili. Regola esattamente dove possono aumentare gli affitti fino a quale importo. Ma dove si applica e quali limiti pone ai proprietari? Una panoramica.
Qual è il limite massimo?
Il limite si basa sulla sezione 558 (3) del codice civile tedesco (BGB). Lì è regolato da quanto un proprietario può aumentare l'affitto entro un periodo di tempo limitato.
Il periodo essenziale per il limite è di tre anni. Di norma, l'affitto può essere aumentato fino a un massimo del 20 percento entro questo periodo. Allo stesso tempo, tuttavia, non deve essere superato l'affitto comparativo locale. Questo è l'affitto concordato per appartamenti con attrezzature comparabili negli ultimi quattro anni.
Il valore di questa rendita comparativa locale può provenire da diverse fonti. Da un lato, il locatore può farlo determinare mediante il parere di un esperto che è stato nominato pubblicamente e ha prestato giuramento. In alternativa, c'è l'indice degli affitti qualificati e il database degli affitti. È importante che il locatore spieghi nella sua notifica circa l'aumento del canone di locazione la determinazione del canone comparativo locale e il rispetto del limite massimo.
Oltre al cap, in alcune regioni si applica il freno al prezzo di locazione, introdotto nel 2015 per i nuovi noleggi e di cui potrebbe essere necessario tener conto. Il limite massimo, insieme all'affitto comparativo locale e al nuovo freno all'affitto, è un mezzo legale di limitazione al fine di garantire che lo spazio abitativo rimanga accessibile.
In quali stati federali esistono regolamenti sul limite massimo?
Oltre alla regolamentazione a livello nazionale del limite massimo, i singoli Stati federali hanno la possibilità di fissare un limite ancora più basso mediante ordinanza. Il prerequisito per questo, tuttavia, è che nessuna proprietà in affitto sarebbe altrimenti disponibile a condizioni accettabili nel prossimo futuro.
La maggior parte degli Stati federali ne ha fatto uso e ha ridotto il limite al 15%. Le ordinanze sono entrate in vigore in momenti diversi, ma generalmente si applicano per cinque anni.
A partire dal 1 ° luglio 2015, il Baden-Württemberg ha adottato un regolamento per 44 città e comuni. In Baviera, il limite ridotto è in vigore per 137 località dal 1 ° gennaio 2016. Berlino ha un regolamento per l'intero stato dall'11 maggio 2018. Nel Brandeburgo, i proprietari saranno limitati a 30 località dal 01.09.2014. Lo stato federale di Brema, tuttavia, ha esentato la città di Bremerhaven dalla sua ordinanza, in vigore dal 1 ° settembre 2014. Amburgo ha già approvato la seconda ordinanza per l'intera area con effetto dal 1 settembre 2018. L'Assia ha regolamentato 30 città e comuni dal 18 ottobre 2014. In Bassa Sassonia, 19 località sono interessate dal 1 ° dicembre 2016. L'ordinanza nella Renania settentrionale-Vestfalia comprende un totale di 59 città dal 01.06.2014. Landau, Speyer, Mainz e Trier hanno dal 13 febbraio.2015 in Renania-Palatinato il limite massimo ridotto. Il regolamento sassone del 31 luglio 2015, tuttavia, riguarda solo Dresda. Nello Schleswig-Holstein, un'ordinanza corrispondente deve essere presa in considerazione in 16 città e comuni. I quattro stati federali, Saarland, Sassonia-Anhalt, Turingia e Meclemburgo-Pomerania occidentale non hanno ancora stabilito alcuna regolamentazione. Nel complesso, i proprietari di 385 città in Germania devono rispettare il limite del 15%.Nel complesso, i proprietari di 385 città in Germania devono rispettare il limite del 15%.Nel complesso, i proprietari di 385 città in Germania devono rispettare il limite del 15%.
Panoramica del limite ridotto
|
stato |
Limite massimo ridotto del 15% |
|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
Sì, 44 città e comuni |
|
Baviera |
Sì, 137 città e comuni |
|
Berlino |
sì |
|
Brandeburgo |
Sì, 30 città e comuni |
|
Brema |
Sì, ad eccezione di Bremerhaven |
|
Amburgo |
sì |
|
Assia |
Sì, 30 città e comuni |
| Meclemburgo-Pomerania occidentale | No |
|
Bassa Sassonia |
Sì, 19 città e comuni |
|
Renania settentrionale-Vestfalia |
Sì, 59 città e comuni |
|
Renania-Palatinato |
Sì, 4 città (Landau, Speyer, Mainz e Trier) |
| Saarland | No |
|
Sassonia |
Sì, (Dresda) |
| Sassonia-Anhalt | No |
|
Schleswig-Holstein |
Sì, 16 città e comuni |
|
Turingia |
No |
Quale limite massimo si applica a un aumento dell'affitto?
Gli aumenti di affitto per un contratto di locazione esistente hanno un limite massimo generale. Questo limite superiore è l'affitto comparativo locale. Se l'affitto precedente era inferiore a questo limite, si applica il limite. Quindi un aumento di solo il 20 percento è possibile entro tre anni. A meno che non si applichi un limite inferiore del 15% per ordinanza nel rispettivo stato federale.
Ci sono anche aree in cui si applica il nuovo freno al prezzo di noleggio, dove il limite è anche del 15%. Il calcolo si basa sull'affitto netto degli ultimi tre anni. Il tempo dell'ultimo aumento è irrilevante. Anche i tratti più lunghi senza alcun aumento del canone di locazione non hanno alcuna influenza sul calcolo. Se, invece, in questo periodo si sono verificati aumenti del canone dovuti a maggiori costi di gestione o per ammodernamento, questi non vengono presi in considerazione.
L'inquilino deve accettare un aumento dell'affitto?
Il proprietario generalmente richiede il consenso dell'inquilino per aumentare l'affitto. Ha senso parlare con noi in anticipo e aumentare l'affitto di comune accordo. Se l'inquilino paga l'importo maggiorato senza ulteriore reazione, viene prestato il tacito consenso. Quindi non sono necessarie ulteriori azioni da parte del proprietario.
Se c'è piena approvazione, non ci sono nemmeno problemi. Tuttavia, è necessario rispettare un termine per questo: oltre al mese in cui viene consegnato l'aumento del canone, l'inquilino ha altri due mesi per esaminare l'aumento e la decisione ad esso correlata. È anche possibile un'approvazione parziale, nel qual caso viene generalmente approvata solo una certa quantità dell'aumento. Ciò è particolarmente utile se il cap non è stato rispettato correttamente e il nuovo canone è quindi complessivamente troppo alto, ma le scadenze sono state rispettate. Tuttavia, è quindi necessario un chiarimento tra le due parti contraenti al fine di prevenire procedimenti legali.
Se, d'altra parte, non viene fornito né il pagamento né il consenso, il proprietario può chiedere il consenso. Per fare ciò, deve rispettare una scadenza di tre mesi. Infine, ovviamente, l'inquilino ha la possibilità di risolvere il contratto di locazione se non accetta l'aumento. Per questo ha un diritto speciale di recesso ai sensi dell'articolo 561 del codice civile tedesco. Questo diritto si applica anche ai contratti di locazione conclusi per un periodo limitato.
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Quali sono le scadenze per il limite massimo?
Per quanto riguarda il cap, ci sono alcune scadenze importanti che devono essere rispettate. Da un lato, c'è un periodo di attesa di dodici mesi. Questo deve trovarsi tra la richiesta del locatore di aumento dell'affitto e l'efficacia dell'ultimo aumento. Importante è anche il cosiddetto periodo fisso di 15 mesi. Questo periodo deve intercorrere tra gli aumenti individuali che entrano in vigore. Queste due scadenze sono determinanti anche per il tribunale in caso di procedimento giudiziario a causa del mancato consenso del conduttore in caso di aumento dell'affitto.
Nel contesto del processo di approvazione, anche il periodo di considerazione è rilevante. Inizia con il mese in cui viene erogato l'aumento e termina alla fine del secondo mese successivo. Entrerà in vigore il mese successivo. Il nuovo affitto deve essere pagato qui.
Se invece non si raggiunge un accordo, il termine per la proposizione dell'azione è importante. Questo termina dopo il quinto mese dopo la consegna.
Il limite si applica anche dopo un ammodernamento?
Un aumento dell'affitto dovuto alla modernizzazione è ciò che è noto come tassa di ammodernamento. Occorre distinguere tra due forme: da un lato, c'è una ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico. Ciò include, ad esempio, l'installazione di nuove finestre o l'isolamento della facciata esterna e del tetto. Qui, i costi trasferiti agli inquilini possono anche superare i costi energetici risparmiati in futuro, poiché in questo caso si tratta di un aumento del valore della proprietà e della proprietà in affitto. Dopo tutto, queste misure consentono anche di risparmiare i soldi dell'inquilino sui costi di riscaldamento. Il limite non si applica in questo caso.
D'altra parte, c'è la manutenzione e l'ammodernamento. Ci sono alcune cose da considerare per il proprietario. Gli inquilini possono partecipare ai costi solo se la situazione abitativa migliora a seguito della misura. Ciò include un aumento del valore d'uso dell'immobile, il miglioramento permanente delle condizioni di vita e il risparmio dei costi accessori.
Ciò può avvenire, ad esempio, attraverso l'installazione di sistemi solari, ascensori e contatori dell'acqua, attraverso misure di protezione dal rumore o illuminazione aggiuntiva. Il limite non si applica neanche qui.
In caso di aumento del canone di locazione dovuto alla modernizzazione, il limite di solito non si applica.
Tuttavia, ci sono alcuni requisiti per l'allocazione legalmente sicura dei costi sotto forma di aumento dell'affitto. Il locatore deve annunciare i lavori per iscritto almeno tre mesi prima. Inoltre, i costi devono essere presentati e il calcolo dell'aumento spiegato in modo comprensibile. Deve essere stata utilizzata anche una chiave di allocazione dei costi ai vari inquilini. Nel complesso, deve essere presentato un calcolo scritto che consenta al conduttore di comprendere i costi sostenuti e la conseguente attribuzione a lui.
L'inquilino ha il diritto di ispezionare i documenti pertinenti pertinenti. Se il calcolo è inadeguato, anche l'aumento del canone di locazione è inefficace. Tuttavia, è possibile in qualsiasi momento correggere e compensare una nuova dichiarazione sull'aumento del canone di locazione.
Per inciso, è importante che i proprietari lo sappiano: i costi di ammodernamento non includono gli interessi sui prestiti, i costi di amministrazione e sviluppo e la perdita dell'affitto. Questi non possono quindi essere trasmessi agli inquilini.
Il cap si applica anche agli affitti indicizzati e graduati?
Gli affitti indicizzati e graduati giocano un ruolo speciale nel settore degli affitti. L'affitto progressivo ai sensi del § 557a del codice civile tedesco è un contratto che prevede già aumenti annuali regolari dell'affitto in anticipo. Con la sottoscrizione del contratto di locazione, entrambe le parti contraenti hanno acconsentito al presente regolamento, motivo per cui non è necessaria una dichiarazione separata di consenso da parte dell'inquilino se si verifica l'aumento. Sono quindi possibili anche aumenti superiori al 20 per cento, in quanto concordati in anticipo. Il massimale non si applica quindi agli affitti graduati.
L'indice dei prezzi al consumo pubblicato annualmente è la base per la rendita dell'indice, che è regolata nel § 557b del codice civile tedesco. Di conseguenza, gli aumenti in tale contratto sono diversi e potrebbero anche essere superiori al limite del 20%. Tuttavia, poiché questa procedura è stata concordata anche di comune accordo al momento della conclusione del contratto, il limite non si applica neanche qui. Se l'inquilino successivamente rifiuta di pagare l'importo maggiorato, il locatore ha il diritto di risolvere il contratto. Ciò vale anche se gli aumenti superano l'affitto comparativo locale e il limite massimo.
Quali sono le eccezioni al limite?
Il limite non si applica neanche ad altri due casi speciali. Da un lato, ciò riguarda l'affitto parzialmente inclusivo. Parte dei costi accessori è già inclusa nel canone di locazione. Ciò consente aumenti di canone superiori e superiori ai limiti usuali. Perché questo canone di locazione parzialmente inclusivo viene utilizzato come base per il calcolo e non il canone netto calcolato. Il limite non è quindi pienamente applicabile.
C'è anche l'area della prenotazione errata. Gli alloggi sovvenzionati con fondi pubblici sono generalmente destinati a persone a basso reddito. Tuttavia, non appena la situazione finanziaria degli inquilini migliora, i finanziamenti sono scarsi. Questo di solito non viene risolto quando l'inquilino si trasferisce, ma piuttosto pagando una tassa di soggiorno errata. Questa è una tassa per compensare il vantaggio esistente e ingiustificato derivante dalla locazione. Il limite non si applica in questo caso.
Inoltre non si applica se il prezzo fisso dell'appartamento sovvenzionato non è più applicabile e l'inquilino era precedentemente obbligato a pagare la tariffa. Quindi il proprietario può aumentare l'affitto fino all'importo del prelievo. Se, tuttavia, non è stata pagata alcuna commissione di prenotazione errata prima che il prezzo fisso abbia cessato di esistere, il limite tornerà valido.
Quali sono le conseguenze della violazione del limite massimo?
Se il locatore aumenta l'affitto concordato senza rispettare il limite, l'inquilino può rifiutare il necessario consenso. Tuttavia, dovrebbe farlo solo per l'importo che gli viene chiesto troppo. Perché il superamento del cap non invalida il completo aumento del canone di locazione. Piuttosto, il requisito eccessivo è ridotto al livello consentito.
In caso di rifiuto totale del consenso del conduttore, il locatore ha la possibilità di agire in giudizio. Se tutti gli altri termini e requisiti vengono rispettati, il tribunale condannerà l'inquilino a concedere l'approvazione per l'importo ridotto.
Se il proprietario fa aumenti che superano eccessivamente il limite massimo, si tratta di un reato penale. Gli aumenti di oltre il 20% al di sopra dell'affitto comparativo locale sono un illecito amministrativo. Al contrario, si parla di affitto eccessivo quando viene superato di oltre il 50 per cento. In tal modo, il proprietario non solo viola il diritto di locazione con il limite massimo e il limite di regolamento consuetudinario, ma anche contro il diritto civile. Quindi si sta rendendo un reato penale. Di regola, questo è punito con una multa. In casi particolarmente gravi, tuttavia, è possibile anche una pena detentiva.