Un'autovalutazione dell'inquilino è sempre importante quando il precedente residente si trasferisce e si deve trovare un nuovo inquilino affidabile. I proprietari farebbero bene a saperne di più sui possibili candidati, in quanto ciò eviterà brutte sorprese. Tuttavia, il diritto all'informazione ha chiari limiti. Scopri qui cosa puoi e non puoi chiedere come proprietario nell'autovalutazione dell'inquilino. Forniamo anche documenti di esempio da scaricare.
A cosa serve l'autovalutazione dell'inquilino?
Con l'autovalutazione dell'inquilino, i proprietari possono ottenere informazioni essenziali sui potenziali inquilini prima dell'affitto del loro appartamento o della loro casa. Questi sono fondamentali per te come proprietario, in quanto forniscono informazioni su chi hai a che fare con i tuoi potenziali nuovi partner contrattuali.
Le parti interessate devono compilare un'autovalutazione dell'inquilino?
Da un punto di vista puramente legale, i potenziali inquilini non sono obbligati a fornire un'autovalutazione. Tuttavia, come proprietario, dovresti fare attenzione se un richiedente rifiuta di fornire informazioni su se stesso. Sebbene il comportamento non debba necessariamente indicare potenziali colli di bottiglia finanziari o anche un nomade del noleggio, una cosa è certa: la parte interessata ha un motivo per mantenere un profilo basso. Non puoi sapere se stanno solo facendo attenzione ai loro dati o se c'è qualcosa di serio dietro che potrebbe causare problemi. Se ci sono abbastanza altri candidati disponibili che sono più disposti a compilare l'autovalutazione dell'inquilino, dovresti quindi concentrarti su di loro.
Cosa possono chiedere i proprietari nell'autovalutazione dell'inquilino?
Chi è interessato a un alloggio può pagare l'affitto mensilmente? Quante persone vivranno nell'appartamento? Portate animali? Dal punto di vista del locatore, il primo punto è sicuramente il più importante per trovare inquilini adeguati. Tuttavia, anche altri aspetti sono importanti se si vuole che in casa sia possibile uno stare insieme premuroso e piacevole. Alcune cose possono quindi essere interrogate nell'autovalutazione dell'inquilino, ma non altre.
Non devi richiedere liberamente informazioni che ritieni possano interessarti. Hai il diritto di utilizzare l'autovalutazione del locatario solo per scoprire cose essenziali per la locazione.
Inoltre, non è legittimo scoprire tutte le informazioni di tuo interesse contemporaneamente. A seconda che l'inquilino stia per ispezionare l'appartamento per la prima volta o stia guardando l'appartamento, ha deciso di affittare l'appartamento nel frattempo, o ti ha già incontrato per concludere un contratto - in tutti questi momenti puoi solo fare determinate domande o in interrogare un'autovalutazione dell'inquilino.
Quali informazioni possono chiedere i proprietari prima della visione?
Prima che il potenziale nuovo inquilino visiti l'appartamento, tu come proprietario hai il diritto di richiedere le seguenti informazioni al conduttore:
- Nome e cognome
- dettagli di contatto necessari
- Hai un certificato di autorizzazione all'alloggio?
- Hai intenzione di tenere animali domestici?
Chiedere il nome e il cognome, nonché un numero di telefono o un indirizzo e-mail è ovvio, dopotutto, come padrone di casa, vuoi sapere nella tua corrispondenza a chi stai scrivendo e come puoi contattarli, ad esempio per fissare o posticipare l'appuntamento per la visione dell'appartamento.
Se l'appartamento che si affitta è uno che è sovvenzionato da alloggi sociali, è essenziale che l'interessato abbia il certificato di diritto all'alloggio necessario. Se ci sono altre condizioni che limitano in modo significativo la scelta degli inquilini, puoi e dovresti anche informarti sull'adempimento di queste condizioni ora. In questo modo eviti di rifiutare candidati idonei solo per scoprire che il tuo potenziale cliente preferito non soddisfa i requisiti legali per vivere nella proprietà.
Puoi anche chiedere ora se l'inquilino ha intenzione di tenere un animale nell'appartamento. Infine, tenere cani o gatti nell'appartamento in affitto potrebbe causare disturbi in casa ad altri inquilini o proprietari. Per evitare conflitti fin dall'inizio, la domanda sugli animali domestici dovrebbe essere chiarita il prima possibile. Puoi chiedere se l'inquilino intende tenere piccoli animali, ma qui può mantenere un profilo basso. Dopotutto, non puoi proibirgli di tenere uccelli o pesci, per esempio.
Quali domande può contenere l'autovalutazione del locatario dopo l'ispezione all'avvio del contratto?
Se il potenziale nuovo inquilino è interessato all'appartamento dopo averlo visionato, è possibile ottenere ulteriori informazioni da lui in un'autovalutazione dell'inquilino subito dopo. Le domande allora ammissibili sono queste:
- Qual è l'indirizzo precedente?
- Qual è la situazione reddituale del potenziale cliente?
- Che lavoro ha con quale datore di lavoro?
- Quante persone dovrebbero trasferirsi nell'appartamento?
- Esiste un permesso di sfratto per gli arretrati dell'affitto?
- È stata presentata istanza di fallimento del consumatore?
La questione della situazione finanziaria del potenziale cliente è essenziale. Dopotutto, deve essere in grado di pagare l'affitto regolarmente e in tempo a lungo termine. La risposta a questa domanda di solito porta direttamente a quella successiva nell'autovalutazione dell'inquilino: per quale datore di lavoro lavora la persona e quale lavoro svolge lì? Si prega di notare, tuttavia, che non si ha il diritto di richiedere la durata del rapporto di lavoro! Se l'affitto è pagato dall'Agenzia federale per il lavoro, hai diritto alle informazioni al riguardo. Tuttavia, non è più consentito richiedere informazioni sull'ulteriore situazione finanziaria dell'inquilino.
Le informazioni che i proprietari sono autorizzati a chiedere nell'autovalutazione dell'inquilino quando potenziali inquilini sono presenti per visualizzare la proprietà e infine mostrare interesse sono piuttosto ampie.
L'indirizzo attuale è necessario, ad esempio, per inviare documenti al futuro inquilino, come il contratto di locazione, se non viene consegnato direttamente. L'indirizzo precedente può anche darti un'indicazione di chi era il precedente proprietario del potenziale inquilino. Non ti è consentito chiedere esplicitamente in merito (vedi sotto)
Anche la richiesta di informazioni su quante persone dovrebbero trasferirsi nell'appartamento è giustificata. Dopotutto, un numero maggiore di persone di solito significa più usura dell'appartamento. In qualità di proprietario, hai quindi diritto a queste informazioni.
Le altre due domande su un avviso di sfratto o sul fallimento di un consumatore hanno lo scopo di proteggerti come proprietario dall'incontrare un inquilino che non sarà in grado di pagare l'affitto mensile. Anche queste domande sono quindi ammissibili.
Servizio: modulo per l'autovalutazione del locatario da scaricare dopo la visione:
Quali domande può contenere l'autovalutazione del locatario poco prima della conclusione del contratto?
Se la conclusione di un contratto di affitto è imminente, tu come proprietario puoi richiedere ulteriori informazioni al futuro inquilino. Questi sono:
- Prova di reddito
- Prova di affidabilità creditizia
- Dettagli account
Finora, dovevi credere alle informazioni dell'inquilino che ha fornito nell'autovalutazione dell'inquilino riguardo al suo reddito. Ora che il contratto sta per essere concluso, puoi anche chiederne prova. Può trattarsi di buste paga, accertamenti fiscali di lavoratori autonomi o registrazioni di imposte anticipate.
Una sicurezza aggiuntiva fornisce ai proprietari le informazioni sull'affidabilità creditizia dell'inquilino da un'agenzia di credito come Schufa (associazione di protezione per la protezione generale del credito). Se tu, come proprietario, richiedi tali informazioni al locatario, dovresti sapere che non hai diritto ai valori del punteggio, alle informazioni bancarie o di credito ivi annotate. Sono consentite solo le informazioni che contengono informazioni in cui tu come proprietario hai un interesse legittimo.
Ora puoi anche richiedere le coordinate bancarie del partner contrattuale. Questo perché ne hai bisogno per poter pagare al locatario eventuali saldi a credito che potrebbero sorgere durante la locazione (ad esempio dopo la bolletta).
Servizio: modulo per l'autovalutazione del locatario da scaricare poco prima della firma del contratto:
Cosa non possono chiedere i proprietari nell'autovalutazione dell'inquilino?
Non devi mai chiedere alcune informazioni alle parti interessate nell'autovalutazione dell'inquilino. In sintesi, queste sono tutte le informazioni che non sono correlate alla locazione prevista. Se chiedi comunque queste informazioni rischi una multa.
Queste domande sono tabù nell'autovalutazione dell'inquilino:
- Qual è lo stato civile?
- Hai intenzione di avere figli? / Sei incinta?
- Chi è il precedente proprietario?
- Sei un membro di una festa?
- Sei un membro di un'associazione?
- Hai precedenti penali o sei indagato?
- A quale religione appartieni?
- Qual è la tua nazionalità?
- Avete malattie croniche?
- Suoni strumenti? (e altri hobby e preferenze)
Tutte queste domande non sono direttamente collegate alla locazione proposta e sono quindi inammissibili. Riguardano anche le informazioni dalla privacy dell'inquilino. Ovviamente è interessante per te come proprietario scoprire se il potenziale nuovo residente della proprietà ha in programma di avere figli. Tuttavia, non hai diritto a queste informazioni. Per inciso, questo vale anche per qualsiasi partito, associazione o religione. Anche queste informazioni non sono correlate alla locazione.
Anche la domanda posta particolarmente frequentemente nell'autovalutazione del locatario sugli strumenti musicali che potrebbero essere stati suonati non è consentita. Perché queste informazioni fanno parte della privacy dell'inquilino.
Se gli inquilini scoprono domande sulla loro festa, religione o altre questioni private durante il completamento dell'autovalutazione dell'inquilino, non sono tenuti a rispondere.
Quali sono le conseguenze delle domande inammissibili nell'autovalutazione dell'inquilino?
Se nell'autovalutazione dell'inquilino vengono richieste informazioni che non sono legalmente consentite, ciò può avere gravi conseguenze finanziarie. Nel peggiore dei casi, i proprietari che fanno queste domande possono aspettarsi una multa fino a 300.000 euro. Tuttavia, è improbabile che questa pena elevata venga inflitta a un proprietario privato che affitta solo un singolo appartamento. Tuttavia, anche qui deve essere prevista una multa di circa 100 euro.
L'inquilino deve dire la verità nell'autovalutazione dell'inquilino?
L'inquilino deve sempre fornire informazioni veritiere nell'autovalutazione dell'inquilino se la domanda è direttamente correlata alla locazione prevista. In questo caso il proprietario ha un legittimo interesse nelle informazioni fattuali. È il caso, ad esempio, delle domande sulla solvibilità del locatario. Tuttavia, è essenziale tenere conto dei punti temporali sopra elencati da cui possono essere poste alcune domande. Solo allora l'inquilino è tenuto a fornire informazioni veritiere.
Cosa succede se l'inquilino si trova nell'autovalutazione dell'inquilino?
Se una menzogna nell'autovalutazione dell'inquilino abbia conseguenze per l'inquilino dipende dalla domanda a cui ha risposto con la falsità: se la domanda era inammissibile (vedi sopra), la menzogna non ha conseguenze. Tuttavia, quando si tratta delle domande ammissibili, è imperativo che aderisca alla verità, altrimenti, nel peggiore dei casi, viene minacciato di rescissione del noleggio senza preavviso.
Se, ad esempio, il locatario afferma nell'autovalutazione del locatario di essere in una posizione finanziaria significativamente migliore di quella in realtà, ciò può autorizzare il locatore a risolvere il contratto di locazione senza preavviso. E questo vale anche se paga regolarmente e puntualmente l'affitto nonostante il suo reddito sia in realtà notevolmente inferiore. Secondo una sentenza del tribunale regionale di Monaco (LG Munich, sentenza del 25 marzo 2009, Az. 14 S 18532/07), non ci si poteva aspettare che il proprietario - che non avrebbe mai concluso il contratto di locazione in queste condizioni - incorresse per primo in un danno finanziario prima di poter risolvere il rapporto contrattuale. Piuttosto, esiste un inganno ai sensi della sezione 123 del codice civile tedesco (BGB), che giustifica la risoluzione senza preavviso.
Se l'inquilino ha mentito sulle domande ammissibili nell'autovalutazione dell'inquilino, è possibile risolvere il contratto senza preavviso secondo §123 BGB.
Oltre all'autovalutazione dell'inquilino, ha senso un certificato di esenzione dal debito locativo del conduttore precedente?
Fondamentalmente, più prove ottieni dai potenziali inquilini che dimostrano la loro affidabilità, soprattutto quando pagano l'affitto, più puoi essere certo di aver trovato un inquilino rispettabile per il tuo appartamento.
Oltre all'autovalutazione del locatario, può quindi avere senso chiedere al conduttore precedente un certificato senza debiti di locazione. Da un punto di vista legale, non hai il diritto legale di richiedere questa ricevuta, ma il potenziale inquilino può presentarla e dimostrare di aver sempre pagato l'affitto in tempo in passato, parla per lui e ti dà un po 'più di sicurezza.
Si noti, tuttavia, che non deve essere necessariamente un segno negativo se non è possibile presentare un certificato di esenzione dal debito locativo. Poiché i proprietari non sono obbligati a rilasciarlo, la sua mancanza non può essere necessariamente interpretata come un segnale negativo rispetto ai futuri inquilini.
Cosa ha a che fare il GDPR con l'autovalutazione del tenant?
Anche il Regolamento generale sulla protezione dei dati (GDPR), in vigore da maggio 2018, è essenziale per quanto riguarda l'autovalutazione del locatario. Questo perché stabilisce che le informazioni richieste possono essere "raccolte solo per scopi determinati, chiari e legittimi" (art. 5, paragrafo 1b GDPR). Inoltre, devi essere "limitato a quanto necessario ai fini del trattamento" (art. 5, comma 1b GDPR). Se, in qualità di locatore, richiedi dati ai potenziali inquilini, devi quindi assicurarti che i principi del GDPR siano rigorosamente rispettati durante la raccolta e la conservazione dei dati.