Se pensi al futuro, spesso costruisci un condominio, anche come investimento di capitale. In un'intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio quali costi ci si possono aspettare per la costruzione e quali sono i limiti di costo per la redditività.
Domanda: un condominio come investimento?
Esperto del controllo dei costi: certo. Se ci sono diversi appartamenti che possono essere affittati, questo porta a un ritorno molto interessante a lungo termine, a seconda di dove e quanto grande stai costruendo. Ciò crea un reddito a lungo termine che, a seconda della posizione e dell'ambiente, è anche relativamente sicuro e permanente.
Rispetto ad altre forme di investimento di capitale, la costruzione di case è spesso trascurata oggi, ma in realtà non sembra così male quando si costruiscono condomini. Soprattutto quando i tassi di interesse sono bassi e non ci sono comunque molti investimenti redditizi e allo stesso tempo sicuri sul mercato. Naturalmente, devi anche calcolare e pianificare attentamente con il condominio. Costi e ricavi dovrebbero essere decisamente in equilibrio qui.
Domanda: quanto costa in generale un condominio?
2000 € al metro quadrato non sono rari in un condominio
Esperto del controllo dei costi: Ovviamente, non si può dire questo su tutta la linea : dipende da molti fattori e, naturalmente, dalle dimensioni della casa e dalla costruzione.
In generale, tuttavia, i costi per una casa sono generalmente considerati compresi tra 1.200 EUR per m² e 2.000 EUR per m² . Il prezzo dipende sempre un po 'da dove esattamente costruisci.
Nella maggior parte dei casi, tuttavia, dovrai ipotizzare un prezzo minimo di 1.500 euro al m² , al di sotto del quale è possibile costruire solo in pochi casi.
In alcuni casi, i 2.000 euro al m² possono essere notevolmente superati , ma in vista delle aspettative di rendimento futuro, è necessario evitare qualcosa del genere.
Queste sono ovviamente solo linee guida approssimative, ma almeno offrono un ordine di grandezza per orientarti approssimativamente. Inoltre, i costi di follow-up devono essere sempre considerati durante la costruzione.
In alternativa, puoi anche utilizzare la cosiddetta cubatura come ordine di grandezza. In generale, qui vengono calcolati 400 EUR per metro cubo di spazio chiuso . La cubatura è la regola pratica nel settore delle costruzioni.
Un piccolo esempio di costi dalla pratica
Stiamo progettando e costruendo un condominio con un tetto piano, la dimensione dovrebbe essere di 300 m² di superficie abitabile. È in costruzione una casa moderna, efficiente dal punto di vista energetico e a basso consumo energetico.
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| Costi di costruzione senza costi di costruzione accessori | 525.000 EUR |
| Prezzo per m² di superficie abitabile | 1.750 EUR per m² |
Questi costi sono ovviamente solo costi esemplari per un edificio specifico in un progetto specifico. Naturalmente i costi possono essere completamente diversi anche per altre case, a seconda della costruzione e delle dimensioni.
Tuttavia, la nostra casa di esempio mostra già le dimensioni in cui operiamo. Inoltre devono essere calcolate le spese condominiali e quelle dell'immobile (se non disponibile). Lo spazio effettivo affittabile è quindi inferiore: di norma, devi detrarre il 20% dall'area totale
Domanda: da cosa dipendono i costi di costruzione di un condominio?
Esperto del controllo dei costi: qui entrano in gioco molti fattori:
- il cantiere e le condizioni del cantiere
- la costruzione della casa
- la forma del tetto
- attrezzature
- il design dell'area esterna
- l'importo dei costi di costruzione accessori per il progetto di costruzione
Ciascuno di questi fattori può causare enormi differenze di costo nella pratica. Ecco perché di solito è impossibile fornire stime ragionevolmente affidabili per un progetto di costruzione senza una pianificazione precisa.
Domanda: ne vale la pena?
Più alto è l'indice di affitto, più redditizia è la costruzione
Esperto del controllo dei costi: Naturalmente, ciò dipende sempre da come i costi di costruzione si confrontano con i costi di noleggio. A seconda del livello dell'indice di locazione in loco, il periodo di ammortamento da un lato e il successivo rendimento dall'altro saranno superiori o inferiori.
Diamo un'occhiata a questo usando il nostro esempio. Il nostro edificio ha una superficie di 300 m² - in questo caso la superficie puramente affittabile è di circa 240 m². Ciò corrisponde a circa tre appartamenti familiari di 80 m².
L'indice di locazione in Germania nel 2018 è stato in media di circa 6,80 EUR al m² e 9,10 EUR al m² . La tendenza è generalmente al rialzo, ma i prezzi nelle regioni rurali sono per lo più stabili.
Sembra diverso quando si tratta di una posizione eccellente: le città universitarie più piccole e l'area circostante sono particolarmente emergenti. I prezzi di 12 EUR al m² potrebbero essere comuni lì. Monaco è il primo classificato con un massimo di 17,80 euro al m² . In buone località, gli esperti prevedono che gli affitti aumenteranno fino al 10% nei prossimi anni. Tuttavia, questa è solo un'istantanea e ovviamente può cambiare di nuovo.
Se calcoliamo semplicemente con la media nazionale di 7,50 EUR al m² , il reddito da locazione annuo sarebbe di circa 21.000 EUR se tutti e tre gli appartamenti fossero affittati in modo permanente. Se affittate solo due appartamenti, potete aspettarvi un reddito annuo di 14.400 euro . Certo, di più se le location sono utili.
In molti casi, il reddito da locazione sarà difficilmente sufficiente a finanziare completamente la costruzione con tutti i costi compreso un appezzamento di terreno corrispondente. In ogni caso è necessaria una buona e attenta pianificazione.
Domanda: è più economico costruire insieme un condominio e condividere i costi di costruzione?
Se vuoi risparmiare, puoi condividere i costi di costruzione con altri
Esperto del controllo dei costi: può essere utile in singoli casi, se è quello che vuoi.
Se, nel nostro esempio, si dividesse per 3 il totale dei costi sostenuti, ad esempio, i costi per ogni famiglia sarebbero comunque in un ordine di grandezza in cui viene offerto in vendita un numero considerevole di case unifamiliari. Anche case prefabbricate con terreno possono già essere costruite su questa scala.
Un chiaro vantaggio in termini di costi rispetto ad altre forme di vita non deriva automaticamente dalle case plurifamiliari.
Domanda: Tornando ai costi di costruzione: cosa si dovrebbe considerare per quanto riguarda il metodo di costruzione e il design della casa per quanto riguarda i costi?
Esperto del controllo dei costi: bene, prima di tutto devi sempre tenere d'occhio sia i costi di costruzione che i costi di follow-up. Questo vale anche per l'involucro dell'edificio.
Una muratura a doppio guscio con una facciata in mattoni di clinker è significativamente più costosa da costruire, ma offre vantaggi termici e, soprattutto, costi di follow-up significativamente inferiori negli anni successivi.
L'opposto è il caso, ad esempio, dei tetti piani. Un tetto piano di solito comporta costi di follow-up molto elevati, mentre i costi di follow-up con un tetto a due falde, ad esempio, sono significativamente inferiori. Inoltre, un tetto a una falda è anche molto più economico da montare rispetto a un classico tetto a due falde o a padiglione.
Se guardi principalmente ai costi, devi sempre trovare un equilibrio tra bassi costi di costruzione e costi di follow-up più bassi possibili.
In questo contesto, si possono anche vedere misure di efficienza energetica nell'edificio. Chi pianifica con un basso consumo energetico può risparmiare parecchio con bassi costi di esercizio.
La tecnologia di risparmio energetico utilizzata non dovrebbe essere tecnicamente troppo complessa: nel caso delle case passive, ad esempio, molti studi hanno già dimostrato che l'attrezzatura high-tech significa che i costi di follow-up sono così alti che le case passive non sono quasi più redditizie dal punto di vista finanziario. Quindi, quando si tratta di efficienza energetica, si tratta sempre di trovare una via di mezzo ragionevole.
Domanda: cosa si intende generalmente per i costi di costruzione accessori e quanto sono alti?
Esperto del controllo dei costi: i costi di costruzione ausiliari includono i seguenti costi:
- Costi di progettazione (architetti, ingegneri, ingegneri strutturali)
- Costi amministrativi (permessi di costruzione, ispezioni edilizie, ecc.)
- tutti i costi per ottenere finanziamenti per la costruzione
- Spese catastali e notarili
- tutte le spese di elaborazione e gli interessi di impegno durante il periodo di costruzione
- Premi di assicurazione sulla costruzione
Quanto sono elevati i costi di costruzione accessori dipende sempre dal singolo caso e dallo sforzo richiesto nella costruzione. In generale, tuttavia, i costi di costruzione ausiliari rappresentano dal 10% al 20% dei costi di costruzione totali .
Domanda: quanto costa effettivamente l'architetto per tali progetti di costruzione?
L'architetto paga l'8% dei costi totali di costruzione
Esperto del controllo dei costi: è sempre un po 'difficile da dire perché si tratta sempre dello sforzo effettivo.
La base di fatturazione per gli architetti è sempre la stessa e vincolante, ovvero l'HOAI, il tariffario per architetti e ingegneri.
In linea di massima, si può generalmente assumere circa l' 8% dei costi totali dell'edificio come costi per l'architetto. Come ho detto, questa è solo una guida approssimativa.
Domanda: dovresti andare dall'architetto e pianificare da solo o dovresti comprare uno sviluppatore immobiliare?
Esperto di controllo dei costi: non puoi dirlo su tutta la linea . Nella stragrande maggioranza dei casi, gli sviluppatori immobiliari vendono proprietà che sono già state pianificate agli investitori. Spesso le possibilità di progettazione e pianificazione sono molto limitate.
Ciò non significa che di solito puoi pianificare meglio e, soprattutto, in modo più conveniente rispetto al prezzo offerto dallo sviluppatore. In molti casi questo non funziona e la tua costruzione è spesso notevolmente più costosa di una proprietà paragonabile da uno sviluppatore, o almeno altrettanto costosa.
La ragione di ciò è che i promotori immobiliari ottengono condizioni completamente diverse per i lavori di costruzione e che, come costruttore privato, non sei in cima alla lista delle priorità per nessun commercio, anche con la costruzione di un condominio.
Anche in molte operazioni, le condizioni particolarmente favorevoli che vengono offerte ai promotori immobiliari con grandi volumi di ordini sono spesso compensate da margini più elevati da parte dei proprietari di proprietà private. Quindi, ovviamente, ti rimane uno svantaggio in termini di costi e devi pagare per servizi comparabili in modo molto più costoso di uno sviluppatore immobiliare.
Chi può fare molto del proprio lavoro, possibilmente con gli aiutanti della propria cerchia di amici, e quindi ridurre in modo significativo i costi complessivi di costruzione, ha un vantaggio qui. In tal caso, costruire te stesso con l'architetto può essere finanziariamente utile.