I terreni edificabili stanno diventando sempre più costosi e anche più piccoli. Costruire una casa bifamiliare è una buona soluzione per utilizzare in modo efficiente terreni costosi e condividere i costi fissi. Your-Best-Home.net ha riassunto di seguito ciò che devi considerare.
Costruire una villetta bifamiliare: le cose più importanti in sintesi
- Redditività: Con una casa bifamiliare, i costi di costruzione e fissi possono essere divisi tra due proprietari; così ogni parte risparmia.
- Finanziamento: una casa bifamiliare in affitto aiuta a finanziare l'intera casa.
- Costi: una villetta bifamiliare costa un terzo in meno di una casa unifamiliare.
- Approvazione: Il piano di sviluppo fornisce informazioni sul fatto che la casa bifamiliare è approvata in modo semplice nella procedura di notifica o se è necessaria una domanda di costruzione nella procedura di approvazione, che nel peggiore dei casi può essere respinta.
- Affitto: il ritorno sull'investimento determina se vale la pena affittare un appartamento per nonna. Se la percentuale è troppo bassa, la vendita della bifamiliare potrebbe essere più redditizia.
Quali sono le tipologie di villette bifamiliari?
Le bifamiliari sono sostanzialmente due case unifamiliari autosufficienti, entrambe poste esattamente sul confine della proprietà e - per lo più - collegate tra loro all'estremità del timpano. Di solito entrambe le metà della casa sono specchiate simmetricamente e formano un'unità ottica.
Negli ultimi anni si sono sviluppate anche nuove tipologie di case doppie. Ad esempio non c'è separazione della proprietà e la casa bifamiliare è realizzata come casa autonoma con parete divisoria interna tra le unità abitative. Inoltre, c'è la possibilità di condividere i servizi dell'edificio, come l'impianto di riscaldamento. A rigore non si parla più di bifamiliare, ma di bifamiliare o - a seconda della divisione e del rapporto dei residenti - di una casa con appartamento separato.
Le case bifamiliari non devono essere "soffocanti" - ci sono molti tipi moderni.
Vantaggi e svantaggi della casa bifamiliare
benefici
- Terreno di dimensioni inferiori sufficiente rispetto a due case unifamiliari
- I servizi di costruzione in comune offrono risparmi sui costi
- I costi fissi come lavori di sterro o allacciamenti alla casa vengono sostenuti una sola volta, quindi più economici per entrambe le unità abitative
- Consumo energetico inferiore rispetto a una casa indipendente
- Il secondo appartamento consente la creazione di un appartamento multi-generazionale
- In quanto appartamento della nonna, la casa bifamiliare genera reddito passivo dopo che il prestito è stato rimborsato
svantaggio
- Quando si costruisce con un'altra parte, le decisioni possono essere prese solo insieme
- Maggiori requisiti per l'isolamento acustico
- Meno privacy rispetto a una casa unifamiliare
- Le finestre sono possibili solo in tre direzioni
Cosa si dovrebbe considerare quando si pianifica una casa bifamiliare?
Rispetto a una casa unifamiliare, ci sono più problemi da considerare quando si pianifica una casa doppia. Si inizia con la proprietà: il limite edilizio dato è abbastanza grande per una casa bifamiliare ed eventuali garage? Qual è l'orientamento della proprietà? Entrambe le parti dovrebbero avere accesso alla luce e nessuna parte dovrebbe essere completamente svantaggiata. Naturalmente entrambi i partner di costruzione devono concordare anche sulla forma della casa. Inizia con le basi come la forma del tetto o la domanda se Your-Best-Home.net avrà 1,5 piani o due piani interi.
Una delle decisioni più importanti riguarda la considerazione se Your-Best-Home.net debba essere costruita come una bifamiliare ottica o se ciascuna parte possa progettare la propria metà di casa in piena libertà. In questo caso, è necessario solo un consenso sulla parete terminale comune.
Prima del primo incontro di pianificazione, i seguenti punti dovrebbero essere definiti mentalmente. Con cosa puoi venire a patti e dove sono i problemi personali che non vanno via:
- Proprietà desiderata: la proprietà è adatta alle tue idee?
- Your-Best-Home.net dovrebbe essere costruito su una soletta o un seminterrato?
- Lo stile architettonico può essere coordinato con la forma del tetto e la vista esterna?
- Le planimetrie si armonizzano?
Quando si sceglie un appezzamento di terreno, è necessario assicurarsi che l'appezzamento possa essere diviso in direzione nord-sud.
Chi si trasferirà nella villetta bifamiliare?
E infine la domanda più importante: con chi costruisco una villetta bifamiliare? Ricorda che le migliori amicizie possono rompersi quando si tratta di pitture per mattoni o facciate. Ci sono sempre diversi modi possibili per costruire una casa: da un lato, puoi costruire una casa bifamiliare come singola persona e poi vendere o affittare la seconda metà della casa. Il cliente assume una sorta di funzione di sviluppatore e può decidere liberamente sul design. Tuttavia, sostiene anche i costi integrali, che a loro volta sono superiori a quelli di una casa puramente unifamiliare. In alternativa, due partiti possono unire le forze e costruire insieme.
Una chiara delimitazione contrattuale di tutti i diritti e gli obblighi è l'alfa e l'omega di questa costellazione. Non da ultimo, c'è anche la possibilità per un promotore immobiliare di costruire una villetta bifamiliare e di vendere singolarmente le singole unità. Il più delle volte, non sai chi sarà il tuo futuro vicino.
Quali sono i costi di una villetta bifamiliare?
Complessivamente, il potenziale di risparmio di una casa bifamiliare rispetto a una casa unifamiliare è compreso tra il 10 e il 35 percento. Con costi di circa 250.000 euro per una casa unifamiliare, i costi per una bifamiliare si aggirano intorno ai 350.000 euro. Ciò significa costi di soli 175.000 euro per ogni metà della casa. Ma devi notare che i prezzi variano notevolmente a seconda della casa e non possono essere determinati su tutta la linea.
La domanda sui costi aggiuntivi è sempre seguita dalla domanda su cosa confrontarli. Misurata a fronte di due case unifamiliari, una villetta bifamiliare è sempre più economica perché i costi fissi si sostengono una sola volta anziché due. Se confronti una bifamiliare uno a uno con una unifamiliare, i costi per la bifamiliare saranno sempre più alti.
Esiste un potenziale di risparmio nelle seguenti aree:
- I costi del terreno sono divisi per due
- I lavori di sterro, in particolare l'attrezzatura da cantiere, devono essere eseguiti una sola volta
- Costi dell'involucro della casa pura come il tetto, intonaco, muro esterno condiviso, finestra, isolamento
- Costi di manutenzione per servizi di condominio, ad esempio per il riscaldamento
Costi aggiuntivi in relazione ad una casa unifamiliare:
- Impianto di riscaldamento: i costi sono circa il 20 per cento superiori a quelli di una casa unifamiliare.
- Impianto elettrico: per una casa bifamiliare sono necessari due dispositivi di misurazione.
- Porta d'ingresso: se un locale tecnico è accessibile dall'esterno, è necessaria una porta d'ingresso aggiuntiva.
Se non esiste un piano di sviluppo, il tipo di edificio pianificato deve adattarsi all'ambiente circostante.
Cosa dovrebbe essere considerato con la domanda di costruzione e il permesso di costruzione?
Si può vedere dal piano di sviluppo se una casa bifamiliare può essere costruita anche su un appezzamento di terreno. Il prerequisito è che esista affatto. A meno che non ci sia un piano di sviluppo, il progetto di costruzione deve adattarsi all'area circostante. Se qui sono già state costruite case bifamiliari, le possibilità di ottenere un permesso sono molto buone.
Nel piano urbanistico varie marcature indicano la possibilità di una villetta bifamiliare:
O = costruzione aperta
G = costruzione chiusa
D = villetta bifamiliare
ED = casa singola o doppia (attenzione, "E" indica solo una casa singola)
Se il design desiderato non è elencato, Your-Best-Home.net non può essere richiesto nella procedura di notifica semplificata. Una domanda di costruzione deve essere presentata nel processo di approvazione per la casa pianificata. Nel peggiore dei casi, non verrà data alcuna approvazione e Your-Best-Home.net dovrà essere riprogrammato.
Un altro ostacolo è il numero dell'area (GRZ), che indica su quale percentuale della proprietà è possibile edificare. Poiché una casa bifamiliare richiede una superficie maggiore di una casa unifamiliare, qui può essere superata.
Suggerimento: fai una richiesta preliminare di costruzione se la casa che desideri potrebbe entrare in conflitto con il piano di sviluppo. In questo modo saprai subito se Your-Best-Home.net può essere implementato anche nella variante pianificata.
Cosa occorre considerare durante la fase di costruzione di una casa bifamiliare?
Come regola generale, il cliente dovrebbe essere sul posto il più spesso possibile per poter controllare le singole fasi di costruzione.
Suggerimento: è meglio misurare le aperture delle finestre o delle porte se le misurazioni sembrano sbagliate.
Una casa bifamiliare ha il grande vantaggio che due parti possono occuparsi insieme della direzione dei lavori. La presenza dell'individuo non è necessaria per ogni fase della costruzione, poiché anche l'altra parte la tiene d'occhio - ovviamente, questo vale solo se la comunicazione tra loro è corretta. Le foto e le videochiamate di WhatsApp ora lo rendono molto semplice. Entrambe le parti in costruzione dovrebbero sapere dove si trovano i desideri speciali dell'altro. Se, ad esempio, le piastrelle devono trovarsi in un determinato schema, una deviazione può anche essere riconosciuta e criticata dal partner di costruzione in una fase iniziale.
Suggerimento: entrambi i costruttori dovrebbero essere sempre presenti per l'accettazione ufficiale delle singole fasi di costruzione o dei mestieri. Quattro occhi ne vedono più di due qui!
È meglio chiarire in anticipo la struttura della proprietà in modo che i costi non debbano essere condivisi e compensati in seguito. Inoltre, non è necessario il consenso dei tuoi vicini per tutto il lavoro.
Appartamento della nonna: ecco come paga la casa bifamiliare
Per finanziare la villetta bifamiliare l'affitto della seconda metà è una scelta ovvia. L'affitto applicato deve, se disponibile, corrispondere all'indice di affitto locale. Questo non deve essere superato. Nel peggiore dei casi, è così basso che non copre i costi di costruzione della casa. Si consiglia quindi di rivendere la proprietà invece di affittarla.
Per poter considerare oggettivamente la redditività di una casa bifamiliare, sono necessari i seguenti dati sul progetto:
- Costi totali, suddivisi in capitale proprio e debito
- Reddito da locazione annuo
- Costi di esercizio sostenuti (es. Riparazioni)
- Interessi annuali sostenuti
Si divide la somma del reddito da locazione e degli interessi per i costi totali e si moltiplica il risultato per 100. Si ottiene quindi il ritorno totale sull'investimento della proprietà.
Ritorno totale sull'investimento = (reddito da locazione + interessi - costi sostenuti) / (capitale netto + debito) x 100
Esempio:
- Costi totali: capitale proprio 80.000 euro e debito 80.000 euro
- Reddito da locazione: 1.000 euro al mese = 12.000 euro all'anno
- Interesse: 100 euro al mese = 1.200 euro all'anno
Esempio di calcolo 1:
(12.000 euro + 1.200 euro) / (80.000 euro + 80.000 euro) x 100 = 8,25%
Ciò significa che il capitale impiegato guadagna un interesse dell'8,25%. La regola è: maggiore è la redditività, meglio è.
Con un reddito da locazione di 1.200 euro al mese, la redditività cambia come segue:
Esempio di
calcolo 2: (14.400 euro + 1.200 euro) / (80.000 euro + 80.000 euro) x 100 = 9,75%
Il ritorno totale sull'investimento può essere utilizzato per determinare se l'appartamento della nonna preferisce essere affittato o venduto.
Suggerimenti per affittare il duplex
Quando si affitta una villetta bifamiliare o un appartamento per nonna, se ci si abita da soli, ci sono alcune cose da considerare: La
registrazione dei consumi deve essere discussa in una fase iniziale con gli operatori elettrici e di riscaldamento / idraulico. Per una casa occupata dal proprietario e una seconda unità abitativa in affitto, si applicano regole semplificate alla bolletta. Quindi è consentito allocare i costi di riscaldamento e acqua calda esclusivamente in base allo spazio abitativo o ai residenti. Il consumo effettivo non deve essere misurato. Tuttavia, questa variante deve essere concordata esplicitamente nel contratto di noleggio.
Se i costi sostenuti devono essere fatturati in base al consumo effettivo, entrambi i commercianti devono installare dispositivi di misurazione appropriati. Nel caso del riscaldamento / sanitario, qui si riuniscono diversi contatori di acqua calda e fredda, nonché contatori di calore per il riscaldamento (a pavimento) e l'acqua calda.
Importante: se stai costruendo con un familiare e vuoi chiarire insieme i costi accessori, chiedi all'installatore del riscaldamento di installare dei segnaposto in modo da poter aggiornare i contatori dell'acqua in un secondo momento.
Per l'elettricista, invece, è importante sapere se entrambe le parti della casa ricevono il proprio contatore dalla società di fornitura energetica, in modo che ciascuna parte possa scegliere il proprio fornitore di energia elettrica. In tal caso occorre chiarire come procedere con l'elettricità generale, ad esempio per l'illuminazione del locale tecnico o di un vano scala comune. È possibile che questo sia assegnato a un lato della casa e le linee corrispondenti siano attaccate a un metro intermedio aggiuntivo. Se è richiesto un solo contatore per l'intera casa, la seconda parte dipende sempre dalla scelta del fornitore di energia elettrica dell'altro residente. Qui devono essere impostati i relativi contatori intermedi per potersi fatturare correttamente.
Vicini felici, bella vita
Gli inquilini a lungo termine che gestiscono la casa con cura sono sempre positivi per un appartamento per nonna. Nel caso di un nuovo edificio, è possibile ottenere un legame emotivo a lungo termine con i futuri inquilini consentendo loro di partecipare alla selezione dei singoli prodotti di interior design come il laminato, le piastrelle e la cucina.