Ci sono vari motivi per un contratto preliminare quando si acquista una casa. Leggi qui quando ha senso per acquirenti e venditori, cosa dovrebbe essere notato nel contratto preliminare, come differisce da un contratto di prenotazione e quale modulo è obbligatorio.
Non è richiesto un contratto preliminare per l'acquisto di una casa. Tuttavia, può essere utile firmare un tale contratto prima di acquistare effettivamente la proprietà. Perché un contratto preliminare all'acquisto di una casa può dare sicurezza sia all'acquirente che al venditore quando si acquista o si vende una casa.
Cos'è un contratto preliminare per l'acquisto di una casa?
Un contratto di pre-acquisto è un accordo scritto tra l'acquirente e il venditore di una proprietà. Con questo documento entrambe le parti si impegnano a sottoscrivere in un secondo momento un contratto di acquisto dell'immobile in oggetto. Questo obbligo derivante dal contratto preliminare è anche chiamato obbligo di contrarre.
Quando ha senso un contratto preliminare quando si acquista una casa?
Un contratto preliminare è sempre consigliato quando si vende una casa se il contratto di vendita effettivo non può ancora essere concluso. Ci possono essere vari motivi per questo, ad esempio:
- Il finanziamento condominiale non è stato ancora definitivamente chiarito dall'acquirente.
- Ci sono ancora aspetti legali nel modo di acquistare o vendere la proprietà.
In questi casi può valere la pena concludere un contratto preliminare per l'acquisto della casa in modo che entrambe le parti possano essere sicure che il contratto desiderato verrà concluso con un certo ritardo.
Quali vantaggi ha il venditore attraverso un contratto preliminare?
Per il venditore, la conclusione di un contratto preliminare significa che il potenziale acquirente ha un serio interesse ad acquistare la casa o l'appartamento. Dopo aver firmato il contratto preliminare, non deve preoccuparsi di promuovere la proprietà o di cercare altri potenziali acquirenti, perché il contratto preliminare non è solo una dichiarazione di intenti, ma obbliga entrambe le parti a concludere il contratto di acquisto effettivo in un secondo momento.
Quali vantaggi ha l'acquirente attraverso un contratto preliminare?
Per l'acquirente, la firma significa che può acquistare la proprietà in un secondo momento nei termini concordati. Può anche essere sicuro che nessun'altra parte interessata “gli strapperà l'oggetto da sotto il naso”.
Quale forma deve essere il contratto preliminare?
Per le transazioni immobiliari come la vendita di una proprietà o di una casa, in Germania esiste un obbligo notarile ai sensi della sezione 311b del codice civile (BGB). Ciò significa che il contratto preliminare per l'acquisto della proprietà deve anche essere certificato da un notaio per essere giuridicamente vincolante.
Un semplice accordo scritto tra l'acquirente e il venditore o il suo intermediario non obbliga l'interessato ad acquistare né il proprietario dell'immobile a vendere al sottoscritto.
Come il contratto di acquisto, il contratto preliminare per l'acquisto della casa non deve essere stipulato solo tra acquirente e venditore. Un notaio deve certificare il contratto.
Cosa deve esserci nel contratto preliminare per l'acquisto della casa?
Affinché il contratto preliminare svolga la sua funzione ed escluda controversie successive al momento della vendita della casa, dovrebbe contenere alcune informazioni minime. Questi includono:
- Menzione delle parti contraenti: informazioni sul potenziale acquirente e sul proprietario dell'immobile
- Esatta designazione della proprietà: per identificare chiaramente la proprietà in vendita, oltre all'indirizzo.
- Descrizione esatta degli oggetti venduti : Se gli oggetti appartenenti alla proprietà devono essere venduti (ad esempio una cucina attrezzata), anche questi devono essere nominati con precisione nel contratto preliminare.
- Prezzo d'acquisto
- Modalità di pagamento: Idealmente, è già specificato nel contratto preliminare quando e come deve essere effettuato il pagamento del prezzo di acquisto.
- Termine per la conclusione del contratto: Affinché la vendita non si protragga indefinitamente, ha senso fissare una data entro la quale il contratto di acquisto deve essere firmato da entrambe le parti e certificato da un notaio al più tardi.
- Prerequisiti che danno diritto a recedere dal contratto preliminare : Spesso si conviene qui che nessun contratto di acquisto deve essere concluso se l'interessato non riesce a trovare un modo per finanziare un edificio. Si può anche notare qui che l'acquisto non avrà luogo se Your-Best-Home.net o l'appartamento sono stati distrutti nel frattempo.
- Clausola di risarcimento: questo punto definisce quale risarcimento deve essere pagato se il contratto di vendita non viene concluso. L'importo è spesso fissato come percentuale del prezzo di acquisto concordato.
Quanto costa un contratto preliminare?
Poiché il contratto preliminare deve essere autenticato, è inevitabilmente associato ai costi. Secondo il Court and Notary Fees Act (GNotKG), questi si basano sul prezzo di vendita della proprietà, che, a proposito, può differire in modo significativo dal valore di mercato. Più alto è il prezzo di vendita, più significative sono le spese notarili sostenute per il contratto preliminare. Ad un prezzo di vendita di 300.000 euro, ad esempio, si aggirano intorno ai 600 euro.
Per inciso, non è stabilito legalmente chi deve sostenere questi costi. Quindi qui vale la pena negoziare con il venditore o il broker.
In cosa differiscono il contratto preliminare e il contratto di prenotazione?
Spesso, ai potenziali acquirenti viene offerto di prenotare la proprietà dal venditore o dal broker. A tal fine, entrambe le parti firmano un contratto di prenotazione e di solito viene addebitata una commissione di prenotazione, che l'interessato deve pagare immediatamente. "La commissione richiesta può ammontare solo a circa il 10-15% della commissione del broker per la proprietà in questione", spiega Holger Freitag, avvocato di fiducia per l'Association of Private Builders eV (VPB). In cambio, il venditore o l'agente immobiliare assicura di non commercializzare ulteriormente l'appartamento o Your-Best-Home.net e certamente di non venderlo ad un'altra persona.
Se il contratto di vendita viene definitivamente firmato e la casa viene effettivamente venduta, il diritto di prenotazione verrà compensato con il prezzo di acquisto o, a seconda dell'accordo stipulato, con la commissione del broker. Tuttavia, se l'interessato decide contro l'appartamento o Your-Best-Home.net, l'importo già pagato non verrà rimborsato.
A differenza di un contratto di vendita, un contratto di prenotazione non è legalmente vincolante. Non può obbligare nessuna delle parti ad acquistare o vendere la proprietà. Ciò deriva dalla mancanza di certificazione da parte di un notaio. Poiché un contratto di prenotazione non ha l'obiettivo effettivo di acquistare una proprietà - vale a dire, garantire la conclusione di un contratto di acquisto tra le due parti per la vendita della casa entro un certo momento - la sua utilità è discutibile.
Un contratto orale o una conferma scritta via e-mail è adatto come contratto preliminare?
A causa della certificazione notarile obbligatoria dei contratti di compravendita immobiliare, non è possibile concludere verbalmente un preliminare di acquisto di una casa. Se l'interessato e il proprietario confermano reciprocamente in conversazione di essere interessati a concludere un contratto di vendita di una casa, ovvero di voler acquistare o vendere, si tratta di una valida dichiarazione di intenti in senso giuridico, ma non li obbliga a concludere necessariamente il contratto di acquisto dell'immobile. Non vi è alcun obbligo di contrarre dal contratto concluso verbalmente. Questo vale anche se accetti di acquistare la casa tramite e-mail. Tuttavia, si consiglia cautela: "In determinate circostanze il venditore può far valere richieste di risarcimento danni nei confronti del cliente,Ad esempio, se sostiene costi aggiuntivi a seguito della cancellazione o la proprietà in seguito ottiene un prezzo inferiore ", osserva Holger Freitag.