Le case plurifamiliari possono coprire il fabbisogno abitativo di più famiglie, ma possono anche rappresentare un investimento di capitale. In un'intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio quali costi e prezzi devi calcolare per la costruzione, la costruzione prefabbricata o l'acquisto dell'usato di case plurifamiliari.
Domanda: Le case plurifamiliari valgono ancora come investimento di capitale?
Esperto del controllo dei costi: in molti casi sì, ma assolutamente no in tutti i casi.
È sempre importante che l'affittabilità sia la più ottimale possibile: questo è il criterio principale. Affinché il conto possa essere calcolato, i costi o il prezzo del condominio devono ovviamente corrispondere al reddito da locazione ottenibile. Entrambi i fattori possono essere valutati solo caso per caso.
Inoltre, quali sono i ritorni che vuoi effettivamente ottenere se vedi il condominio come un investimento.
Domanda: quanto costano in generale i condomini?
Esperto del controllo dei costi: Naturalmente, non esiste una risposta generale a questo, dipende dalla casa e dal fatto che tu stia costruendo una casa da solo, acquistando una casa prefabbricata o acquistandola usata.
Quando si costruisce, si possono generalmente sostenere costi di circa 1.500 euro al m² . In pratica, tuttavia, i costi saranno generalmente molto più alti: dovresti assolutamente partire da 1.800 EUR per m² a 2.000 EUR per m² .
La costruzione in città può essere significativamente più costosa che nel paese
Quando si tratta di costruire, tuttavia, dipende molto anche da dove stai costruendo. Nelle aree urbane, i costi di costruzione possono già essere notevolmente più alti: negli ultimi anni i costi di costruzione in alcuni cantieri sono aumentati fino a 3.000 euro per m² o anche di più. Naturalmente, l'attrezzatura e la costruzione giocano sempre un ruolo importante qui.
L'industria edile, d'altra parte, utilizza spesso la cosiddetta cubatura per calcolare: 400 EUR per m³ di spazio chiuso viene utilizzato come regola pratica in questo caso - qui, tuttavia, possono ovviamente esserci deviazioni altrettanto significative verso l'alto o verso il basso.
In generale, lo stesso quadro dei costi si applica alle case prefabbricate, ma anche qui i prezzi al metro quadrato possono essere piuttosto costosi.
Se acquisti un condominio da uno sviluppatore immobiliare, può essere ancora più costoso nei singoli casi, a seconda della posizione. Qui devi tenere conto, tuttavia, che in questo caso è inclusa anche la proprietà - questo fattore di costo non è stato ancora preso in considerazione quando si specificano i costi di costruzione.
Se acquisti un condominio di seconda mano, il prezzo è spesso basato sugli affitti realizzabili.
Un piccolo esempio di costo dalla pratica:
Un condominio in solida costruzione è in costruzione in una posizione comoda vicino a una grande città. La superficie utilizzabile totale è di 400 m², la costruzione è attenta ai costi. In questo caso, i costi di costruzione sono quindi di 1.880 euro al m². I costi per la proprietà di 1.100 m² sono di 170 EUR per m².
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| La proprietà, di 1.100 m², costa 170 EUR al m² | 187.000 EUR |
| Casa plurifamiliare in solida costruzione | 752.000 EUR |
| costo totale | EUR 939.000 |
| Costo totale per m² di superficie affittabile | 2.934 EUR per m² |
Naturalmente, questo è solo un esempio del costo di una casa specifica in una posizione specifica. Anche i costi per altre case plurifamiliari, soprattutto in altre località, possono variare in modo significativo.
Nel nostro esempio di costo, non vengono presi in considerazione ulteriori costi di costruzione e non abbiamo ancora incluso la progettazione dell'area esterna e la costruzione dei parcheggi necessari in questi costi.
Domanda: da quali fattori dipendono solitamente i costi di un condominio?
Esperto del controllo dei costi: qui entrano in gioco numerosi fattori:
- Tipo e dimensione della casa
- Costruzione e attrezzature
- Posizione, posizione e dintorni della casa
- affitti realizzabili in loco al momento dell'acquisto di una casa
- Fornitore (per case prefabbricate)
Tuttavia, come abbiamo visto, le differenze di costo che questi fattori possono causare sono notevoli.
Domanda: Hai affermato che il prezzo a volte si basa sul reddito da locazione ottenibile: come funziona in pratica?
Spesso occorrono più di 20 anni perché il prezzo dell'edificio venga pagato tramite gli affitti
Esperto del controllo dei costi: quando si negoziano i prezzi per un edificio che è già stato costruito e già affittato, gli affitti ottenibili sono spesso un punto di partenza.
In passato, il criterio del prezzo era solitamente compreso tra 10 e 12 affitti annuali - oggi il prezzo di partenza può variare da oltre 20 affitti annuali a quasi 30 affitti annuali , soprattutto in località buone ed emergenti.
In che misura ciò sia ancora redditizio come investimento di capitale, ogni acquirente deve valutare da solo.
Domanda: E la redditività, come puoi calcolarla?
Esperto del controllo dei costi: Bene, diamo un'occhiata al nostro esempio di costo:
Abbiamo calcolato un costo di circa 3.000 EUR per m² di superficie affittabile . Bisogna sempre fare attenzione all'area effettivamente affittata: non corrisponde alla superficie totale utilizzabile del fabbricato, in quanto le strutture accessorie come le scale devono essere rimosse.
D'altra parte, ci sono gli affitti realizzabili - per questo dobbiamo esaminare più da vicino l'indice degli affitti in Germania. Abbiamo utilizzato i dati del 2018 come base per questo.
| Posizione / valore | Affitto per m² al mese | Affitto annuo al m² |
|---|---|---|
| Germania media | 7,50 EUR per m² al mese | 90 EUR per m² all'anno |
| località ricercate | 10 EUR per m² - 12 EUR per m² al mese | 120 EUR per m² - 144 EUR per m² all'anno |
| Località principali (ad es. Monaco) | fino a 17,50 EUR per m² al mese | fino a 210 EUR per m² all'anno |
Con 320 m² di spazio effettivamente affittabile come nel nostro esempio di costo, possiamo ipotizzare un reddito da locazione in media di 28.800 EUR all'anno se l'edificio viene affittato continuamente.
In buone posizioni il reddito è fino a 46.000 EUR all'anno , in una posizione eccellente il nostro edificio potrebbe generare fino a 67.000 EUR di reddito da locazione all'anno .
Se si aggiungono 3.000 EUR per m² di costi di costruzione con circa 120 EUR di reddito da locazione all'anno e m² , i costi di costruzione sarebbero stati coperti dal reddito da locazione entro circa 25 anni. Non si tiene conto del finanziamento e degli interessi.
In questo caso, si potrebbe ancora parlare di un investimento utile che genererà comunque molti ritorni a lungo termine.
Domanda: non bisogna considerare anche gli aumenti dell'affitto qui?
Non sempre è possibile prevedere aumenti dell'affitto
Esperto del controllo dei costi: di solito sì, ma gli aumenti dei prezzi di noleggio sono sempre un po 'difficili da prevedere. Per i prossimi anni, gli esperti ipotizzano che gli affitti per le località migliori aumenteranno fino al 10%, ma per la maggior parte degli affitti gli aumenti non saranno superiori al 5% circa. Nelle zone rurali, si può anche presumere che gli affitti rimarranno in qualche modo allo stesso livello.
I tassi di crescita effettivi nel corso degli anni dipenderanno essenzialmente dal luogo e dalla situazione.
Domanda: Fino a che punto devi tenere conto anche dei costi di follow-up quando acquisti o costruisci?
Esperto del controllo dei costi: i costi di follow-up sono anche molto importanti. A seconda del metodo di costruzione scelto per una casa, i costi di follow-up possono essere significativamente diversi. Negli anni successivi, questi costi possono aumentare considerevolmente.
Di norma, è meglio accettare costi di costruzione un po 'più costosi durante la costruzione ed evitare alti costi di follow-up.
Diamo uno sguardo alla facciata, ad esempio: se scegli il rivestimento della facciata, ad esempio con il mattone clinker, potresti avere costi di costruzione più elevati all'inizio, ma poi evitare alti costi di follow-up per il rinnovo e la pittura della superficie della facciata. Calcolati su 30 o 40 anni, questi costi da soli sarebbero considerevoli e supererebbero notevolmente la differenza di costo tra la facciata in clinker e una facciata in gesso.
Il tetto piano spesso popolare si traduce in costi di manutenzione e assistenza costanti ad un livello molto elevato dopo solo pochi anni. Le ispezioni e le guarnizioni costantemente necessarie costano molto di più rispetto alla differenza con un'altra costruzione del tetto (ad esempio, un classico tetto a due falde o un tetto a una falda) - con queste forme di tetto, tuttavia, se eseguite correttamente, di solito non devi fare sforzi per decenni.
Domanda: Cosa si intende per costi di costruzione ausiliari e di norma quanto sono alti questi costi?
Esperto del controllo dei costi: i costi di costruzione ausiliari includono un gran numero di voci di costo:
- tutti i servizi di architettura e ingegneria, compresi i costi per l'ingegnere strutturale
- tutti i costi del permesso di costruzione e dell'accettazione
- Spese notarili e catastali
- i costi di approvvigionamento per prestiti ipotecari
- Spese di elaborazione e spese di distribuzione, nonché interessi durante la fase di costruzione
- Premi assicurativi per la necessaria assicurazione sulla costruzione
Circa l'8% del totale dei costi di costruzione deve essere pagato all'architetto
Inoltre, potrebbero esserci costi aggiuntivi che possono variare da caso a caso.
Non è possibile fare una dichiarazione generale sul livello dei costi di costruzione accessori, poiché differiscono da edificio a edificio. Di norma, tuttavia, devi assumere dal 10% al 20% circa dei costi di costruzione .
Come regola generale, i costi dell'architetto sono solitamente l'8% dei costi totali di costruzione. Le tariffe applicate sono le stesse per tutti gli architetti: architetti e ingegneri strutturali pagano sempre in base all'HOAI, il tariffario per architetti e ingegneri. Questo per garantire che anche servizi comparabili costino lo stesso importo.
Domanda: a cosa dovresti prestare attenzione quando costruisci o acquisti un condominio?
Esperto nel controllo dei costi: quando si acquista o si costruisce un condominio come investimento, il criterio più importante dovrebbe essere la migliore redditività possibile. Il secondo criterio importante può essere visto come i costi di follow-up più bassi possibili.
Tutto il resto dovrebbe essere subordinato a questi due criteri. Inizia con l'ubicazione e la selezione della proprietà e termina con la costruzione della casa con i costi di follow-up più bassi possibili. Un buon architetto che abbia familiarità con la costruzione di condomini può essere molto utile per entrambi questi punti.
Un calcolo della redditività e del rendimento dovrebbe essere effettuato in anticipo, in modo da creare effettivamente un investimento di capitale significativo.
Chiunque costruisca solo una casa bifamiliare per uso proprio beneficerà ovviamente dei costi di follow-up più bassi possibili - ma l'affittabilità non ha importanza qui - ovvero, quando si sceglie una posizione, ci si può concentrare principalmente sui costi della proprietà.