Non solo case unifamiliari, ma anche case plurifamiliari possono essere acquistate in costruzione prefabbricata. In un'intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio quali costi devi calcolare per una casa plurifamiliare prefabbricata e come questi costi si confrontano con altri metodi di costruzione.
Domanda: quali sono i possibili utilizzi delle case plurifamiliari prefabbricate?
Esperto del controllo dei costi: oltre alla classica casa bifamiliare, che esiste da molto tempo, vengono utilizzate sempre più le cosiddette case multi-generazione. In una casa del genere ci sono solitamente tre o più unità abitative in cui le diverse generazioni possono essere ospitate insieme fianco a fianco. Questo crea una convivenza molto stretta tra generazioni diverse, che è ciò che sempre più persone vogliono.
Inoltre, puoi ovviamente vedere un condominio con diverse unità residenziali come investimento immobiliare e generare interessanti rendimenti a lungo termine dai redditi da locazione in corso. Tuttavia, i requisiti corrispondenti devono essere soddisfatti per questo.
Il grande vantaggio delle case plurifamiliari è che quando il prezzo del terreno è alto, la superficie esistente può essere utilizzata in modo ottimale per fornire spazio vitale a due o più famiglie. Se l'edificio non è costruito uno accanto all'altro ma solo verso l'alto, l'utilizzo del terreno esistente è particolarmente ottimale.
In termini di costi, le case plurifamiliari sono costose quasi quanto altre forme di vita: il vantaggio in termini di costi ha un impatto davvero evidente solo in alcuni casi.
Domanda: quanto costano i condomini prefabbricati?
I prezzi per un condominio partono da € 1400 al mq
Esperto del controllo dei costi: ovviamente è impossibile dirlo su tutta la linea : dipende sempre dal modello e dalle dimensioni della casa.
Di norma, tuttavia, è possibile assumere costi compresi tra 1.400 EUR per m² e 2.500 EUR per m² di spazio utilizzabile . In alcuni casi può essere ancora più costoso per case con finiture di particolare pregio o modelli di case speciali.
Diventi un po 'più economico se usi l'opzione di una cosiddetta casa di estensione. Lì puoi acquistare case parzialmente finite a un prezzo molto ragionevole e fare da solo il lavoro mancante. D'altra parte, queste forme di casa sono significativamente più convenienti rispetto ai modelli chiavi in mano.
Tuttavia, a seconda dello stato di sviluppo e del fornitore, i prezzi per le case di estensione possono essere molto diversi.
Puoi trovare esempi di alcuni modelli di case prefabbricate e dei relativi prezzi nella seguente panoramica:
| Modello di casa e spazio abitativo | Arredamento | prezzo | Prezzo per m² |
|---|---|---|---|
| Casa cubica, casa solida 432 m² di superficie abitabile su 3 piani | planimetria personalizzabile, tetto piano, chiavi in mano | 741.000 EUR | 1.715 EUR per m² |
| Casa con tetto a due falde, 380 m² di superficie abitabile su 2,5 piani | pianta adattabile, casa con tetto a due falde, balcone sul tetto | 730.000 EUR | 1.921 EUR per m² |
| Villa di città - palazzina condominiale, 316 m² su 2 piani | Tetto a padiglione, planimetria adattabile, 4 balconi angolari, chiavi in mano | 562.000 EUR | 1.778 EUR per m² |
| Casa cubica, 188 mq su 2 piani | Stile Bauhaus, tetto piano, planimetria personalizzabile, chiavi in mano | 415.000 EUR | 2.207 EUR per m² |
| stessa casa come sopra | come una casa di estensione | 300.000 EUR | 1.595 EUR per m² |
Questi prezzi sono ovviamente solo prezzi esemplari per alcuni modelli di case prefabbricate di diversi produttori. Altri modelli di casa, anche con dimensioni e costruzione simili, possono avere prezzi notevolmente diversi.
Tuttavia, i nostri esempi di prezzo mostrano già chiaramente che è necessario calcolare i prezzi al metro quadrato per i condomini prefabbricati che sono molto simili a quelli delle case unifamiliari prefabbricate.
Chiunque acquisti una casa plurifamiliare prefabbricata come investimento può aspettarsi costi di costruzione gestibili. Se è possibile ottenere un reddito da locazione, puoi sicuramente aspettarti un ritorno accettabile dal tuo investimento a lungo termine.
Domanda: da quali fattori dipendono solitamente i costi di un condominio prefabbricato?
Esperto nel controllo dei costi: quando si tratta di prezzi per condomini prefabbricati, entrano in gioco una serie di fattori: la cosa più importante, tuttavia, è la dimensione dello spazio abitativo utilizzabile.
Anche quanto segue può svolgere un ruolo:
- lo stato della casa
- lo standard energetico della casa
- la costruzione della casa
- il progetto della casa prefabbricata
- Seminterrato e garage (i)
Devi sempre confrontare i prezzi e le attrezzature individualmente: ogni produttore di case prefabbricate calcola in modo diverso e talvolta ci sono differenze di prezzo significative anche con dimensioni e attrezzature simili.
Domanda: non devi considerare anche i costi di follow-up a lungo termine?
Un tetto a falde causa minori costi di follow-up
Esperto del controllo dei costi: Sì, sicuramente. I costi di follow-up sono più elevati con i singoli elementi dell'attrezzatura rispetto ad altri.
Un buon esempio di ciò sono i tetti piani: un tetto piano richiede ispezioni regolari e nuove guarnizioni e riparazioni a intervalli molto brevi.
Un classico tetto a due falde, d'altra parte, è praticamente esente da manutenzione per molti decenni se viene eseguito correttamente.
Queste cose dovrebbero sempre essere considerate quando si sceglie una casa prefabbricata. A volte può quindi essere utile investire un po 'più di denaro e avere costi di follow-up inferiori. Quindi non dovresti mai considerare le differenze di prezzo come assolute, ma pesale sempre con attenzione.
Domanda: quali sono i costi normalmente aggiunti ai costi per la casa prefabbricata?
Esperto del controllo dei costi: certo, la casa da sola non basta. In ogni caso, devi ancora tenerne conto
- i costi del terreno
- Costo della piastra di base
- possibilmente spese per la cantina
- Costi per l'impianto esterno
- Costi per posti auto necessari all'interno della proprietà
- eventualmente costi per soluzione garage o parcheggio interrato
- eventualmente costi per l'installazione di un ascensore
Domanda: quale prezzo di solito devi calcolare per un pezzo di terra?
Esperti nel controllo dei costi: i prezzi per i terreni edificabili variano notevolmente a seconda della posizione e della regione. Naturalmente, anche la posizione gioca un ruolo importante nel prezzo di un terreno edificabile.
Inoltre, si può anche osservare una chiara differenza di prezzo da est a ovest.
Nei nuovi Stati federali i costi per i terreni edificabili sono di solito compresi tra 30 EUR al m² e 120 EUR al m² , nei vecchi Stati federali si possono ipotizzare prezzi medi tra 150 EUR per m² e 300 EUR per m² - in posizioni privilegiate anche significativamente più alti .
Secondo i valori attuali, il terreno più costoso in Germania è ad Amburgo: lì devi pagare fino a 600 euro al m² per un terreno edificabile.
Domanda: quali costi devi calcolare per una piastra di base?
I costi per la piastra di base di solito non sono inclusi nel prezzo della casa prefabbricata
Esperto del controllo dei costi: di norma, la produzione del solaio non è inclusa nel prezzo della casa - deve essere pagata separatamente.
I costi per un solaio vanno da circa 120 EUR al m² a 150 m² . Per questo prezzo, di solito ottieni una base termica di alta qualità.
Tuttavia, se le condizioni del terreno sulla proprietà causano problemi, i lavori di sterro necessari possono essere significativamente più complessi e quindi enormemente più costosi. In tal caso, anche i costi per la piastra di base aumentano notevolmente. Questo è anche il caso in cui vi è ingresso di acqua.
In ogni caso, un solaio è molto più economico di una cantina.
Domanda: quanto costa una cantina? E: ne vale la pena?
Esperto nel controllo dei costi: i costi per una cantina possono variare - da circa 30.000 euro a 70.000 euro , qui tutto è possibile.
Con la metratura di una casa plurifamiliare prefabbricata, tuttavia, in genere dovrai assumere almeno 30.000 euro .
Naturalmente, in linea di principio, occorre rispondere individualmente alla domanda se una cantina valga la pena. Lo spazio di archiviazione scarseggia, soprattutto nei condomini, e un'estensione della soffitta non è un'opzione per ogni tipo di casa.
Gli scantinati sono molto più pratici come ripostiglio per ogni appartamento della casa, come stenditoio e come parcheggio per biciclette. L'impianto di riscaldamento ed i locali di servizio necessari possono essere comodamente sistemati anche in un seminterrato. Di solito non c'è un vero sostituto per sistemare queste stanze altrove nella casa.
Devi considerare quanto segue: come sappiamo dal nostro esempio di costo , un metro quadrato di spazio in casa costa circa 2.000 EUR . Inoltre, si perde utilizzabile (e, nel caso di case in affitto, spazio in affitto).
Se invece si guardano i costi per il seminterrato, il metro quadrato al piano seminterrato costa solo dai 300 euro ai 500 euro e nella casa non si perde spazio prezioso, in quanto il seminterrato non sarebbe comunque abitabile o affittabile. Pertanto, ovviamente, ha molto più senso affidare all'esterno i locali accessori necessari e i locali di servizio a un seminterrato.
Domanda: quali costi devi calcolare per parcheggi o garage sotterranei?
I posti auto sono a pagamento
Esperto del controllo dei costi: con le aree di parcheggio, ovviamente, dipende sempre da come le riparate. Nel caso di aree pavimentate, a seconda del tipo di pavimentazione utilizzata, si devono ipotizzare tra 100 euro al m² e 200 euro al m² . Anche l'asfaltatura, compresa la sottostruttura, costerà circa 100 EUR al m² .
In ogni caso, bisogna stimare enormi costi per la realizzazione di un parcheggio sotterraneo. In determinate circostanze, qui sorgono costi totali di diverse migliaia di euro per posto auto . A seconda delle condizioni locali e del design, i costi totali possono variare.
Domanda: quando vengono effettivamente ripagati i costi per le case plurifamiliari acquistate come investimenti di capitale?
Esperto del controllo dei costi: qui devi prima calcolare l'area utilizzabile fino a un'area che può essere effettivamente affittata. Di norma, i sistemi generali occupano circa il 20% dell'area utilizzabile, ma questo può variare a seconda della sezione dell'edificio.
Ora dipende da quali prezzi di noleggio possono essere raggiunti nella rispettiva posizione. In tutta la Germania, l'indice degli affitti per il 2018 è in media di 7,50 EUR al m² al mese . Per l'area affittabile si può ottenere una media di 90 euro al m² all'anno .
Nelle buone posizioni, l'indice degli affitti è spesso compreso tra 10 EUR al m² e 12 EUR al m² , mentre le migliori località di Monaco possono portarlo fino a 17,50 EUR al m² in casi eccezionali .
Dal reddito da locazione annuo (se affittato in modo continuativo) e dai costi di costruzione e di proprietà della casa e delle strutture accessorie, si può quindi calcolare quando l'investimento si è ammortizzato e quando il reddito da locazione genera un profitto.
Se si sommano tutti i costi, i costi totali vanno da circa 3.000 EUR per m² a 4.000 EUR per m² . Con un indice di affitto medio, questi costi sono generalmente coperti dai redditi da locazione in circa 30 anni.
Nel caso di affitto intenzionale, è importante che ogni aspetto della casa supporti in modo ottimale l'affittabilità. La selezione della casa prefabbricata plurifamiliare dovrebbe quindi essere ottimizzata in questo senso.
