Chiunque acquisti una casa o un appartamento a una vendita di preclusione può risparmiare tra il 10 e il 30 percento del normale prezzo di mercato, ma corre anche alcuni rischi. Affinché l'asta domestica abbia successo, dovresti familiarizzare con i processi in anticipo. Abbiamo riassunto le regole e i suggerimenti più importanti per te qui.
Asta di preclusione: ecco come si ottiene l'offerta
Gli offerenti presenti all'asta di preclusione hanno almeno 30 minuti per presentare le loro offerte. Se nessuno vince l'offerta, verrà impostata una data di ripetizione. Al primo appuntamento, l'offerta deve raggiungere almeno il 50 per cento del valore di mercato. I creditori hanno il diritto di opporsi all'offerta al primo appuntamento se non viene offerto almeno il 70 per cento del valore di mercato. Spesso non ci sono più limiti al secondo e al successivo appuntamento. Si raccomanda un contatto anticipato con il creditore in modo che non si verifichino guasti durante l'asta.
Con l'offerta più alta, hai buone possibilità di vincere. L'offerente paga l'immobile immediatamente al dieci percento del valore di mercato se il creditore lo richiede, di solito sotto forma di una garanzia bancaria o di un assegno incrociato emesso da una banca. È possibile anche un bonifico bancario: in questo caso l'importo deve essere stato trasferito sul conto del tribunale competente alla data dell'asta e deve essere disponibile la prova. Funge da fiduciario e rimborsa i soldi se l'asta della proprietà non ha successo.
In caso di asta di preclusione, il dieci percento del prezzo di acquisto deve essere pagato immediatamente in contanti o come assegno.
I tuoi diritti e obblighi in qualità di acquirente
Con il premio diventi proprietario dell'immobile e devi immediatamente stipulare l'assicurazione necessaria per i proprietari di abitazione. Tuttavia, nella maggior parte dei casi non puoi ancora utilizzare liberamente Your-Best-Home.net. Dovresti quindi pianificare una fase di transizione più lunga. Se il precedente proprietario o il suo inquilino si rifiuta di lasciare la proprietà, un avvocato specializzato ti aiuterà a fissare scadenze appropriate, emettere risoluzioni e, se necessario, avviare procedimenti di sfratto.
L'iscrizione nel registro fondiario avviene non appena hai trasferito l'imposta sul trasferimento di proprietà e ha avuto luogo la data di distribuzione. Si paga anche l'iscrizione nel registro fondiario e - invece delle spese notarili per un contratto di compravendita - una maggiorazione al tribunale.
Confronto dei costi: pignoramento rispetto al normale acquisto della casa
Margareta M. ha acquistato una casa indipendente con giardino e garage da una vendita di preclusione a Düren. L'immobile è di 539 mq e la superficie abitabile è di 180 mq. Un perito giurato ha fissato il valore di mercato a 220.000 euro. Margareta M. acquista la proprietà per 170.000 euro.
Costo di una casa da un'asta di preclusione
| costi | importo in Euro |
| Valore di mercato: 220.000 euro, compreso l'aumento del prezzo | 170.000 |
| Nessuna commissione di intermediazione | - |
| Spese notarili | - |
| Tassa di trasferimento fondiaria 3,5%, calcolata dal prezzo maggiorato | 6.000 |
| Perito nominato ufficialmente, pagato dal tribunale locale | - |
| Aggiudicazione e trasferimento in tribunale | 1.190 |
| Prezzo totale | 177.190 |
Costi per l'acquisto di una casa in modo tradizionale
| costi | importo in Euro |
| Prezzo d'acquisto | 220.000 |
| Commissione del broker: 5,8% del prezzo di acquisto | 13.100 |
| Spese notarili e iscrizione nel registro fondiario: 1,5% | 3.400 |
| Imposta sul trasferimento di proprietà: 3,5% | 7.900 |
| Valutazione circa il 2% del prezzo di acquisto | 4.500 |
| Prezzo di acquisto totale | 248.900 |
Tenendo conto dei costi aggiuntivi più importanti, c'è una differenza di prezzo di 71.710 euro rispetto a un acquisto. Risparmio: quasi il 30 percento. L'asta offre quindi due grandi vantaggi rispetto all'acquisto: in primo luogo, si risparmiano le commissioni di intermediazione e le spese notarili sostenute per l'acquisto di una casa.
Vendita di preclusione: i problemi e i rischi più comuni
In un'asta di preclusione, gli offerenti comprano un maiale in un colpo, per così dire, perché prima dell'asta della casa non hanno alcun diritto legale di vedere la proprietà dall'interno. Se ti è stato aggiudicato l'appalto e ci sono difetti, non puoi far valere una richiesta di garanzia contro il tribunale, il perito o il precedente proprietario. Pertanto, verificare se la decisione sul valore di mercato e la valutazione sono realistiche. Dovresti prestare particolare attenzione alla data di valutazione: quanto tempo fa? Altrimenti si corre il rischio che il valore di mercato stimato nel report sia eccessivo.
Diventa scomodo se i debitori non vogliono uscire dalla proprietà dopo l'asta di preclusione. Poi minaccia lo sfratto.
Se vuoi fare un'offerta per un condominio, dovresti contattare il gestore della comunità dei proprietari. Sono previsti costosi lavori di costruzione nel prossimo futuro e quanto è alta la riserva di manutenzione? Ci sono uno o più comproprietari che si trovano in difficoltà finanziarie e non possono pagare l'indennità di alloggio? C'è sempre un rischio residuo, ma il prezzo d'occasione è allettante.
Nove consigli per migliorare la casa con successo
1. Suggerimento:
visualizzare il file dell'asta Vedere il file dell'asta presso il tribunale locale. Contiene una perizia con planimetrie e foto dell'immobile.
Suggerimento 2: ispezionare il registro fondiario
Il file dell'asta di solito contiene un estratto del registro fondiario. Da questo puoi vedere quanto la proprietà è finanziariamente gravata.
3. Suggerimento: chiedi alla direzione della proprietà
Se hai a che fare con un appartamento o una proprietà parziale, chiedi alla direzione della proprietà se e in che misura ci sono arretrati per il pagamento dell'alloggio.
4. Suggerimento: visita la proprietà
In caso di pignoramenti, di solito è possibile solo dall'esterno. Si consiglia di portare con sé un esperto e di esaminare la relazione di valutazione del mercato presso il tribunale.
Suggerimento 5: finanziamento sicuro
Il dieci percento del prezzo di acquisto deve essere depositato in contanti o con un assegno certificato quando si presenta un'offerta. Il saldo viene generalmente pagato poche settimane dopo. Chiarisci in anticipo il finanziamento con la tua banca.
6. Acquisire esperienza
Partecipa ad alcune date dell'asta come spettatore in anticipo in modo da mantenere i nervi saldi quando si tratta della casa dei tuoi sogni.
7. Tieni d'occhio l'appuntamento
A volte un appuntamento viene annullato poco prima dell'asta. Informarsi poco prima presso il tribunale locale se l'appuntamento è ancora aperto o se è stato fissato un appuntamento alternativo. Può valere la pena seguire il destino della proprietà, spesso si tratta di un'asta di preclusione in un secondo momento, con una concorrenza corrispondentemente inferiore.
8. Rispettare il limite di prezzo
È sufficiente che tu faccia la tua offerta negli ultimi minuti. Attenzione a non cadere in una frenesia di offerte. Determina in anticipo l'importo massimo che desideri offrire e rispettalo rigorosamente.
9. Cessazione del debitore
Se il debitore stesso vive nella proprietà, avvaletevi del vostro diritto speciale di cancellazione dopo il knockdown, possibilmente anche uno sfratto è in sospeso. Puoi licenziare gli inquilini a determinate condizioni a causa dell'uso personale.