Pianificazione ed esecuzione - preferibilmente separatamente!
Tutto da un'unica fonte: molte aziende lo pubblicizzano oggi e offrono la costruzione di case come servizio completo. Dall'acquisto della proprietà alla consegna chiavi in mano, il committente riceve tutti i servizi da un'unica fonte. Ciò che può essere utile per le nuove costruzioni non è sempre la migliore soluzione nel campo della ristrutturazione. Spesso il costruttore porta a termine il suo progetto in modo più sicuro e conveniente se divide i servizi. Almeno la pianificazione e l'esecuzione dovrebbero essere assegnate separatamente l'una dall'altra.
Bagno: a sinistra non ristrutturato, a destra ristrutturato © pbombaert, fotolia.com
Tutto da un'unica fonte: dall'appaltatore generale
L'opposto dell'aggiudicazione separata di pianificazione ed esecuzione è l'appaltatore generale (GÜ), giustamente indicato anche come appaltatore totale. Secondo il contratto di costruzione, il GÜ prepara la pianificazione completa della misura di ristrutturazione, si occupa del finanziamento e si assume l'esecuzione commissionando subappaltatori. Il grande vantaggio: il costruttore ha solo una persona di contatto e un contratto e riceve un progetto di costruzione da un'unica fonte. Gli appaltatori generali sono spesso grandi società di costruzioni, società immobiliari o società di gestione. Agiscono principalmente come coordinatori.
Tutto da un'unica fonte: dall'appaltatore generale
In contrasto con questo, c'è l'appaltatore generale (GU). In qualità di impresa edile, si occupa dell'esecuzione della ristrutturazione, in base alla quale almeno un'opera viene eseguita da lui stesso. Le altre negoziazioni possono essere esternalizzate, ma il contratto è concluso solo tra il cliente e il contraente generale. Per quanto pratico possa sembrare a prima vista posizionare con sicurezza l'intera misura in una mano, ci sono anche degli svantaggi in questo concetto:
- Una volta effettuato l'ordine, il cliente è difficilmente autorizzato a impartire istruzioni e le modifiche successive sono molto difficili da implementare e far rispettare.
- Spesso i piani di pagamento sono complicati. Il cliente deve assicurarsi attentamente che il contratto preveda che i pagamenti siano dovuti solo dopo l'accettazione di una fase di costruzione.
- Nonostante l'outsourcing, il cliente è responsabile dei danni in cantiere. È quindi essenziale un'assicurazione di responsabilità civile del costruttore.
Pianificazione dell'architetto: l'appaltatore generale fa il resto
Un'altra variante per la progettazione dei partner contrattuali in una ristrutturazione include una separazione generale tra pianificazione ed esecuzione, ma questo ha un problema cruciale. Se un progetto di costruzione viene assegnato a un appaltatore generale dopo la pianificazione dell'approvazione, spesso questo assume anche tutti i servizi di pianificazione e monitoraggio successivi.
Progettazione dell'architetto
Con questo concetto viene omessa l'autorità di controllo cruciale dell'architetto, che in qualità di esperto e sostenitore del cliente, altrimenti monitora in modo indipendente i processi in cantiere e prepara anche la pianificazione esecutiva. Possono sorgere anche i seguenti problemi per il cliente:
Progettazione dell'architetto © Torsakarin, fotolia.com
- L'appaltatore generale, a differenza dell'architetto, che sovrintende solo all'esecuzione, è orientato al profitto. Il suo vantaggio economico è forse più importante per lui del principio della costruzione economica per il cliente. Nello specifico, questo può significare che la JV concorda un tasso forfettario e quindi cerca di ridurre le proprie spese per massimizzare il proprio profitto.
- Se l'appaltatore generale è incaricato della fase di pianificazione dell'implementazione 5, ciò può avere un impatto sulla qualità dell'intera esecuzione, poiché l'appaltatore generale fa già compromessi nella pianificazione della qualità dei materiali o dei requisiti di prestazione al fine di ridurre i costi.
- Se le fasi di lavoro 6 (preparazione dell'aggiudicazione) e 7 (partecipazione all'aggiudicazione) ricadono sull'appaltatore generale, che alla fine assume lui stesso l'esecuzione, allora gli aspetti negativi di questo tipo di aggiudicazione vengono cementati e rafforzati.
- Il rischio maggiore per il cliente sorge se la fase 8 del servizio (direzione lavori e documentazione) rimane anche all'appaltatore generale. Il direttore dei lavori dell'azienda lavorerà ovviamente nell'interesse della sua azienda. Qui non ci si deve aspettare un monitoraggio oggettivo e indipendente della proprietà.
MANCIA
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Suggerimento : i costruttori dovrebbero prestare urgentemente attenzione ai problemi di responsabilità. Di norma, le carenze nell'esecuzione non sono coperte dall'appaltatore generale, ma da un architetto indipendente che assume la supervisione della proprietà.
Pianificazione ed esecuzione
Controllo dei contratti: l'alfa e l'omega dell'edilizia
Indipendentemente dal fatto che il proprietario dell'edificio decida di aggiudicare tutti i servizi individualmente o a un appaltatore generale, l'esame di tutti i documenti contrattuali da parte di uno specialista indipendente dovrebbe essere il primo dovere dei laici. Possono sostenere questo esame avvocati specializzati in diritto edile, ma anche esperti o architetti. Lo stesso vale per le specifiche e le specifiche degli edifici, nonché per le modalità di pagamento.