La richiesta è ottima. Ma anche in questi tempi una proprietà non si vende da sola. Ottenere aiuto da un agente immobiliare quando vendi la tua casa è facile per i tuoi nervi.
I proprietari che vogliono vendere la loro casa o appartamento in vendita attualmente hanno buone carte. Ma spesso i venditori privati che vendono la loro casa senza un agente non ne traggono il massimo perché stanno impostando il prezzo in modo sbagliato. Se chiedono troppo poco, regalano soldi. Se vogliono troppo, gli interessati stanno alla larga. Il risultato: "La proprietà è sul mercato da molto tempo, dando l'impressione che ci sia qualcosa che non va", spiega Mathias Wahsenak, amministratore delegato di LBS Immobilien GmbH (LBSi).
Una questione di apprezzamento
Per avere un'idea del giusto prezzo, i proprietari dovrebbero guardare gli annunci sui portali immobiliari per mesi. Tuttavia, qui mancano tutte le proprietà che sono consigliate ad amici o vendute da broker a parti interessate registrate. Ogni proprietà è anche diversa. Proprietà specifiche come l'ambiente di vita, le condizioni strutturali e tecniche hanno un impatto sul prezzo. Può quindi valere la pena che il valore sia determinato professionalmente, ad esempio da un esperto nominato pubblicamente e giurato. "Un breve rapporto è disponibile per poche centinaia di euro", afferma il giornalista economico ed esperto immobiliare Karl-Heinz Seyfried (vedi Expert Council). Se un broker organizza la vendita, aiuterà con il prezzo.
Una cartella piena di carte
"Un broker sa anche quali documenti sono necessari e dove possono essere ottenuti", afferma Wahsenak, amministratore delegato di LBSi. Inoltre, prepara professionalmente planimetrie e planimetrie e crea una sinossi significativa. I venditori privati sono ben preparati se possono spuntare completamente la lista di controllo a destra. Tra le altre cose, dovresti avere a portata di mano un estratto aggiornato del registro fondiario. Perché i potenziali acquirenti vorranno verificare se i diritti di terzi gravano sulla proprietà, come il diritto di soggiorno. La mappa del terreno (dal catasto) mostra i confini della proprietà. L'attestato energetico è importante perché richiesto dalla legge. Di norma, questo deve essere disponibile al più tardi durante l'ispezione. Karl-Heinz Seyfried ha un altro suggerimento per il proprietario di una proprietà da ristrutturare: “Richiedi un preventivo!Quindi le parti interessate non possono esigere sconti irragionevoli dal prezzo di acquisto dell'opera ".
Il tipo di presentazione
La maggior parte dei cacciatori di case e appartamenti si fa strada tra gli annunci sui portali immobiliari e spesso decide in pochi secondi se gli piace una proprietà. "Non c'è una seconda possibilità per una prima impressione", afferma Mathias Wahsenak. Ecco perché una buona sinossi è così importante. Contiene informazioni utili, mostra i vantaggi, mostra planimetrie e foto di alta qualità. Crea aspettative positive, ma non false. Le richieste di persone per le quali la proprietà non si adatta affatto costano solo tempo.
Per essere convincenti nella visione della proprietà, la proprietà deve essere ben preparata: l'ingresso deve essere spazzato e il giardino curato, le finestre devono essere pulite e gli ambienti devono essere puliti e ben ventilati. Inoltre, alcune modifiche possono migliorare l'impressione. “Molte proprietà usate sono troppo affollate. Le stanze arredate in modo chiaro sembrano più spaziose ”, afferma l'esperto LBSi e consiglia di pulire a fondo. Riparando piccoli difetti e dipingendo i muri di bianco, i proprietari migliorano anche la loro proprietà. Tuttavia, non è necessario coprire specificamente i problemi, ad esempio la vernice sui danni causati dall'umidità. "I venditori devono anche attirare l'attenzione sui difetti noti senza che gli venga chiesto", afferma Wahsenak.
Da candidato ad acquirente
Non tutti i potenziali clienti sono brave persone. "Chiunque si senta inibito nei confronti degli estranei dovrebbe chiedere a un amico di dargli un'occhiata", consiglia Seyfried, "o assumere un agente fin dall'inizio". Un agente rispettabile ha già verificato in anticipo se il potenziale acquirente può permettersi la proprietà. E il professionista può accompagnare le trattative in seguito. Questo dà sicurezza. Tuttavia, alcuni impegni di acquisto sono già stati annullati perché i contratti di finanziamento non si sono concretizzati.
È preferibile che i venditori presentino una conferma di finanziamento in anticipo, ovvero prima dell'appuntamento con il notaio. L'arbitro redige il contratto secondo gli accordi e le iscrizioni catastali. L'acquirente e il venditore infine siglano l'affare con la loro firma. Se un broker era attivo, ora riceve la sua commissione di solito nell'ammontare dal tre al sei percento del prezzo di acquisto. In alcune regioni l'acquirente paga tradizionalmente, in molti luoghi entrambe le parti condividono i costi.
Aiuto dal leader di mercato
Un broker supporta tutto, dal prezzo alla nomina del notaio. Lo Sparkassen-Finanzgruppe, a cui appartiene LBSi, è la più grande associazione di intermediari in Germania. I dipendenti sono radicati a livello regionale e collegati in rete a livello nazionale. "Ti rivolgi principalmente a potenziali clienti riservati e verificati, abbreviando così il periodo di commercializzazione", afferma Wahsenak, definendo un vantaggio. Inoltre, le offerte sono pubblicizzate online su immobilien.sparkasse.de e su altri noti portali.
Documenti di vendita di immobili
| Vendita privata o tramite broker | in aggiunta per condomini |
| Planimetria, sezioni dell'edificio, viste | Dichiarazione di divisione |
| Calcolo dello spazio vitale e dello spazio chiuso | Piano economico |
| Estratto del registro fondiario, mappa del terreno | Contratto di gestione |
| Descrizione edificio, foto | Verbale dell'assemblea dei proprietari |
| Polizza assicurativa stabili | Regola della casa |
| Avviso fiscale sugli immobili | Estratto dal conto di riserva |
| Liquidazione dei costi di servizio | contratto di affitto |
| Certificato energetico |
Il consiglio dell'esperto: Karl-Heinz Seyfried - Un broker senza difetti
"I venditori che hanno poco tempo o sono riluttanti a negoziare ottengono aiuto. Ma non tutti coloro che si definiscono broker comprendono il suo lavoro, soprattutto perché il titolo professionale non è protetto.
L'autore Karl-Heinz Seyfried chiarisce le domande sugli immobili nelle guide.
I proprietari di immobili che cercano un broker dovrebbero seguire gli elenchi di proprietà per un lungo periodo di tempo. Questo ti dà una panoramica dei fornitori e informazioni sulla qualità del loro lavoro. Altrimenti le raccomandazioni personali aiuteranno. Nella scelta sono decisivi criteri come l'esperienza professionale, la formazione e l'istruzione superiore, nonché la conoscenza locale. Quindi l'ufficio deve essere nelle vicinanze. Quindi il broker non rifiuterà alcuna richiesta di visualizzazione perché ha paura del viaggio. Il venditore dovrebbe comunque verificare se l'attenzione si concentra su oggetti come il suo e chiedere anche un'assicurazione di responsabilità per danni alla proprietà. Questo interviene se il broker danneggia un cliente a causa di consigli errati o violazione dei doveri. Nella prima conversazione non vincolante, i venditori prestano quindi attenzione al fatto che il broker appaia competente,ad esempio quando si valutano i dettagli tecnici di costruzione. Anche la simpatia gioca un ruolo. Dopo tutto, la collaborazione può richiedere settimane ".
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