Chiunque voglia costruire un edificio secondo le proprie idee non può evitare i servizi di un architetto. Anche quando deve essere presentata una domanda di costruzione, di solito è necessario l'architetto per la pianificazione prescritta. Nella nostra intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio quali costi possono sostenere gli architetti e come sono composti.
Domanda: un architetto lavora solo come progettista edile?
Esperto di controllo dei costi: questo è il suo compito principale - o la sua vocazione, se vuoi - ma non necessariamente la sua unica attività.
Oltre alla progettazione di edifici, gli architetti sono attivi anche in molti altri settori dell'edilizia:
- eseguono non solo la progettazione strutturale, ma anche tecnica ed economica degli edifici
- possono eseguire calcoli statici
- aiutano nelle gare in cantiere e nella selezione delle offerte in arrivo
- Lavorano come supervisori della costruzione in una funzione di monitoraggio e sono anche la persona di contatto per tutte le questioni importanti di costruzione
- coordinano il lavoro dei singoli mestieri e creano e monitorano i programmi in modo che un edificio possa effettivamente essere completato nei tempi pianificati
- aiutano a rintracciare, documentare e far valere tutti i possibili difetti di costruzione
- possono aiutare a trovare potenziali risparmi energetici e fungere anche da consulenti energetici
- possono eseguire tutti i calcoli tecnici necessari per un edificio (come la domanda di calore o la domanda di energia) e aiutare a ottimizzare un edificio economicamente o in termini di costi di esercizio
- Creano prove giuridicamente valide che tutte le disposizioni legali (come l'EnEV) sono state rispettate per un edificio
Le aree di responsabilità sono quindi estremamente diverse: puoi quasi sempre parlare con un architetto di qualsiasi problema di costruzione.
Ogni performance dell'architetto è ovviamente associata a costi corrispondenti.
Domanda: quanto costa il lavoro di un architetto? Può determinare quanto chiede?
Un architetto è vincolato dal tariffario per architetti e ingegneri
Esperto del controllo dei costi: No. Quando si tratta dei costi che un architetto può addebitare, è sempre vincolato dal cosiddetto HOAI , il tariffario per architetti e ingegneri.
I costi dell'architetto dipendono essenzialmente dal tipo di edificio e dalla complessità del progetto di costruzione.
Per la costruzione di una normale casa unifamiliare, è possibile stimare all'incirca circa il 10% dei costi totali di costruzione come costi di architetto, per un condominio si può calcolare all'incirca circa l'8% dei costi totali di costruzione .
Questo ovviamente può deviare leggermente verso l'alto e verso il basso, a seconda di quanto sia grande lo sforzo dell'architetto e di cosa esattamente sta facendo. Se è incaricato per la gamma completa di servizi, tuttavia, nella maggior parte dei casi stai abbastanza bene con questi valori guida approssimativi per la tua pianificazione.
Un piccolo esempio di costo dalla pratica:
Assumiamo un architetto per costruire una casa un po 'unifamiliare, il cui costo totale è di 350.000 euro.
| energia | prezzo |
|---|---|
| Costi totali di tutti i servizi dell'architetto (tariffa media) | 42.115,63 EUR |
Si noti che questo è solo un esempio di costo singolo per un caso specifico. A seconda del tipo di edificio e dei servizi commissionati, i costi possono anche essere maggiori o minori.
Lo scopo che l'architetto avrebbe avuto con il nostro edificio non è troppo grande: se avesse fatturato secondo la tariffa minima, i costi
sarebbero stati 38.250,50 euro , ma nel nostro caso avrebbe potuto fatturare al massimo 45.710,75 euro .
L'imposta sul valore aggiunto viene quindi aggiunta a questi importi .
Con tutto ciò, bisogna anche notare che il compenso per un architetto ovviamente non è dovuto tutto in una volta e in anticipo: viene pagato in singole rate a seconda dello stato di avanzamento della costruzione.
Domanda: da cosa dipendono esattamente i costi per l'architetto?
Esperto del controllo dei costi: ecco alcuni fattori:
- il tipo di edificio e la difficoltà di pianificazione
- l'ambito dei servizi commissionati
- lo sforzo che l'architetto ha nella progettazione e
- le cosiddette "spese di costruzione tassabili" dell'edificio come clausola per la liquidazione del canone
I costi per l'architetto dipendono in ultima analisi da tutti questi fattori: nonostante le tariffe "standardizzate", possono esserci ancora grandi differenze nei costi individuali.
Domanda: come vengono valutati il tipo di edificio e la difficoltà di costruzione?
Il costo per l'architetto dipende dalla complessità della costruzione
Esperto del controllo dei costi: le cosiddette zone tariffarie vengono utilizzate per questo nell'HOAI . Ci sono un totale di 5 zone di levigatura, da I a V.
Un edificio ha sempre un diverso livello di difficoltà di pianificazione, a seconda della sua tipologia.
Poiché è relativamente facile progettare un semplice magazzino, tali edifici sono assegnati alla zona tariffaria I.
Una casa unifamiliare è molto più difficile da costruire: a seconda della complessità del progetto di costruzione, tali edifici si trovano nelle zone tariffarie da III a IV.
Edifici altamente complessi, come istituti scientifici con attrezzature altamente tecniche, rappresentano quindi la classe superiore delle sfide progettuali e si trovano quindi nella zona a pagamento V.
Ogni zona tariffaria ha le proprie tabelle dei costi per i singoli servizi di costruzione. Come nel nostro esempio, ce n'è uno per ogni tabella
- Tariffa minima
- Movimento centrale e
- Tasso massimo
L'architetto può quindi applicare queste frasi in base allo sforzo che si presenta per lui. Ovviamente ci sono regole e linee guida anche per questo: un architetto non può semplicemente applicare la tariffa forfettaria massima ovunque per ottimizzare il suo compenso. I prerequisiti specificati per quanto riguarda il suo impegno devono già essere soddisfatti.
Domanda: Il tipo di edificio determina fondamentalmente quale tabella dei costi HOAI viene utilizzata, ad esempio quali servizi puoi commissionare per la costruzione di una casa?
Esperto del controllo dei costi: qui HOAI fornisce singole sotto-aree, che sono suddivise in un totale di 9 fasi di servizio :
| Fase di esecuzione | Attività dell'architetto | Percentuale del costo totale dell'architetto |
|---|---|---|
| 1 | Consultazione iniziale, ricerca di base | 2% |
| 2 | Progetto preliminare | 7% |
| 3 | Bozza dettagliata, preventivo dei costi | 15% |
| 4 ° | Richiedere il permesso di costruire | 3% |
| 5 | Creazione della pianificazione del cantiere, pianificazione del tempo, pianificazione commerciale | 25% |
| 6 ° | Annuncio delle singole opere | 10% |
| 7 ° | Esame delle offerte e assistenza alla premiazione | 4% |
| 8th | Direzione lavori, direzione lavori di costruzione | 32% |
| 9 | Supporto successivo, documentazione, identificazione dei difetti di costruzione, assistenza con le richieste di garanzia del costruttore | 2% |
Un architetto non è necessario in tutte le fasi di progettazione e costruzione
Naturalmente, il cliente deve pagare solo per l'ambito dei servizi che ha commissionato.
Se avessimo gli architetti nei nostri costi, solo con le fasi di lavoro 1 - commissionato 4, solo il 24% dei costi dichiarati , quindi 10.100 EUR sostenuti a spese degli architetti.
Di regola non si possono evitare le prime 4 fasi di servizio, a meno che non siano già stati fatti piani dettagliati.
Per la fase di servizio 4, è quindi necessario aggiungere anche i costi ufficiali per l'applicazione dell'edificio, solitamente dallo 0,5% allo 0,7% dei costi di costruzione totali.
Dalla fase 5 hai fondamentalmente la libera scelta dei servizi per i quali vuoi utilizzare l'architetto - ma dovresti tenere presente che come profano è difficile valutare molte cose - e che ovviamente puoi ritenere l'architetto responsabile solo per i servizi successivi, quale ha effettivamente commissionato.
Domanda: cosa succede effettivamente se un architetto commette errori o si verifica un errore nell'esecuzione che sta monitorando? Chi sopporterà allora il danno?
Esperto del controllo dei costi: in molti casi si applica la cosiddetta responsabilità degli architetti .
Fondamentalmente, con il contratto dell'architetto, l'architetto deve una costruzione impeccabile e impeccabile. L'architetto non è direttamente responsabile dell'esecuzione dei lavori, ma solo della progettazione. Quindi se un mestiere (come quello dei falegnami) commette un errore, anche l'azienda in questione deve apportare miglioramenti a proprie spese. Tuttavia, questo si applica solo in misura limitata.
L'architetto è responsabile solo per tutto ciò che è nella sua specifica dei servizi - legalmente questo è "consentire a un edificio di nascere", ma non "costruire un edificio". Questa piccola differenza linguistica rappresenta una differenza importante per la giurisprudenza.
In ogni caso, gli architetti sono responsabili per:
- Errori di pianificazione (spesso anche determinazione di base errata)
- Errore nei calcoli
- Errori nella pianificazione dell'approvazione (ad esempio se un permesso non viene concesso)
- Errori nella pianificazione della costruzione (ad es.inosservanza di caratteristiche speciali del sottosuolo, come un livello elevato delle acque sotterranee)
- la scelta di soluzioni antieconomiche e di conseguenza costi di costruzione più elevati del necessario (l'architetto è obbligato a progettare in modo economico)
In questo caso il cliente ha sempre il diritto di richiedere le riparazioni. Se l'architetto rifiuta un successivo miglioramento o se l'errore non può più essere risolto mediante rilavorazioni, il cliente ha il diritto di ridurre i costi dell'architetto di conseguenza .
Un punto un po 'più complicato è la responsabilità, menzionata anche nella domanda, in caso di errori causati da singole operazioni. Come ho detto prima, la società di esecuzione è la principale responsabile.
L'architetto può essere ritenuto responsabile per errori di costruzione
Tuttavia, se l'architetto assume la direzione della costruzione e non esercita una cura sufficiente, può anche essere ritenuto responsabile. È fondamentalmente obbligato per legge a intervenire sempre immediatamente se nota segni di vizi. Se non lo fa o se non nota segni di difetti di costruzione che avrebbe dovuto notare, è responsabile anche in molti casi.
Come parte della sua supervisione della costruzione, deve anche garantire che la sicurezza e la salute sul lavoro siano a posto - anche questo fa parte dei suoi doveri.
Un tribunale ha anche stabilito che l'architetto è responsabile anche se il cliente dell'edificio modifica i piani dell'edificio a sua discrezione. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Non ci deve essere alcuna esclusione di responsabilità anche nel caso del lavoro del cliente - fintanto che l'architetto è tenuto a supervisionare, non può semplicemente inserire una clausola di esclusione di responsabilità nel contratto a causa del proprio lavoro.
Domanda: cosa succede se in seguito noti solo errori come cliente?
Esperto del controllo dei costi: Fondamentalmente, hai il diritto di ritenere l'architetto responsabile degli errori entro 5 anni .
Questo periodo di solito inizia dopo che il proprietario ha accettato l'edificio. Se non vi è accettazione per mezzo di un rapporto di accettazione, inizia il periodo di cinque anni e il pagamento completo dell'onorario dell'architetto può essere visto come l'inizio del periodo.
Anche se il cliente si trasferisce nell'edificio e non emette denuncia di vizi, l'accettazione si considera "tacitamente eseguita" 6 mesi dopo , termine legale per questo "implicito".
Entro il periodo di cinque anni, l'architetto può richiedere un "risarcimento per inadempimento" o "un risarcimento per inadempimento positivo", a seconda dell'errore presente.
Il risarcimento per inadempimento positivo del contratto è concesso solo se il danno è causato da errori di progettazione, ma non si verifica direttamente sull'edificio stesso. Tali richieste di risarcimento danni sono anche escluse dal periodo di cinque anni - le richieste di risarcimento danni possono essere presentate fino a 30 anni dopo.
Oltre alle richieste di risarcimento danni, c'è anche il rimborso dell'onorario dell'architetto.
In singoli casi, una tale questione di risarcimento andrà probabilmente sempre al tribunale competente, che poi dovrà decidere di conseguenza.