Con una rendita, i proprietari di case in pensione possono completare la loro pensione. Ma vendere una casa è una buona idea per una pensione mensile più alta? Spieghiamo il modello di rendita immobiliare, le sue varianti ei rischi per venditori e acquirenti.
Perché rendita?
Se pensi di preparare in anticipo la tua pensione, sei in una posizione migliore. Naturalmente, possedere una proprietà è un buon modo per provvedere alla vecchiaia, ma: anche se i proprietari vivono senza affitto e la proprietà è stata pagata, possono ancora incontrare difficoltà finanziarie in vecchiaia. La rendita vitalizia non è ancora diffusa in Germania. Ma l'interesse per questo è in aumento, riferisce Dirk Scobel, esperto di finanza del Centro consumatori di Amburgo: "La generazione odierna di anziani ha di solito ripagato completamente la propria proprietà e riceve contemporaneamente solo una piccola pensione". I pensionati possono colmare questi colli di bottiglia con una rendita.
Ecco come funziona la rendita immobiliare
Il passo per una rendita vitalizia è vendere una casa o un appartamento. In cambio, i proprietari ricevono una pensione mensile sul loro conto, nonché un diritto di soggiorno per lo più permanente, a volte combinato con un pagamento una tantum. Il tutto garantito da notaio e ancorato al catasto. La quantità di denaro che scorre dipende dal valore della proprietà e dall'età del venditore.
L'esperto di finanziamenti Scobel spiega: "Chiunque decida di affittare una proprietà deve essere chiaro su una cosa: l'ex casa cade in possesso dell'acquirente dopo la propria morte. I bambini e gli altri membri della famiglia si svuotano perché la proprietà è in questi casi spesso i beni essenziali. Per evitare discordie e litigi, parla con i tuoi parenti del desiderio di andare in pensione la tua proprietà. Se la tua prole è finanziariamente forte, il loro figlio o figlia potrebbe voler prendere in consegna la casa dei genitori e fare una pensione da soli La tua casa continua a essere di proprietà della famiglia ". In pratica, è prassi comune dare parte della proprietà ai bambini mentre sono in vita e concordare in cambio una rendita vitalizia. Pensionati senza figlisceglierlo quando non si preoccupano di lasciare la ricchezza alle spalle.
Varianti della rendita
| variante | rendita classica | rendita abbreviata (durata massima rendita ) | rendita estesa (periodo di garanzia della rendita) |
| Ecco come funziona | Pagamento regolare contro un valore legato alla vita di una persona - se il pagamento è legato alla vita di più persone, si parla di rendita collegata | Pagamento regolare contro un valore legato alla vita di una o due persone, ma limitato a un termine massimo concordato | Pagamento regolare a fronte di un valore legato alla vita di una o due persone , ma con una durata minima concordata |
| Vantaggi |
copertura per tutta la vita miglior |
pensione superiore dopo la scadenza del rendita più alta |
Garanzia a vita Con un periodo di garanzia, la migliore protezione |
Il caso speciale di un mutuo inverso
Un altro modello in alternativa alla rendita vitalizia è il cosiddetto mutuo inverso. Qui i proprietari concludono un contratto di prestito con una banca o una compagnia di assicurazioni. Your-Best-Home.net resta di proprietà del proprietario, il mutuo viene erogato in rate mensili. Alla scadenza del termine, il mutuo accumulato viene rimborsato o l'immobile viene trasferito al prestatore. Inoltre, i pagamenti delle rate mensili terminano.
Resta proprietario di casa e guadagna denaro ogni mese: il modello di mutuo inverso come alternativa a una rendita lo rende possibile.
Benefici della rendita
- L'acquirente non deve inizialmente pagare per intero il prezzo di acquisto, ma può ripagarlo sotto forma di pensione mensile.
- L'acquirente non ha bisogno di utilizzare il capitale e non deve contrarre un prestito.
- Il reddito da rendita o rendita a tempo è tassato in modo diverso rispetto al reddito da capitale. Se vendi la tua casa a estranei, paghi solo le tasse sulla parte di reddito della rendita.
- Se i figli versano rendite ai genitori, possono detrarne una parte come spese speciali.
- Concordare una rendita vitalizia o una rendita vitalizia è l'ideale, soprattutto per le case da ristrutturare, in quanto spesso difficili da vendere.
Vale la pena affittare una proprietà solo a partire dai 65 anni circa. Il valore della proprietà dipende fortemente dalla posizione. Ciò rende i modelli di rendita vitalizia particolarmente interessanti nelle ambite regioni metropolitane. I prezzi di mercato sono alti e il venditore ha una buona posizione negoziale con l'investitore. "Ha senso confrontare diverse offerte", consiglia Scobel, sostenitore dei consumatori. Un fornitore di modelli di rendita può essere, ad esempio, una fondazione, una società o un fornitore di servizi finanziari. È possibile stipulare contratti di rendita anche con privati.
Rischi di rendita immobiliare
La rendita vitalizia risulta essere problematica se il venditore vive più a lungo del previsto. In determinate circostanze, l'acquirente paga di più per Your-Best-Home.net che se avesse pagato il prezzo di acquisto tutto in una volta. Tuttavia, questo caso può essere regolato per contratto.
Un altro rischio: l'acquirente si trova in difficoltà finanziarie. Se l'acquirente non è in grado di pagare la rendita convenuta, decade il suo diritto ad un successivo trasferimento dell'immobile. Un avviso di passaggio nel registro fondiario garantisce il diritto di recesso del venditore nel caso in cui i pagamenti vengano meno.
L'importo della rendita
L'importo della rendita è determinato dal valore della proprietà, dalla durata e da un tasso di interesse. Anche l'età e il sesso del pensionato giocano un ruolo nel calcolo della rendita immobiliare. Questo fattore di rendita vitalizia si basa sulla media statistica, che si basa sulle tavole di mortalità dell'Ufficio federale di statistica. Il notaio ha il diritto di soggiorno a vita e l'onere reale per la rendita iscritta nel registro fondiario. Se possibile, questi dovrebbero venire prima nel registro fondiario. L'ammontare della rendita può essere influenzato, ad esempio, anche da una rata una tantum da parte dell'acquirente, dalla convenzione su un periodo di garanzia della pensione o dalla concessione di un diritto di soggiorno. Esistono numerosi calcolatori di rendita su Internet con i quali è possibile calcolare approssimativamente la rendita in anticipo.È meglio avere un modello di rendita vitalizia adeguato calcolato da un esperto, poiché molti fattori possono influenzare l'importo.
Calcolo di una rendita - un esempio
Un uomo di 70 anni possiede una casa bifamiliare e vorrebbe vivere nel suo appartamento per tutta la vita. L'uomo vende Your-Best-Home.net su base annua. Assume un esperto per calcolare la rendita mensile. Questo si basa sulle tabelle di mortalità dell'Ufficio federale di statistica. Viene utilizzato per determinare il fattore di rendita vitalizia. Il fattore indica quanti anni vivrà ancora il beneficiario della rendita in base alla media statistica. Il tasso di interesse è del 3,5 percento all'anno (fonte: Heubeck AG / Colonia).
| 1. Valore del diritto di soggiorno permanente |
|---|
| Valore locativo x 12 mesi x fattore rendita = valore del diritto di soggiorno permanente: 660 euro x 12 mesi x 10,113 = circa 80.000 euro |
| 2. Determinazione dell'importo da annullare |
|---|
| Valore della proprietà - valore del diritto di soggiorno a vita = importo da andare in pensione: 300.000 euro - 80.000 euro = 220.000 euro |
| 3. Determinazione della rendita mensile |
|---|
Importo da annuire: 12 mesi: Fattore rendita vitalizia = rendita mensile 220.000 euro: 12 mesi: 10.113 = 1813 euro |
Per la casa bifamiliare l'acquirente paga 1813 euro al mese, ovvero circa 900 euro ad appartamento per due appartamenti.
Il contratto per la rendita
Il contratto di acquisto notarile per una casa limita i rischi per entrambe le parti. Il periodo di rendita o rendita vitalizia è pattuito come una normale vendita in un contratto di acquisto concluso davanti al notaio. "Anche la rendita immobiliare tra parenti stretti deve essere stabilita con precisione nel contratto", sottolinea Scobel, esperto di finanza. La vendita di una casa in regime di pensione è liberamente configurabile dalle parti contraenti. Il prezzo totale della proprietà non deve essere affittato, né l'immobile deve essere consegnato immediatamente o prontamente. I pagamenti della pensione possono essere effettuati anche in un secondo momento. Un vero e proprio onere iscritto a registro fondiario tutela il venditore. Se necessario, può quindi far pignorare la proprietà se l'acquirente non adempie ai suoi obblighi.
Diritto di soggiorno con rendita immobiliare
"Ci sono numerose leve per regolare la rendita vitalizia", sottolinea l'esperto di finanza Scobel. Particolarmente importante è la questione se il senior vuole assicurarsi il diritto di residenza o l'usufrutto (il diritto a qualsiasi uso) della proprietà. Il diritto di soggiorno scade con il trasloco. Se opti per il diritto di usufruttuario, puoi anche affittare la tua casa, ad esempio per pagare una costosa casa di cura. Il diritto di usufrutto comporta un maggior sconto sull'immobile e riduce la rendita. C'è ancora molto da considerare: chi si occuperà della manutenzione della proprietà in futuro, chi farà le riparazioni estetiche? Importante: l'usufrutto deve essere ordinato dal notaio e iscritto nel registro fondiario.
Molti anziani vogliono evitare di muoversi e mantenere l'ambiente familiare. Ciò è possibile con la rendita vitalizia.
Imposta sulle rendite immobiliari
L'esperto di finanziamenti Scobel raccomanda: "Vale la pena rivolgersi al consulente fiscale: il beneficiario potrebbe dover pagare le tasse sui pagamenti delle rendite. E la prole che potrebbe acquistare la proprietà non può detrarre i costi di manutenzione dalle tasse con la stessa facilità con cui si affitta una proprietà".
Cosa succede alla rendita in caso di decesso?
Se il beneficiario unico della rendita muore prima della scadenza del contratto di pagamento stipulato contrattualmente, l'acquirente può disporre liberamente dell'immobile, venderlo, affittarlo o utilizzarlo personalmente. Dopotutto, ha adempiuto al contratto per la rendita immobiliare. È standard per le coppie stipulare nel contratto che entrambe le persone che vivono nella famiglia mantengano il diritto di soggiorno per tutta la vita.
Protezione con la rendita
Il contratto di rendita richiede sicurezza. Il notaio proporrà un cosiddetto onere reale, che viene iscritto nel registro fondiario. Garantisce che in caso di inadempienza o insolvenza dell'acquirente, il venditore possa accedere e utilizzare la proprietà venduta. Il venditore può proteggere se stesso e i suoi eredi attraverso un periodo di garanzia della pensione. Si può anche pensare di stipulare un'assicurazione di rendita, che ad esempio copra il rischio di lunga vita per il venditore. Il referente per il contratto di rendita è il notaio. Durante una conversazione, scopre cosa apprezzano le persone coinvolte. L'importo della rendita immobiliare può essere collegato all'indice dei prezzi al consumo dell'Ufficio federale di statistica per compensare l'inflazione.
I difensori dei consumatori mettono in guardia contro la rendita
Alcuni esperti di consumatori sono scettici su questo modello. Il tuo argomento: le rendite vitalizie e i mutui inversi vengono spesso acquistati a caro prezzo e non sono consigliabili a tutti. Perché:
- I residenti ricevono una pensione mensile, ma non vivono gratuitamente. Devono ancora pagare i costi accessori, spesso anche la ristrutturazione e la manutenzione.
- Con la pensione inversa, un perito è incaricato dalla banca di valutare l'immobile. Per questo, fisserà sempre un valore inferiore al valore di mercato effettivo al fine di ammortizzare i rischi, ad esempio se il residente è significativamente più vecchio del previsto o la proprietà non è facile da vendere dopo la morte.
- Gli interessi sul prestito sono elevati, più le commissioni per la chiusura e la riassicurazione della banca contro il rischio di longevità. Spesso non c'è più di una pensione integrativa mensile da 100 a 200 euro. L'ipoteca inversa è spesso utile solo per i proprietari di case senza figli che hanno bisogno di denaro.
I difensori dei consumatori consigliano di calcolare meticolosamente le offerte, confrontarle e farle controllare da una parte indipendente (ad esempio dal centro di consulenza per i consumatori o da un avvocato).
In alternativa a una rendita e un mutuo inverso, raccomandano di vendere la tua casa al miglior prezzo di mercato possibile. È quindi possibile utilizzare i proventi per acquistare una proprietà più piccola. Oppure investi i soldi e affittali. Tuttavia, molte persone anziane evitano di trasferirsi di nuovo e di lasciare il loro ambiente familiare.