Con il ridimensionamento di un appezzamento di terreno esistente attraverso una vendita parziale, i costi di costruzione della casa o di manutenzione e cura possono talvolta essere ridotti in modo significativo. Anche nel caso delle case bifamiliari gli appezzamenti di terreno sono spesso suddivisi in modo che ciascuno dei due proprietari sia iscritto a catasto come proprietario del proprio appezzamento di terreno e non c'è bisogno di mettersi d'accordo su tutto ciò che riguarda l'immobile. L'esperto del controllo dei costi spiega quali costi e commissioni ci si devono aspettare quando si divide la proprietà.
Domanda: quanto costa un appezzamento di terreno?
Esperto di controllo dei costi: non puoi dirlo su tutta la linea . I costi variano da individuo a individuo. Non è solo il valore della proprietà che è decisivo, ci sono anche una serie di altri fattori che contano.
In ogni caso i costi non sono da sottovalutare. In quasi tutti i casi, anche una semplice divisione di un immobile costa diverse migliaia di euro .
Quando si parla di costi, bisogna prima distinguere tra:
- Commissioni di approvazione
- Commissioni per la divisione immobiliare stessa
- Commissioni per il sondaggio
- Tasse per l'impostazione dei punti di riferimento
- Tasse per l'iscrizione nel catasto dei nuovi proprietari degli immobili divisi
- Costi per l'iscrizione o determinazione di diritti di passaggio, servitù e simili
Commissioni di approvazione
Solo in pochi stati federali sono previste commissioni per l'approvazione della divisione immobiliare
Solo in due stati federali, vale a dire nel Nord Reno-Westfalia e nella Bassa Sassonia, è ancora richiesto un permesso ufficiale per la divisione dei beni - ciò significa che anche lì possono essere applicate (piccole) tasse per il permesso .
In tutti gli altri stati federali, la "scomposizione dei lotti" (divisione del terreno in tedesco ufficiale) non richiede alcuna autorizzazione ufficiale, ogni proprietario può farlo con i terreni edificabili. Il presupposto è, tuttavia, che alla fine non ci sia situazione che violi il diritto edilizio e nessuna violazione delle distanze limite prescritte o normative simili.
Commissioni per la divisione immobiliare stessa
Il modo in cui vengono regolate le commissioni per la divisione dei beni varia leggermente da stato a stato.
Tuttavia, è comune avere una tariffa forfettaria per pacco appena creato dalla divisione. Questo importo di base viene moltiplicato per il cosiddetto fattore del valore del terreno. Il fattore del valore del terreno è determinato da una tabella basata sul valore del terreno.
Ciò significa: somma forfettaria moltiplicata per il fattore del valore del terreno = tassa da pagare.
Ad esempio, con un valore del terreno compreso tra 26 EUR per m² e 50 EUR per metro quadrato, il fattore del valore del terreno in Baviera è 1,3. Una somma forfettaria di 100 euro si trasformerà in 130 euro di tasse da pagare per ogni pacco di nuova creazione.
A differenza di molte altre commissioni ufficiali, qui viene solitamente aggiunta l'IVA del 19%.
Commissioni per il sondaggio
Ci sono anche notevoli costi per la misurazione della proprietà
I costi di rilevamento costituiscono una parte non trascurabile dei costi . I sondaggi devono essere eseguiti obbligatoriamente, di solito da periti giurati (ÖbVI). In alcuni stati federali, come la Baviera, lo stesso ufficio del catasto invia dei dipendenti per effettuare le indagini ufficiali.
I costi per la misurazione possono variare da regione a regione. Dipendono sempre da quanti punti di misurazione sono impostati in ogni singolo caso. Se una proprietà non è solo divisa in due parti, ma in più parti, ovviamente, sono necessari molti più punti di misurazione, il che aumenta anche i costi.
Tasse per l'impostazione dei punti di riferimento
I cippi di confine ufficiali devono quindi essere posizionati successivamente nei punti di rilevamento. Ciò significa che è prevista anche una tariffa per la posa delle pietre di confine . La tariffa per l'incastonatura delle pietre di confine è generalmente compresa tra 180 e 200 EUR per pietra di confine; se ci sono più pietre di confine da impostare, potrebbero esserci tassi scaglionati.
In nessun caso le pietre di confine possono essere spostate a mano o rimesse in posizione se sono state spostate. Questo è punito con pene severe fino alla reclusione. Se una pietra di confine viene spostata accidentalmente, ad esempio a causa di lavori di costruzione, è necessario pagare un nuovo rilevamento e la tassa per la pietra di confine per riportare la pietra di confine nella posizione corretta.
Tasse per l'iscrizione nel registro fondiario
Dopo la divisione, i nuovi proprietari devono ovviamente essere iscritti nel registro fondiario anche sulle parti di nuova creazione della proprietà. Per questo sono dovute le spese notarili e catastali.
Per l'iscrizione devi calcolare all'incirca tra l' 1% e il 2% del prezzo di acquisto o del valore della rispettiva metà della proprietà. In caso di divisione a metà, ciascuno dei due proprietari delle metà di nuova creazione paga queste quote di registrazione.
L'importo delle tasse dipende non solo dal valore della proprietà, ma anche dalla portata delle iscrizioni e dei servizi del notaio (ordinanze di addebito fondiario, annullamento di una tassa fondiaria, vendita della metà, ecc.). Tuttavia, i costi sono stabiliti per legge nel tariffario dei notai e nelle tabelle corrispondenti del registro fondiario.
Puoi leggere di più su questo a questo punto.
Diritti di passaggio, servitù, ecc.
I diritti di passaggio possono comportare costi aggiuntivi
Se una proprietà perde l'accesso alla strada pubblica a causa della divisione, questa proprietà deve essere inserita e percorsa dalla parte di proprietà antistante. In questo caso, sorge un diritto di precedenza, che dovrebbe idealmente essere iscritto anche nel registro fondiario. Anche questo comporta dei costi.
Se i cavi passano sulla proprietà davanti al retro, sorge una servitù. Ci sono anche costi aggiuntivi per la registrazione di una servitù.
Ad esempio, puoi leggere qui quali costi possono essere con un diritto di precedenza.
Esempio di costo dalla pratica
Vogliamo dividere una proprietà in Baviera in due metà. La dimensione della proprietà è di 1.000 m², quindi le due metà di nuova creazione misurano 500 m² ciascuna. Abbiamo acquistato insieme la proprietà e ora vogliamo condividerla in modo che ogni proprietario della casa bifamiliare sarà in seguito proprietario della propria metà della proprietà.
Il valore della proprietà è fissato a 180 EUR per m². Questo valore serve come base per il calcolo delle commissioni. In Baviera, questo valore di proprietà significa un fattore di valore fondiario di 1,7.
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| Quota per pacco per la divisione | 300 EUR x fattore del valore del terreno 1,7 = 510 EUR per lotto = 1.020 EUR in totale |
| Il rilevamento costa 1 ° punto di confine | 222 EUR |
| Il rilevamento costa 3 punti di confine in più | 210 EUR |
| Commissione per 4 pietre di confine (moltiplicata anche per il fattore del valore del terreno) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1.224 EUR |
| Commissioni totali | 2.676 EUR |
| 19% di IVA | 508.44 EUR |
| costo totale | 3.184,44 EUR |
| Spese di registrazione spese catastali / notarili | da circa EUR 900 a EUR 1.800 per metà della proprietà |
Questo è un esempio di costo unico per un singolo caso specifico in Baviera. Anche i costi per altre divisioni immobiliari, soprattutto in altri stati federali, possono variare.
Domanda: da cosa dipendono i costi di un appezzamento di terreno?
Esperto del controllo dei costi: in questo caso è necessario tenere conto di quanto segue:
I costi per un appezzamento di terreno dipendono non da ultimo dalle dimensioni dell'appezzamento
- se esiste un requisito di autorizzazione per la divisione (tasse di domanda e approvazione)
- quale tariffario si applica a quale stato federale
- quanto è grande la proprietà
- quale valore del terreno è stimato per la proprietà
- in quante parti dovrebbe essere suddiviso l'immobile
- quanti punti di rilevamento sono necessari
- quali costi di misurazione sono sostenuti in ogni singolo caso
- quante pietre di confine sono necessarie
- quali cose devono essere iscritte nel registro fondiario
- se devono essere registrati diritti di passaggio o servitù
I costi sono quindi molto diversi da caso a caso e difficilmente possono essere indicati come un tasso forfettario. Le circostanze individuali sono sempre decisive. Se necessario, nel calcolo dovrebbero essere inclusi anche i costi per la consulenza di un avvocato specializzato per soluzioni veramente legalmente sicure.
