Se un condominio è suddiviso in più appartamenti e questi devono essere venduti singolarmente, vale la dichiarazione di divisione. Regola la divisione formale dell'intera proprietà e fornisce informazioni sui diritti e gli obblighi del nuovo proprietario. Ti diremo come presentare una dichiarazione di divisione, cosa devi considerare come acquirente e qual è la base giuridica.
Cos'è una dichiarazione di divisione?
La dichiarazione di divisione regola la divisione formale di un edificio, inclusi tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano. Costituisce base giuridica dell'appartamento o della proprietà parziale e fornisce al catasto informazioni precise sui fatti catastali. Questa dichiarazione unilaterale deve essere fatta dal proprietario dell'immobile. Con l'obbligo di fare questa dichiarazione, il legislatore crea una base giuridica per acquirenti e venditori. Entrambe le parti possono fare riferimento a questo in caso di dubbio.
Sembra tutto incredibilmente complicato in gergo tecnico? Ma in realtà non lo è. Il principio della dichiarazione di divisione può essere spiegato in modo relativamente semplice utilizzando un esempio: se gli appartamenti in un condominio devono essere venduti singolarmente, è necessario presentare una dichiarazione di divisione al catasto. Questa dichiarazione fornisce al futuro acquirente informazioni sui suoi diritti e doveri in relazione alla proprietà.
La dichiarazione di divisione funge anche da base giuridica per la creazione dei cosiddetti catasti immobiliari presso il catasto dei singoli appartamenti. Sia la dichiarazione di divisione (con tutte le sue componenti) che i singoli catasti immobiliari devono essere autenticati. Una volta che tutti i componenti e documenti sono stati autenticati, il proprietario dell'immobile può vendere i singoli appartamenti. L'immobile viene frazionato prima di essere venduto. Per l'acquirente e la comunità dei proprietari, a sua volta, ciò significa che possono influenzare la disposizione dell'edificio prima dell'acquisto.
mancia: Se intendi acquistare un appartamento, dovresti guardare attentamente alla dichiarazione di divisione della casa in anticipo, al fine di evitare qualsiasi svantaggio per te nell'acquisto di un appartamento.
Dovresti conoscere questi termini in relazione alla dichiarazione di divisione
Ciao gergo tecnico! Hai a che fare con il tema della dichiarazione di divisione? Allora dovresti assolutamente conoscere questi quattro termini e cosa significano:
- Proprietà comune : La cosiddetta proprietà comune si riferisce alle parti della proprietà che non appartengono al solo proprietario dell'appartamento. Questi includono la tromba delle scale o la copertura del tetto. Possono essere incluse anche pareti portanti.
- La proprietà privata: La proprietà privata è la proprietà individuale dei locali dell'edificio. In altre parole: Ad esempio l'appartamento, il garage, il vano cantina, la soffitta o il posto auto.
- Proprietà dell'appartamento: La proprietà dell'appartamento è la proprietà dell'acquirente del singolo appartamento nel condominio. Oltre alla proprietà residenziale, l'acquirente possiede anche quote di proprietà comune.
- Il diritto speciale di utilizzo: Un diritto speciale di utilizzo è il diritto che l'acquirente ha di utilizzare una proprietà comune, come un parcheggio gratuito per auto o un orto gratuito.
- Le limitazioni d'uso e d'uso: Oltre alla struttura della proprietà, una dichiarazione di divisione disciplina anche se gli appartamenti possono essere utilizzati a fini commerciali o se possono essere ampliati parti dell'edificio come il sottotetto.
Nei condomini, la dichiarazione di divisione regola la proprietà e i diritti d'uso dei proprietari degli appartamenti.
In cosa consiste una dichiarazione di divisione?
Soprattutto, è importante che la dichiarazione di divisione disciplini precisamente ciò che è speciale e ciò che è proprietà comune. Questo è l'unico modo per vedere in seguito chi è esattamente responsabile di quale parte. Soprattutto in caso di ristrutturazioni o danni, possono sorgere controversie sul pagamento. Perché: se si tratta di proprietà comune, l'intera comunità deve pagare le spese proporzionalmente. Se il danno colpisce la proprietà privata, il rispettivo proprietario dell'appartamento deve pagare le spese.
Dichiarazione di divisione: contenuto e regolamenti
Ciò si traduce nelle seguenti componenti di una dichiarazione di divisione:
- Il piano di distribuzione: oltre alla divisione dell'edificio, questo piano elenca anche l'ubicazione e le dimensioni delle singole parti. Qui le quote di proprietà individuali sono solitamente espresse in millesimi. Ciò significa che: se un proprietario possiede l'8,4% dell'intera proprietà, questo è indicato nel piano come 84 / 1.000. Il numero non sta per le dimensioni dell'appartamento, ma per la percentuale di proprietà dell'intero edificio.
- L'ordine della comunità: In questo regolamento all'interno della dichiarazione di divisione, si possono trovare tutti i diritti e gli obblighi del proprietario. Questi diritti e obblighi si riferiscono al rapporto tra tutti i proprietari. Le regole della casa possono essere aggiunte a queste regole della comunità, ma non è necessario. L'ordine della comunità può essere modificato solo retrospettivamente se l'intera comunità è d'accordo. Quindi qui l'acquirente dovrebbe guardare molto attentamente per vedere se tutto va bene. La base giuridica per la dichiarazione di divisione è il Condominium Act (WEG). Poiché questa legge è interpretata in modo relativamente restrittivo, le singole clausole di apertura dovrebbero essere stabilite nel sistema comunitario. Attenzione: le risoluzioni che deviano dal WEG non sono necessariamente legalmente efficaci e vincolanti. Il singolo caso deve essere verificato qui.
- Il certificato di completamento: Il certificato di completamento è una parte importante della dichiarazione di divisione, in quanto afferma che i singoli appartamenti possono essere utilizzati indipendentemente l'uno dall'altro in quanto sono autonomi.
Come posso modificare la dichiarazione di divisione?
Può rendersi necessaria una modifica della dichiarazione di divisione se uno dei proprietari desidera cambiare le cose nell'appartamento o nella proprietà comune. Questo di solito non richiede solo una delibera a maggioranza, ma spesso anche un cambiamento notarile nella dichiarazione di divisione. La dichiarazione di divisione di solito deve essere modificata, soprattutto se vengono apportate modifiche strutturali. Questo può accadere, ad esempio, se un appartamento viene diviso o due appartamenti vengono uniti. In questo caso, la modifica della dichiarazione di divisione deve essere formalmente redatta e autenticata. La modifica deve quindi essere consegnata al catasto.
Buono a sapersi: Per i progetti più piccoli, come quando due proprietari vogliono scambiare i loro posti auto o compartimenti della soffitta, non è richiesto né un cambiamento nella dichiarazione di divisione né un voto da parte della comunità.
Questi sono i problemi più comuni quando si dichiara la divisione
Se vuoi acquistare un appartamento in un condominio, dovresti studiare attentamente e controllare la dichiarazione di divisione. Altrimenti può sorgere l'uno o l'altro svantaggio per il proprietario. Abbiamo raccolto alcuni esempi di insidie nella dichiarazione di divisione:
- Finestre: Fondamentalmente, i serramenti appartengono alla comunità. Dovrebbe essere specificato nella dichiarazione di divisione che ogni proprietario deve pagare solo per la propria sostituzione della finestra.
- Ristrutturazioni: A norma di legge, le riparazioni e le ristrutturazioni devono essere pagate proporzionalmente dal proprietario. Anche qui sono possibili modifiche.
- Animali: in alcune dichiarazioni di divisione è vietato tenere animali domestici nell'appartamento affittato. Se desideri avere animali domestici, questa parte dovrebbe essere controllata attentamente.
- Proprietario precedente: Di tanto in tanto accade che la dichiarazione di divisione stabilisca che il nuovo proprietario deve pagare gli arretrati del precedente inquilino. Si consiglia cautela qui.
- Affari: hai intenzione di gestire un'attività nel tuo appartamento? Quindi dovresti leggere attentamente quali tipi di attività sono consentiti nella dichiarazione di divisione.
Se nella dichiarazione di divisione è vietato tenere animali, ciò vale per ogni proprietario nella comunità dei proprietari.
Quanto costa una dichiarazione di divisione?
La firma di una dichiarazione di divisione deve essere certificata o addirittura autenticata per essere efficace. A seconda di ciò, i costi sono compresi tra 70 e 140 euro. Ma: i costi si basano sul cosiddetto valore di mercato della proprietà. Maggiore è questo valore, maggiori saranno i costi per la dichiarazione.
Hai perso la tua dichiarazione di divisione?
Abbiamo tutti smarrito, perso o addirittura buttato via documenti importanti nella foga del momento. Succede e non è un grosso problema. Se hai un legittimo interesse alla dichiarazione di divisione, ad esempio se vuoi acquistare un appartamento o lo hai già acquistato, puoi visionare il documento in catasto e farne fare una copia a pagamento. È inoltre possibile ottenere ulteriori documenti sull'immobile dall'autorità di vigilanza edilizia.
Conclusione: controlla attentamente la dichiarazione di divisione
Se stai pensando di acquistare un appartamento in un condominio, non devi assolutamente trascurare la dichiarazione di divisione. Questo dovrebbe essere controllato attentamente prima dell'acquisto, in quanto ciò può avere importanti svantaggi e le modifiche alla dichiarazione sono costose e relativamente dispendiose in termini di tempo. La dichiarazione di divisione è anche estremamente importante in quanto determina cosa apparterrà esattamente alla tua futura proprietà e a quali parti dell'edificio hai diritto oltre al tuo appartamento. Con tutti questi suggerimenti, niente può andare storto con l'acquisto di un nuovo appartamento in un condominio.
Maren Black