Direzione lavori da parte dell'architetto - Direzione lavori e accettazione
L'architetto non è solo un partner importante nella pianificazione di un intervento di ristrutturazione. Anche quando si tratta di esecuzione, la persona responsabile assume compiti, ad esempio nell'area della supervisione dei lavori. In alternativa, è possibile assumere un responsabile del sito per queste attività, la fatturazione avviene secondo HOAI, fase 8 del servizio "gestione della proprietà e monitoraggio della proprietà".
Chiunque effettui ristrutturazioni estensive dovrebbe monitorare e documentare attentamente © Ingo Bartussek, fotolia.com
Compiti di direzione lavori
L'architetto o il responsabile del sito è incaricato dal cliente di monitorare e accompagnare tutte le fasi dell'esecuzione. Il responsabile del sito coordina il lavoro e le attività commerciali e garantisce il rispetto del budget. Le seguenti attività principali appartengono a questa sezione di una ristrutturazione:
- Preparazione del progetto di costruzione sulla base dei documenti e dei piani per la ristrutturazione
- Organizzazione della costruzione, comprese discussioni con la società di costruzioni, l'attrezzatura del cantiere e un test di qualità che accompagna la costruzione.
- Dopo il completamento dei lavori, il responsabile del sito esegue l'accettazione
Direzione lavori: Preparazione del progetto di costruzione 
Direzione lavori: Organizzazione dell'implementazione e controllo qualità Direzione lavori 
: Coordinamento con le attività commerciali e controllo delle scadenze 
Direzione lavori: Collaudo finale
Durante la direzione lavori, ci sono sempre compiti ricorrenti che devono essere eseguiti dall'architetto o dal responsabile del cantiere. Controlla il rispetto delle scadenze, ispeziona e documenta i lavori in corso, coordina i consigli di costruzione e pianifica i lavori futuri o il coordinamento dei singoli mestieri. In alcuni casi è anche responsabile del rispetto della sicurezza sul lavoro come prescritto dall'associazione di assicurazione per la responsabilità dei datori di lavoro.
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Con l'accettazione della costruzione, il direttore del cantiere o l'architetto conferma l'esecuzione contrattualmente conforme di un'opera di costruzione, una fase di costruzione o la ristrutturazione completata. Affinché anche tutto il lavoro possa essere valutato e accettato, è consigliabile eseguire la cosiddetta accettazione provvisoria. A seconda dell'ambito e del tipo di ristrutturazione, ha senso controllare i lavori nei seguenti punti:
- Prima di riempire la fossa di costruzione
- Dopo aver rinnovato la struttura del tetto (e prima di installare l'isolamento)
- Dopo aver installato l'impianto elettrico e i servizi di costruzione
- Prima di qualsiasi lavoro di massetto e intonacatura
- Prima dell'accettazione finale
Un'altra possibilità di programmare gli intervalli di accettazione per la ristrutturazione sono i mestieri completati. Ciò significa che i test di accettazione avvengono sempre quando un artigiano ha terminato il suo lavoro. Il responsabile del sito registra i difetti esistenti in un rapporto di accettazione, l'artigiano responsabile segnala che il difetto è stato risolto e l'accettazione viene quindi ripetuta.
Suggerimento: ogni accettazione da parte dell'architetto costa di più e il periodo di garanzia inizia con l'accettazione. Pertanto, dal punto di vista del cliente, si applica quanto segue: quante più accettazioni necessarie e meno possibili.Accettazione e periodo di garanzia
I test di accettazione intermedi riducono al minimo il rischio che i difetti in una fase di costruzione provochino danni consequenziali con costosi costi di follow-up. Tuttavia, la pratica dell'accettazione provvisoria ha anche un aspetto negativo. Perché una volta che un lavoro è stato accettato, inizia il periodo di garanzia. Per i costruttori privati, a seconda del tipo di contratto, questo è di 5 anni, indipendentemente dal fatto che il contratto sia stato concluso in conformità con il codice civile tedesco o VOB. Inoltre, nel contratto dovrebbe essere concordata un'accettazione formale. Perché se nulla è stato concordato, il ritiro più un periodo massimo di sei mesi può già essere considerato come accettazione tacita e segna l'inizio del periodo di garanzia.
Viene spiegato il periodo di garanzia
Al fine di garantire che il periodo di garanzia inizi solo con il completamento finale della misura di ristrutturazione, è necessario eseguire test di accettazione provvisori come accettazione tecnica o come valutazione delle condizioni. Il cliente o il responsabile del sito autorizzato conferma solo che il lavoro è stato eseguito in conformità con il contratto. Il periodo di garanzia non inizia ancora. Questa forma di accettazione viene utilizzata, ad esempio, per armature in cemento armato o parti portanti all'interno di un muro, che poi non possono più essere verificate.
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Esperti indipendenti per l'accettazione finale
Terminati tutti i lavori, il collaudo finale viene eseguito dall'architetto o dal responsabile del cantiere. Se vuoi andare sul sicuro o hai preso in mano la supervisione della ristrutturazione, puoi incaricare un esperto indipendente per verificare che l'intero progetto di costruzione sia stato eseguito correttamente. Perché una volta che il lavoro è stato accettato, ciò ha anche conseguenze legali. Il cliente conferma che il progetto edilizio è privo di difetti e conforme al contratto. L'onere della prova è quindi invertito: se un difetto viene scoperto dopo l'accettazione o se si verifica un danno consequenziale a causa di un difetto, il costruttore deve dimostrare che è stato causato dall'impresa edile o dall'artigiano.
Appuntamento sul posto in cantiere © BSB eV Suggerimento: in determinate circostanze, può avere senso anche l'accettazione provvisoria da parte di un esperto. Ciò influisce sui componenti che sono coperti alla fine del lavoro e quindi non sono più visibili. Questo spesso influisce sul lavoro statico.
L'accettazione finale da parte dell'autorità edile
Direzione lavori: accettazione finale da parte dell'autorità edile e approvazione per il cliente
Qualsiasi progetto di costruzione per il quale è richiesta una licenza edilizia è considerato definitivamente completato solo con l'accettazione finale da parte delle autorità edilizie. Anche qui l'architetto c'è e contribuisce alla creazione di un rapporto di accettazione. Questo deve essere riconosciuto da tutte le parti coinvolte, vale a dire il proprietario dell'edificio, il responsabile del sito e l'autorità dell'edificio con una firma. L'autorità edilizia controlla solo il rispetto delle disposizioni di legge e dei regolamenti. Ciò si applica ai seguenti punti, tra gli altri:
- L'attuazione della misura in base alle informazioni nella domanda di costruzione
- Corretto funzionamento dei sistemi dei servizi agli edifici
- Possibilità di utilizzo dell'immobile in generale
- Rispetto dei requisiti emessi con il permesso di costruire
- Conformità a normative quali l'altezza dei soffitti e l'esposizione.
Al più tardi all'accettazione finale, dovrebbero essere disponibili tutti i certificati e i documenti necessari che l'autorità edile ha richiesto con il permesso di costruzione. Se tutto è in ordine, l'autorità edile rilascia un certificato di accettazione finale che autorizza il cliente ad utilizzare l'immobile.
Suggerimento: se l'autorità di costruzione rileva difetti, questi vengono elencati nel registro, dopo una riparazione, viene eseguita una nuova ispezione dell'edificio. In questo caso, i punti criticati verranno nuovamente controllati. Suggerimento: leggi i nostri articoli Difetti di costruzione: correzione di difetti e ispezione di edifici: una giornata importante con insidie
