Quasi nulla può essere costruito in Germania senza l'approvazione ufficiale. Come con la maggior parte dei permessi e delle applicazioni, di solito non ci sono commissioni per evitare. In un'intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio quali costi possono essere sostenuti per un permesso di costruzione e da cosa dipendono questi costi.
Domanda: Per quali edifici hai bisogno di un permesso in Germania e come deve essere presentata una domanda del genere?
Esperto del controllo dei costi: Fondamentalmente, quasi tutti gli edifici in Germania richiedono l'approvazione ufficiale, compresa la maggior parte delle grandi conversioni di edifici esistenti, se comportano un cambiamento significativo nell'uso o se cambia lo spazio abitativo.
Tuttavia, i requisiti per ciò che è soggetto ad approvazione differiscono da stato a stato: si basano sui rispettivi regolamenti edilizi applicabili.
In alcuni stati federali ci possono essere eccezioni ai requisiti di autorizzazione per singoli edifici, ad esempio per la costruzione di casette da giardino o di un posto auto coperto sulla propria proprietà. Tuttavia, questa è sempre una questione di stato e può quindi differire da stato a stato. Inoltre, esistono regolamenti speciali di singoli comuni o comuni che possono limitare ulteriormente i regolamenti edilizi statali nei singoli casi.
A complicare ulteriormente il tutto, non esiste la "domanda" di costruzione: possono essere presentate diverse domande a seconda del tipo di edificio.
La normale domanda di costruzione, come di solito deve essere presentata per case unifamiliari o plurifamiliari, è chiamata in tedesco ufficiale "autorizzazione di presentazione di edifici importanti".
Inoltre, in alcuni stati federali esiste anche la cosiddetta "autorizzazione alla presentazione di piccoli edifici", che è sufficiente per determinati edifici. Qui i requisiti non sono altrettanto rigorosi e devono essere presentati documenti meno ampi.
L'autorizzazione alla presentazione di piccoli edifici è disponibile nei seguenti stati federali:
- Baden-Wuerttemberg
- Baviera
- Berlino
- Brema
- Amburgo
- Bassa Sassonia e
- Schleswig-Holstein
In questi stati federali, non solo gli architetti possono presentare una domanda di costruzione, ma in molti casi anche
- Maestri artigiani in tutti i mestieri edilizi (falegnami, muratori, operai del calcestruzzo)
- Ingegneri civili e
- ingegnere edile
In quasi tutti gli stati federali, solo gli architetti possono presentare ogni domanda di costruzione
Gli architetti hanno generalmente il diritto di presentare comunque un progetto di costruzione (eccezione: interior designer) e sono quindi autorizzati a presentare qualsiasi domanda di costruzione in tutti gli stati federali. L'unica eccezione è lo stato dell'Assia: qui molti designer di interni sono anche autorizzati a presentare documenti di costruzione (autorizzazione di presentazione di piccoli edifici), mentre in tutti gli altri stati federali gli interior designer di solito non hanno l'autorizzazione di presentazione di edifici.
Oltre alle applicazioni per edifici grandi e piccoli, che sono disponibili solo in alcuni stati federali, in alcuni stati federali esiste anche un cosiddetto avviso di costruzione.
Anche in questo caso i singoli Stati federali regolano quali tipi di edifici ea quale altezza massima è sufficiente un avviso di costruzione.
Un avviso di costruzione viene firmato dall'architetto progettista, che conferma che tutte le norme edilizie applicabili al rispettivo cantiere sono state rispettate.
Le autorità di solito controllano solo molto superficialmente tali notifiche di costruzione e i documenti presentati di solito solo per completezza e plausibilità.
Non esiste un permesso di costruzione ufficiale per un avviso di costruzione, se le autorità non sollevano obiezioni entro 4 settimane dalla presentazione dell'avviso di costruzione o se il progetto di costruzione è vietato, viene automaticamente considerato approvato.
Se vuoi risparmiare i costosi costi di presentazione e modifica di una domanda di costruzione, puoi anche presentare prima una cosiddetta richiesta di costruzione preliminare . Ciò è associato a tariffe notevolmente inferiori rispetto a una domanda di costruzione ufficiale e l'autorità annuncia dopo l'esame se e quali obiezioni esistono e cosa deve essere modificato in modo che la domanda di costruzione sia approvata.
Se un architetto fa la richiesta preliminare di costruzione, non può addebitare alcun costo di progettazione in caso di decisione negativa. È contrattualmente obbligato a realizzare un piano approvabile in modo permanente per il cliente . Di conseguenza, non può addebitare costi separati per la modifica di una domanda non approvata.
Domanda: Ora la domanda più importante: quanto costa solitamente un'applicazione per edifici?
Esperto di controllo dei costi: non puoi dirlo su tutta la linea . Ogni autorità addebita le proprie tariffe e ci sono sempre costi molto diversi per la presentazione dei diversi documenti a seconda dell'autorità e del progetto di costruzione.
Il costo dell'omologazione non è da sottovalutare
In generale, nella maggior parte dei casi dovrai calcolare circa lo 0,5% dei costi di costruzione totali solo per il permesso (modello di edificio grande) . In pratica, questi costi variano generalmente tra lo 0,2% e lo 0,7% dei costi totali di costruzione.
Tuttavia, l'autorità calcola i canoni addebitati secondo una formula diversa che tiene conto del cosiddetto valore di costruzione e dello spazio recintato per gli edifici.
Poi ci sono i costi per i documenti necessari, che devono essere allegati alla domanda di costruzione. La creazione di questi documenti può anche essere molto costosa.
Un piccolo esempio di costo dalla pratica:
Vogliamo realizzare una casa unifamiliare che, secondo la pianificazione, abbia un valore di costruzione di 325 euro al m³. La dimensione dello spazio chiuso è di 637 m³. L'architetto incaricato esegue tutta la progettazione e ci presenta la domanda di costruzione.
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| Costi per l'applicazione dell'edificio (autorità) | 1.040 EUR |
| Costi di pianificazione per l'architetto (fasi di servizio 1 - 4 secondo HOAI) | 6.053,40 EUR |
| costo totale | 7.093,40 EUR |
Naturalmente, questo è solo un singolo esempio di costo che si applica solo a un edificio molto specifico in una posizione molto specifica. Anche i costi per altri edifici, specialmente in diversi modelli, possono differire in modo significativo.
Nel nostro caso, l'architetto ha assunto l'intera progettazione, ha preparato i documenti richiesti e ci ha presentato la domanda di costruzione. Ha fatturato la sua performance in base alla frase centrale del HOAI.
I costi architettonici possono essere notevolmente più alti, soprattutto per la pianificazione difficile o particolarmente dispendiosa in termini di tempo.
Domanda: da quali fattori dipendono i costi per il permesso di costruzione?
Esperto del controllo dei costi: qui devi considerare molto:
- il tipo di costruzione
- a quale autorità è presentata la domanda di costruzione (stato federale e rispettivo comune)
- quali documenti sono richiesti
- chi presenta la domanda di costruzione
- quanto costa l'architetto addebita per la progettazione
L'autorità di solito calcola i suoi costi secondo il seguente schema:
Valore di costruzione = valore di costruzione / m³ × spazio chiuso in m³
valore di costruzione × tasso di costo = costi per il permesso di costruzione (di solito 0,5%, spesso arrotondato per eccesso)
Nel corso della progettazione, l'architetto determina sempre anche la dimensione dello spazio chiuso e il valore dell'edificio / m³.
Con l'aiuto di questi due valori e del tasso di costo applicabile, si possono quindi stimare i costi per il permesso di costruzione.
Domanda: quali sono i costi della pianificazione?
Esperto del controllo dei costi: se si presume che l'architetto eseguirà l'intera pianificazione (come nel nostro esempio), viene utilizzato l'HOAI, il tariffario per architetti e ingegneri. Regola ciò che un architetto può chiedere per i suoi servizi nei singoli casi.
L'HOAI è vincolante per tutti gli architetti in Germania, ma i costi sono classificati in base al tipo di edificio eretto (Classe da I a V). Le case unifamiliari a volte sono piuttosto complesse da progettare, quindi rientrano in Classe III o Classe IV a seconda della costruzione.
A seconda dello sforzo di pianificazione individuale, l'architetto ha quindi un po 'più di margine di manovra per adeguare i suoi costi. Può fatturare in base alla tariffa minima, media o massima dell'HOAI, a seconda di quanto sia grande il suo impegno. Tuttavia, le differenze tra il tasso minimo e quello massimo di solito non sono più molto grandi.
Il 10% dei costi totali va all'architetto
Di norma, puoi assumere circa il 10% dei costi totali di costruzione per i costi totali dell'architetto per una casa unifamiliare .
Tuttavia, questo include tutte e 9 le fasi del servizio di cui l'architetto può tenere conto durante la costruzione di una casa - dalla valutazione di base e pianificazione preliminare alla manutenzione dell'edificio dopo il completamento e alla documentazione dei danni strutturali.
Tuttavia, solo le fasi di lavoro 1 - 4 sono necessarie fino alla presentazione della domanda di costruzione. Costituiscono un po 'meno di un terzo ( 27% ) dei costi totali dell'architetto secondo HOAI.
Domanda: quanto costa una richiesta di costruzione?
Esperto del controllo dei costi : qui i costi si basano solitamente sullo sforzo di ispezione dell'autorità.
I costi per un'indagine pre-costruzione possono essere piuttosto bassi ( da circa 50 EUR a 100 EUR ), ma per la maggior parte dei progetti di costruzione più grandi sono compresi tra 200 EUR e 400 EUR .
Nel caso di progetti di costruzione molto complessi o edifici molto grandi, come un condominio, la richiesta preliminare di costruzione può costare fino a 5.000 EUR .
Domanda: l'autorizzazione alla presentazione di un edificio piccolo è più economica di quella grande?
Esperto del controllo dei costi: di solito sì, poiché qui sono richiesti molti meno documenti.
Inoltre, l'applicazione di edifici "piccoli" è generalmente consentita solo per progetti di costruzione più piccoli o edifici molto semplici - in questo caso i costi per la pianificazione e l'approvazione sono inferiori.
I costi totali addebitati dipendono dall'autorità in cui viene presentata la domanda.
Domanda: anche i costi di pianificazione possono essere diversi?
Esperto del controllo dei costi: Sì, sicuramente. Soprattutto con piccoli progetti di edifici, i maestri artigiani possono spesso presentare una domanda di costruzione: i costi di progettazione sono spesso inferiori rispetto agli architetti.
Tuttavia, tutti gli architetti e gli ingegneri civili calcolano automaticamente in base all'HOAI, perché sono legalmente obbligati a farlo. In questo caso, i costi si basano sempre sui costi totali di costruzione determinati nella pianificazione dettagliata (fase di servizio 3).
Domanda: è possibile influenzare o ridurre i costi della licenza edilizia?
Esperto del controllo dei costi: di solito no. I costi di pianificazione sono specificati dall'HOAI, i documenti da presentare sono determinati dai rispettivi regolamenti edilizi statali - quindi non hai alcuna influenza su nessuno dei due.
Le autorità determinano i costi della domanda di costruzione in base al valore dell'edificio e allo spazio che è stato costruito - anche qui non hai alcuna influenza.
Ma ciò che di solito puoi risparmiare sono costi aggiuntivi dovuti a un cambiamento di pianificazione. Se lasci che l'architetto pianifichi, non è comunque un problema, poiché l'architetto deve assicurarsi che la pianificazione sia approvata.
Al massimo, potresti svolgere compiti secondari, come ottenere dichiarazioni di consenso dai vicini, da solo, al fine di risparmiare i costi dell'architetto per questo lavoro. Tuttavia, questo spesso rappresenta solo una parte molto piccola dei costi di pianificazione e approvazione che possono essere risparmiati di conseguenza.