Il diritto edilizio è estremamente complicato e contiene numerose restrizioni su ciò che è consentito e ciò che non lo è. Per far verificare l'approvazione del progetto edilizio, è utile una richiesta preliminare di costruzione. In un'intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio quanto può costare una richiesta del genere.
Domanda: quanto è importante la richiesta preliminare di costruzione nell'intero numero di procedure di approvazione?
Esperto del controllo dei costi: nel caso di un'indagine preliminare di costruzione , si tratta fondamentalmente di verificare se un progetto di costruzione può essere approvato. L'autorità verifica i documenti presentati in sede di indagine preliminare di costruzione e determina se il progetto di costruzione descritto in questo modulo ha la prospettiva di approvazione, quali punti devono essere modificati e quali restrizioni devono essere rispettate per ottenere l'approvazione.
Una richiesta di pre-costruzione è quindi una cosa sensata se non sei sicuro che un progetto di costruzione sia anche possibile. Puoi fare tu stesso la richiesta preliminare di costruzione - non hai necessariamente bisogno di un architetto (per richiedere un regolare permesso di costruzione, tuttavia).
Il risultato dell'indagine preliminare edilizia è quindi la consegna di una cosiddetta decisione edilizia preliminare . In esso, il progetto descritto viene dichiarato generalmente idoneo per l'approvazione (spesso con requisiti individuali) o le autorità indicano in dettaglio i punti in cui il progetto di costruzione non soddisfa i requisiti della legge edilizia.
Una richiesta edilizia preliminare non sostituisce il permesso di costruire
Un permesso di costruzione non è un permesso di costruire . Tuttavia, crea già la sicurezza della pianificazione nella misura in cui i piani classificati come idonei per l'approvazione nella richiesta preliminare di costruzione sono (devono) essere approvati anche in seguito nella domanda di costruzione. Questo di solito rimuove alcune delle incertezze. Tuttavia, il permesso di costruire preliminare si applica solo se una domanda di costruzione viene presentata successivamente. Se ciò non avviene entro un certo periodo (di solito circa 3 anni ), l'effetto del permesso di costruire preliminare scade e il progetto può teoricamente essere nuovamente respinto con una successiva domanda di costruzione.
Vale la pena contattare in anticipo l'autorità edilizia competente per chiarire quali documenti e prove sono necessari per le rispettive domande. Di solito questi sono:
- il modulo di richiesta di pre-costruzione
- una panoramica delle questioni che devono essere esaminate dall'autorità
- un piano di proprietà
- un disegno di costruzione con almeno la pianta del pavimento e altre viste che mostrano le dimensioni più importanti dell'edificio
- una descrizione dell'edificio e una descrizione dell'uso
- il calcolo del volume lordo
- un estratto dal registro del carico di costruzione (per lo più necessario solo se un carico di edificio è inserito nella proprietà)
Tuttavia, potrebbero esserci documenti aggiuntivi in aggiunta. Potrebbero esserci anche costi e commissioni per l'ottenimento dei singoli documenti.
Tutte le domande sul diritto della pianificazione che hai dovrebbero essere elencate specificamente in un questionario. Ciò garantisce che l'autorità fornisca realmente informazioni specifiche su cosa è possibile e cosa no e quali requisiti possono essere applicati.
Le richieste di pre-costruzione hanno sempre senso se non si è sicuri se e in quale forma è possibile costruire su una proprietà o quali lavori di costruzione sono consentiti sulla casa. Puoi anche fare una richiesta preliminare di costruzione prima di acquistare la proprietà, ma come non proprietario di solito devi dimostrare un interesse legittimo alle autorità. In qualità di potenziale acquirente della proprietà, tuttavia, questo interesse è sufficiente.
Un'indagine preliminare sulla costruzione viene solitamente decisa entro tre mesi , in alcuni casi possono essere necessari fino a sei mesi per ricevere una risposta dalle autorità.
Domanda: quali costi devi aspettarti per una richiesta di costruzione?
Esperto del controllo dei costi: un grande vantaggio della richiesta preliminare di costruzione è che i costi sono significativamente inferiori rispetto a un'applicazione ufficiale di edificio.
Non è necessario un architetto per presentare la richiesta di una richiesta preliminare di costruzione - questo può significare che i costosi costi di pianificazione in anticipo vengono eliminati.
Tuttavia, i costi variano notevolmente da autorità a autorità e anche la base per il calcolo delle tariffe per un'indagine preliminare sulla costruzione varia a seconda dello stato federale.
In generale, costi compresi tra 50 e 200 euro possono essere sufficienti con requisiti di prova bassi. A seconda dello sforzo che l'autorità ha con l'esame, i costi possono anche essere significativamente più alti. Se il progetto di costruzione è molto complesso (ad esempio un caseggiato con 8 unità residenziali), i costi possono facilmente raggiungere i 5.000 EUR a causa dell'elevato livello di impegno nei test .
Di norma, tuttavia, puoi anche spiegare i costi approssimativi prima di sottoporli all'autorità: l'autorità di solito può valutare la quantità di test richiesta in anticipo e impostare almeno livelli di costo approssimativi.
Un piccolo esempio di costi dalla pratica
Vogliamo costruire un piano aggiuntivo sopra un edificio commerciale già esistente che in seguito conterrà appartamenti, e stiamo facendo una richiesta di costruzione in NRW.
Il progetto di costruzione avrà un costo totale di 120.000 euro e avrà una superficie utile di 280 m², che è anche la base per il calcolo del canone.
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| Decisione di cambiare l'edificio | 0,6% dei costi di produzione = 720 EUR |
| Decisione sull'approvazione del cambio di destinazione d'uso | 5 EUR per 10 m² = 140 EUR |
| Costo totale | 860 EUR |
| Commissione fissata al 60% tramite notifica | 516 EUR da pagare |
Naturalmente, questo è solo un singolo esempio di costo che si applica solo a un'autorità specifica e a uno specifico progetto di costruzione. In altri casi, i costi possono anche essere significativamente diversi, anche con richieste simili.
Domanda: da quali fattori dipendono generalmente i costi per una ricerca di costruzione?
I costi per l'istruttoria edilizia variano da stato a stato
Esperto del controllo dei costi: questo può variare a seconda dell'autorità, poiché nei singoli stati federali si applicano normative molto diverse (anche per la domanda di costruzione) e il calcolo delle tariffe a volte differisce notevolmente.
In molti stati federali, strutture simili ma a costo ridotto vengono utilizzate per indagini preliminari sulla costruzione come per le applicazioni edili. Ciò ha effettivamente senso nella pratica ed è comprensibile, poiché gli esami delle autorità sono simili a quelli per un'applicazione edilizia.
In alcuni stati federali, invece, vengono utilizzati metodi di calcolo completamente diversi per i corrispettivi per l'indagine preliminare di costruzione.
Fondamentalmente, i seguenti fattori giocano quasi sempre un ruolo per i costi:
- i costi di produzione dell'edificio o i costi del progetto di costruzione
- lo spazio chiuso (da qui il calcolo m³ normalmente richiesto)
- l'area utilizzabile risultante
- il tipo di edificio o il tipo di utilizzo previsto
- lo sviluppo adiacente (se uno sviluppo simile esiste già nel quartiere, è spesso approvato rapidamente ed a buon mercato)
Il modo in cui questi fattori vengono utilizzati in dettaglio nel calcolo della tariffa varia da autorità ad autorità.
Domanda: Quali sono i costi per l'architetto che effettua l'indagine preliminare di costruzione?
Esperto del controllo dei costi: se incarichi un architetto di progettare un edificio, deve al suo cliente un progetto permanente che può essere approvato come da contratto .
In linea di principio, puoi chiedere all'architetto di presentare una domanda di costruzione; se questa non è approvata, l'architetto deve apportare correzioni senza dover addebitare costi aggiuntivi.
Poiché questo è spesso un punto di contesa nella pratica e dopo ci sono spesso aspre discussioni sugli onorari, l'architetto può anche essere incaricato della pianificazione approssimativa e può essere effettuata un'indagine preliminare sulla costruzione. I costi degli architetti secondo HOAI ammontano a circa l'1% dei costi totali di costruzione (costi addebitabili) per le prime due fasi di servizio .
