Con condomini più grandi c'è sempre molto lavoro amministrativo da fare, e i proprietari che affittano diverse unità residenziali sanno comunque cantare una canzone al riguardo. Tutto questo lavoro può anche essere opportunamente delegato a una società di gestione immobiliare. L'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio in un'intervista quali sono i costi sostenuti.
Domanda: quali compiti svolge solitamente un gestore di proprietà?
Esperto di controllo dei costi: i gestori di proprietà generalmente si occupano di tutte le attività amministrative che si presentano in una casa multi-party. Non sono comprese le attività manuali, come quelle svolte da un custode incaricato .
I gestori di proprietà sono fondamentalmente attivi in due aree:
- Nel caso di una casa con condomini, si prendono cura di tutti i compiti amministrativi dell'associazione proprietari di appartamenti
- in un edificio con appartamenti in affitto, fanno gran parte del lavoro amministrativo per il proprietario
In entrambi i casi, le aree di responsabilità sono simili in alcune aree e molto diverse in altre.
In generale, una società di gestione immobiliare si occupa solo delle questioni amministrative, tecniche e commerciali relative all'impianto generale della casa, ma non degli interessi dei singoli inquilini o proprietari.
L'unica eccezione a questo è se, ad esempio, il proprietario di un appartamento affitta l'appartamento di sua proprietà all'interno del WEG e assume una società di gestione immobiliare per gestire separatamente gli appartamenti affittati. Ma non è così molto spesso.
I compiti di una società di gestione immobiliare per un WEG includono:
- l'organizzazione e la realizzazione della riunione annuale dei proprietari
- la preparazione dei punti all'ordine del giorno della riunione
- registrare le deliberazioni dell'assemblea
- Ottenere offerte per modifiche strutturali, trasformazioni o ristrutturazioni necessarie dell'area generale (vano scala, area verde, ecc.)
- il monitoraggio del lavoro svolto e la predisposizione di report e rendiconti per il WEG
- la registrazione e la distribuzione dei costi aggiuntivi e la distribuzione ai singoli proprietari
- la gestione delle riserve di riparazione
- la pianificazione e il budget dei costi per il WEG e la contabilità
Non tutti i servizi sono sempre richiesti - questo è sempre regolato in dettaglio nel contratto di gestione.
La gestione della proprietà può far risparmiare un sacco di lavoro al proprietario di una casa
Ovviamente tutto questo lavoro potrebbe essere svolto anche da un unico proprietario per conto dell'intera WEG. In pratica, tuttavia, ciò richiede un alto livello di conoscenza specialistica e una certa esperienza, adeguate garanzie in caso di errori e non deve esserci conflitto di interessi tra gli interessi del proprietario e gli interessi amministrativi di WEG, il che non è sempre facile.
Se un proprietario di un condominio assume la gestione della proprietà, le aree di responsabilità sono molto simili, ma spesso c'è anche la creazione di bollette e una gestione tecnica generalmente un po 'più completa di tutti i sistemi generali nelle case. In molti casi viene offerta anche una gestione completa, compresa la gestione del contratto di locazione.
In questi casi, il proprietario è spesso sollevato dai suoi doveri e deve preoccuparsi di molto meno - specialmente con case in affitto più grandi o più proprietà, questo è sicuramente utile come proprietario.
Il numero di società di gestione immobiliare attive sul mercato è molto elevato e ci sono sicuramente differenze di qualità. Di norma, dovresti assicurarti che una società di gestione immobiliare abbia referenze , sia attiva sul mercato da molto tempo e gestisca con successo alcune proprietà.
È anche importante che una società di gestione della proprietà possa fornire un'assicurazione di responsabilità per danni alla proprietà e un'assicurazione di fedeltà (in caso di azioni non autorizzate da parte dei dipendenti che comportano danni). I servizi offerti dalla società di gestione immobiliare e le condizioni nel contratto di gestione dovrebbero essere presentati in modo chiaro e trasparente - anche i costi dovrebbero essere gestibili e comprensibili.
Domanda: Questo è già uno dei punti più importanti: quanto costa la gestione della proprietà?
Esperto del controllo dei costi: Certo, è sempre difficile dirlo in termini generali: i costi possono variare notevolmente a seconda dei servizi offerti e dell'edificio in questione.
Nella maggior parte dei casi, tuttavia, si può presumere che i costi di base forfettari per la gestione di una proprietà residenziale siano compresi tra 20 EUR e 30 EUR al mese per unità abitativa .
Nelle città più grandi, i costi, soprattutto per le case con poche unità abitative, possono arrivare fino a 45 euro per unità residenziale al mese o più .
Per la maggior parte delle case in affitto, è richiesta una tariffa di base da EUR 20 a EUR 25 al mese e unità residenziale .
Inoltre, tuttavia, possono sorgere costi aggiuntivi se la direzione della proprietà deve svolgere attività speciali e costose, come l'organizzazione di una ristrutturazione completa ed efficiente dal punto di vista energetico dell'edificio.
I costi aggiuntivi che possono sorgere per tale lavoro sono poi sempre regolati individualmente nel contratto di gestione. Possono essere tariffe forfettarie per singole attività, ma anche tariffe orarie fisse. Spesso anche le spese di viaggio devono essere pagate separatamente e non fanno parte della retribuzione di base.
Un piccolo esempio di costo dalla pratica:
Abbiamo un edificio in affitto con 18 condomini e assumiamo una società di gestione immobiliare per gestire l'intera proprietà. Inoltre devono essere curati 16 garage.
| Inviare | Spese condominiali |
|---|---|
| Amministrazione del caseggiato | 22,50 EUR per unità residenziale = 405 EUR al mese |
| Gestione delle autorimesse | 3,50 EUR per garage = 56 EUR al mese |
| costo totale | 461 EUR al mese |
Naturalmente, questi sono solo i costi stimati da una specifica società di gestione della proprietà per un edificio specifico.
I costi possono anche variare notevolmente a seconda del tipo di edificio e dell'ubicazione. Questi sono solo i costi di base secondo il contratto di gestione - se la gestione della proprietà fornisce anche servizi speciali, anche questi saranno fatturati separatamente.
Domanda: da quali fattori dipendono solitamente i costi di gestione della proprietà?
Esperto del controllo dei costi: ovviamente, alcuni fattori devono essere presi in considerazione qui:
- il prezzo della gestione della proprietà
- il tipo di oggetto da gestire e il tipo di gestione
- l'ubicazione della proprietà
- lo stato strutturale dell'immobile
- i servizi inclusi (ambito dei servizi secondo il contratto di gestione)
Il costo della gestione della proprietà dipende dal tipo e dalle condizioni dell'edificio
Tutti questi fattori hanno sempre un'influenza sul prezzo - per questo motivo è difficile confrontare i prezzi per due edifici.
Ciò che si può benissimo confrontare, tuttavia, sono offerte diverse per lo stesso edificio. Ciò dovrebbe essere fatto nella pratica, ma in ogni caso si dovrebbero anche verificare i servizi offerti e prestare attenzione alle caratteristiche di qualità menzionate all'inizio (responsabilità per perdite finanziarie, responsabilità di fedeltà, attività più lunga sul mercato, referenze).
Anche la relativa vicinanza locale della società di gestione della proprietà alla proprietà da gestire può essere un criterio importante: se un dipendente della gestione della proprietà può essere sul posto rapidamente e facilmente se necessario, questo spesso aumenta enormemente la qualità della gestione e allo stesso tempo riduce i costi.
Domanda: Qual è la differenza tra i costi amministrativi per una proprietà residenziale e di regola per una casa in affitto?
Esperto del controllo dei costi: i prezzi e le offerte sono ovviamente sempre diversi, ma si può dire a tutto campo che l'amministrazione di un WEG è solitamente un po 'più costosa dell'amministrazione di un edificio in affitto.
Le differenze nei costi di base mensili per unità abitativa sono generalmente piccole e in quasi tutti i casi sono solo di pochi euro al mese.
Domanda: che influenza ha il numero di unità abitative sui costi di base?
Esperto del controllo dei costi: normalmente, all'aumentare del numero di unità abitative, aumentano anche i costi di base per unità abitativa.
Nel caso di edifici molto grandi con molti appartamenti, i costi di base sono spesso inferiori, ma è vero anche il contrario: le amministrazioni WEG per case bifamiliari o trifamiliari sono spesso molto più costose rispetto a condomini con un numero maggiore di proprietari di appartamenti.
Domanda: perché le condizioni di un edificio sono importanti?
Esperti nel controllo dei costi: i gestori di proprietà naturalmente calcolano sempre i prezzi in base ai propri sforzi.
Con un edificio più vecchio, un po 'malandato e malandato, c'è sicuramente molto da fare e più impegno, soprattutto se c'è già un piccolo "arretrato di riparazioni". Una società di gestione immobiliare può ovviamente compensare questo sforzo maggiore con prezzi più alti.
Domanda: Anche l'ubicazione dell'edificio gioca un ruolo?
Esperto del controllo dei costi: Sì, sicuramente. Come esempio estremo, puoi forse pensare a una casa in un vero punto caldo in una grande città: inquilini problematici, una posizione molto problematica e frequenti demolizioni o problemi.
Se una società di gestione immobiliare dovesse occuparsi di un edificio del genere, ovviamente sarebbe solo a costi notevolmente più alti di un condominio decente in una tranquilla zona residenziale di lusso.
Domanda: quali altri fattori possono ancora avere un ruolo nei singoli casi?
Situazioni iniziali difficili aumentano il prezzo per la gestione della proprietà
Esperto del controllo dei costi: la situazione particolare della casa si rifletterà sicuramente sempre nei costi amministrativi in un modo o nell'altro.
Se, ad esempio, è un WEG con proprietari irrimediabilmente litigiosi che non sono quasi mai d'accordo su qualcosa, la spesa per la gestione della proprietà di solito aumenta considerevolmente. Anche in questo caso, questo maggiore sforzo si rifletterà in prezzi calcolati in modo corrispondente.
La base per il calcolo del prezzo è sempre lo sforzo individuale che un gestore di proprietà ha con l'edificio, ad esempio rispetto a un edificio completamente privo di problemi in cui non devi preoccuparti di nulla. La differenza di prezzo tra l'uno e l'altro può essere considerevole nei singoli casi.
Domanda: per quanto tempo vengono eseguiti i contratti dei manager?
Esperti nel controllo dei costi: i contratti di gestione sono generalmente conclusi per un periodo di 5 anni. Ci sono anche determinati periodi di preavviso che devono essere rispettati se non si acconsente ai servizi di una società di gestione immobiliare.
Esistono alcune regole speciali per l'amministrazione di un WEG: nel caso di un WEG di nuova costituzione, la durata del contratto può essere di soli 3 anni, altrimenti un massimo di 5 anni.
Un WEG deve - indipendentemente dal periodo di preavviso - sospendere la gestione della proprietà sul posto se c'è un "motivo importante". Non è possibile risolvere il contratto in tutti i casi - i costi devono continuare a essere pagati almeno fino al periodo di preavviso regolare. L'azione della gestione della proprietà per conto del WEG può essere impedita immediatamente per motivi così importanti.
Un motivo così importante sarebbe, ad esempio, che la direzione della proprietà fattura in modo errato o che i singoli proprietari preferiscono in modo chiaro e verificabile. Questo poi distrugge il rapporto di fiducia tra la gestione della proprietà e il WEG e c'è un motivo importante.
Tuttavia, tali norme speciali non si applicano alla gestione dei condomini. Qui devi terminare regolarmente.