Molti evitano le spese per costruire una casa e preferiscono acquistare una casa usata. Spesso, tuttavia, viene considerato solo il prezzo di acquisto, ma non vengono calcolati i costi aggiuntivi. In un colloquio, l'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio quali costi si possono sostenere oltre al prezzo della casa.
Domanda: perché è così importante pianificare attentamente quando si acquista una casa?
Esperto di controllo dei costi: beh, pochissimi avranno i soldi per l'acquisto di una casa completamente nel loro conto o in un deposito di risparmio - la stragrande maggioranza degli acquisti di casa è finanziata.
In questo caso, è necessario determinare con precisione l'importo da finanziare: questo non è affatto solo il prezzo di acquisto, ma quasi sempre molto di più.
Ci sono due punti principali da considerare qui:
1. Posso anche ottenere la quantità di credito necessaria dalla banca?
2. Quali costi del prestito e spese mensili dovrò sostenere per tale finanziamento?
Le spese mensili differiscono notevolmente se devi finanziare 150.000 EUR in un caso e 200.000 EUR nell'altro.
Se hai pianificato male in anticipo e hai sottovalutato i requisiti finanziari, potresti dover rifinanziare o andare alle riserve nascoste che erano effettivamente destinate a qualcos'altro. Il rifinanziamento può essere costoso e le spese mensili effettivamente pianificate possono aumentare. Se le riserve per i costi aggiuntivi vengono esaurite, in alcuni casi ciò può portare a problemi in seguito, quando sono effettivamente necessari.
Almeno i costi accessori dopo l'acquisto della casa dovrebbero essere presi in considerazione in ogni caso - una piccola "riserva di sicurezza" per aumenti dei costi non pianificati è certamente una buona raccomandazione.
Domanda: Quali sono i costi aggiuntivi sostenuti per l'acquisto di una casa - quanto è costoso?
I costi aggiuntivi per l'acquisto di una casa non devono essere sottovalutati
Esperto del controllo dei costi: non si può dire che a tutto campo , dipende anche dal tipo di casa e dal prezzo di acquisto.
Quello che dovresti calcolare in ogni caso, tuttavia, sono circa il 10% - 15% del prezzo di acquisto per gli inevitabili costi accessori.
Inoltre, a seconda della situazione, potrebbero esserci costi aggiuntivi che variano da caso a caso.
Un piccolo esempio di costo dalla pratica:
Stiamo comprando una casa nel Brandeburgo per 175.000 euro. Per il nostro finanziamento, prendiamo in considerazione solo i costi accessori inevitabili, i costi per l'arredamento, il trasloco, ecc. Che possiamo finanziare con le nostre risorse.
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| Commissione di intermediazione | EUR 12.495 |
| Imposta sul trasferimento di proprietà | 8.750 EUR |
| Spese di registro fondiario e spese notarili (inclusa l'ordinazione di una tassa fondiaria) | 3.447 EUR |
| costo totale | EUR 24.692 |
Naturalmente, questi sono solo i costi aggiuntivi per una casa specifica in una posizione specifica. In altri casi, soprattutto nel caso di altri prezzi di acquisto, i costi possono anche differire in modo significativo.
Tuttavia, il nostro esempio di costo mostra già che non dovresti sottovalutare i costi aggiuntivi quando acquisti una casa. Nel nostro caso, la casa che costa 175.000 euro alla fine costerà sicuramente 199.692 euro . Se non avessimo cofinanziato questo, alla fine avremmo dovuto attingere alle nostre riserve destinate alla struttura.
Domanda: quali costi aggiuntivi possono sorgere quando si costruisce una casa?
Esperto del controllo dei costi : i costi che sono sicuramente sostenuti sono:
- Imposta sul trasferimento di proprietà
- Spese notarili e
- Spese catastali
Questi costi sono inevitabili.
In molti casi ci sono anche:
- la commissione di intermediazione e
- Commissioni di finanziamento accessorie (normalmente incluse nel finanziamento da parte della banca)
Altri costi da considerare sono:
- i costi di eventuali interventi di ristrutturazione necessari
- il costo dell'arredamento e dell'adeguamento della casa
- il costo del trasloco
Anche qui possono sorgere costi elevati, a volte notevolmente sottostimati. In ogni caso, dovresti calcolare in modo obiettivo e, se possibile, non troppo rigorosamente. Quando si tratta di costi di ristrutturazione, in particolare, vale la pena chiedere consiglio in anticipo, ad esempio a un architetto o un ingegnere civile. Non solo è possibile determinare le misure necessarie e suggerire procedure, ma di solito anche inviare stime dei costi molto affidabili.
Domanda: quanto costa l'imposta sul trasferimento di proprietà?
L'imposta sul passaggio di proprietà varia a seconda del valore dell'immobile
Esperto del controllo dei costi: dipende dal prezzo di acquisto dell'edificio o dal valore dell'edificio e dallo stato in cui si trova l'edificio. L'importo dell'imposta sul trasferimento di proprietà varia da stato a stato.
Il prezzo di acquisto autenticato nel contratto di acquisto funge da punto di partenza. Dopo che il contratto di acquisto è stato inviato all'ufficio delle imposte responsabile, l'ufficio delle imposte crea la valutazione fiscale del trasferimento di proprietà. L'imposta sul trasferimento di proprietà è dovuta 1 mese dopo il ricevimento della notifica .
Sono possibili termini di pagamento più lunghi, ma non comuni.
Le aliquote dell'imposta sui trasferimenti immobiliari nei singoli stati federali:
| stato | aliquota fiscale |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 5,0% |
| Baviera | 3,5% |
| Berlino | 6,0% |
| Brandeburgo | 5,0% |
| Brema | 5,0% |
| Amburgo | 4,5% |
| Assia | 6,0% |
| Meclemburgo-Pomerania occidentale | 5,0% |
| Bassa Sassonia | 5,0% |
| Renania settentrionale-Vestfalia | 6,5% |
| Renania-Palatinato | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sassonia | 3,5% |
| Sassonia-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Turingia | 6,5% |
Negli ultimi anni, questi costi sono aumentati in modo significativo da quando gli stati federali (dal 2006) sono stati autorizzati a fissare essi stessi l'imposta sul trasferimento di proprietà. Quindi potrebbe essere che tu abbia pagato una percentuale inferiore solo pochi anni fa.
Domanda: Quali sono le spese notarili e catastali per l'acquisto di una casa?
Esperto del controllo dei costi: varia da caso a caso, sempre a seconda del prezzo di acquisto dell'edificio e del lavoro che deve svolgere anche il notaio.
Ha un impatto sui costi:
- se deve essere iscritto un debito catastale
- se la transazione debba avvenire tramite un cosiddetto conto fiduciario notarile
- quali modifiche al registro fondiario sono esattamente necessarie
- quali spese aggiuntive ha il notaio
I costi per notai e mediatori sono notevoli
Se un edificio è interamente finanziato e viene inserito un debito catastale per intero e il regolamento avverrà tramite un conto fiduciario notarile, è generalmente necessario circa l'1,5% del prezzo di acquisto per le spese notarili e circa l'1,5% del prezzo di acquisto previsto per le tasse di registro .
Se, ad esempio, viene omessa l'elaborazione tramite un conto fiduciario notarile, i costi accessori notarili sono già notevolmente ridotti (di solito di circa un terzo ).
Il lavoro aggiuntivo del notaio riguarda solitamente la stesura di documenti. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, i costi sono molto bassi - di solito questo non supera di molto il quadro di circa 150 EUR , ma può essere diverso nei singoli casi.
Sia le spese notarili che quelle del registro fondiario sono uniformi in tutta la Germania , quindi non ci sono differenze da stato a stato.
Domanda: quali sono le commissioni di intermediazione tipiche?
Esperto del controllo dei costi: anche questo è diverso da stato a stato. In qualità di acquirente di una proprietà, paghi tariffe diverse (usuali) da paese a paese. In singoli casi, è anche possibile deviare il tasso abituale e impostare diversamente la quota di commissione dell'acquirente.
La commissione di intermediazione locale abituale per l'acquirente dipende dallo stato federale:
| stato | normale commissione dell'acquirente per il broker |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 3,57% |
| Baviera | 3,57% |
| Berlino | 7,14% |
| Brandeburgo | 7,14% |
| Brema | 3,57% |
| Amburgo | 6,25% |
| Assia | 5,95% |
| Meclemburgo-Pomerania occidentale | 3,57% |
| Bassa Sassonia | 3,57% |
| Renania settentrionale-Vestfalia | 3,57% |
| Renania-Palatinato | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Sassonia | 3,57% |
| Sassonia-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Turingia | 3,57% |
Le diverse tariffe si verificano perché in circa la metà degli stati federali acquirenti e venditori condividono i costi - nell'altra metà degli stati federali si applicano normative diverse.
Se una vendita non viene elaborata tramite un broker (cosa già relativamente rara oggi), ovviamente non ci sono commissioni di intermediazione .
Domanda: quali costi di finanziamento aggiuntivi possono ancora sorgere?
Esperti nel controllo dei costi: le banche non solo addebitano interessi su un prestito, ma anche un gran numero di altre commissioni di prestito caso per caso.
Ad esempio, la maggior parte delle banche aggiunge una commissione di elaborazione, che in singoli casi può ammontare fino al 3,5% dell'importo del prestito . Inoltre, ci sono spesso una serie di altre commissioni, soprattutto nel settore delle assicurazioni immobiliari:
- possibilmente costi di stima
- Costo di registrazione del mutuo (addebito fondiario)
- le commissioni notarili e i costi di elaborazione della banca
- Commissioni intermedie di prestito
- Commissioni per la concessione di diritti speciali di rimborso
- Eccetera.
Quando si stipula un prestito, è necessario prestare attenzione a eventuali costi aggiuntivi
Anche l'assicurazione obbligatoria del debito residuo può rendere i costi del prestito ancora più onerosi.
Tutti i costi aggiuntivi addebitati devono essere dettagliati e chiaramente spiegati nel contratto di prestito. La ripartizione si basa solitamente sul tasso di interesse annuo effettivo, che per questo motivo è sempre superiore al tasso di interesse nominale normalmente pubblicizzato.
In qualità di mutuatario, il modo migliore per proteggersi da elevati costi aggiuntivi è semplicemente confrontare i tassi di interesse effettivi sulle offerte di prestito e il costo totale del prestito . Tutti i costi aggiuntivi sono già inclusi in essi.
Domanda: quali costi si dovrebbero stimare per le ristrutturazioni?
Esperto del controllo dei costi: Questo è ovviamente difficile da dire, poiché dipende interamente dalle condizioni individuali dell'edificio in questione. Molti edifici più vecchi sono delle vere e proprie “trappole per la ristrutturazione”.
Solo una solida stima dei costi - eseguita in anticipo - da uno specialista aiuterà. Questo è l'unico modo per stimare in modo affidabile quali costi devono essere investiti e cosa aspettarsi negli anni successivi.
Qui entra in gioco la regola del 10% dell'EnEV: se più del 10% di un componente viene rinnovato o rinnovato (ad esempio tetto, finestra, ecc.), L'intero componente deve essere conforme alle specifiche attuali dell'EnEV. Ciò comporta spesso costi molto elevati, ad esempio se tutte le finestre devono essere improvvisamente sostituite o la facciata deve essere completamente isolata.
Per una semplice valutazione da parte di un esperto edile, di solito devi calcolare costi intorno ai 500 euro . In cambio, di solito ottieni una solida valutazione. Negli edifici più vecchi, dove molte cose devono essere ulteriormente testate e la valutazione deve essere già più intensa, anche i costi degli esperti possono aumentare: fino a 4.000 euro allora dovrai aspettarti un rapporto solido con una stima dei costi affidabile spesso.
I costi di ristrutturazione per un edificio più vecchio (ad esempio prima del 1965) possono facilmente ammontare al 30% - 40% del prezzo di acquisto . Ma devi sempre giudicarlo caso per caso a seconda delle condizioni dell'edificio. Non dovresti avvicinarti a un acquisto del genere in modo ingenuo e troppo ottimista.