I vecchi edifici sono stati costruiti con standard edilizi diversi da quelli odierni e presentano difetti in molti luoghi, anche perché i materiali hanno subito dopo tutto questo tempo: dalle intemperie, ai difetti delle abitazioni, alla scarsa manutenzione e alle vibrazioni dovute al traffico dei camion. Tuttavia, ristrutturare vecchi edifici può essere una buona alternativa alla costruzione di una casa normale. Leggi qui cosa aspettarti al momento dell'acquisto e quali difetti sono tipici per il rispettivo anno di costruzione.
La ristrutturazione impropria di vecchi edifici danneggia la casa. Spesso, per ignoranza, i componenti importanti vengono rimossi senza sostituzione, come l'irrigidimento dei vetri del vento nel tetto a travi o nei muri portanti. Almeno un ordine su due nel settore edile ruota attorno alla riparazione, all'ammodernamento o all'ampliamento di vecchi edifici. Se l'analisi dei difetti non è corretta, si creano subito nuovi difetti e si paga il doppio per la riparazione.
Problemi comuni durante la ristrutturazione di vecchi edifici
Chi acquista un vecchio edificio dovrebbe conoscere i punti deboli caratteristici di questa generazione di case. Negli edifici di inizio secolo, ad esempio, le travi d'acciaio arrugginite siedono come architravi sopra le finestre e come travi sotto i balconi. Le case degli anni '20 in genere non dispongono di protezione dal calore e dal rumore. Le case costruite dopo la seconda guerra mondiale di solito hanno scantinati umidi a causa di un isolamento e isolamento dal terreno insufficiente o mancante. I piani di costruzione semplificano l'inventario.
Quasi un quinto di tutte le parti difettose si trova in bagno, in cucina e sulle tubature dell'acqua. Anche i pavimenti dei magazzini sottosviluppati e i soffitti con travi in legno sono spesso difettosi. Gli impianti di alimentazione e smaltimento, riscaldamento e rete elettrica sono obsoleti. Nella struttura del tetto, le macchie d'acqua e il legno marcio rivelano l'umidità. Gli insetti lasciano tane e cumuli di polvere. Controlla sempre tutte le parti che vengono regolarmente controllate nella tua casa, come vernice, accessori, drenaggio del tetto, finestre e porte.
Una panoramica dei punti deboli delle vecchie case
| I problemi di costruzione più comuni | fino al 1920 | 1920-1940 | 1940-1960 | 1960-1980 |
Sigillatura insufficiente del seminterrato o delle pareti | *** | *** | *** | * |
| Muri (seminterrato) in pietra di cava | *** | *** | *** | |
| travi in acciaio arrugginito nei soffitti e cantine a volta | *** | |||
| impianti idraulici obsoleti e corrosi | *** | *** | *** | ** |
| perdite dai tubi del gas | *** | *** | ||
impianti di riscaldamento obsoleti | *** | *** | *** | ** |
| Sistemi di estrazione fumi dimensionati in modo errato | *** | *** | *** | |
| impianti elettrici obsoleti | *** | *** | *** | ** |
| capriate del tetto non isolate | *** | *** | *** | *** |
| mancanza di isolamento acustico (porte, scale, controsoffitti) | *** | *** | *** | ** |
| mancanza di protezione termica | *** | *** | *** | |
| mancanza di protezione antincendio | *** | *** | *** | * |
| finestre che perdono con vetri a vetro singolo | *** | *** | *** | *** |
| Tetti piani con esecuzione difettosa | *** | *** | * | |
| Legenda: * = piuttosto raramente ** = a volte, di tanto in tanto *** = spesso, principalmente | ||||
| Fonte: Consigli dei centri consumatori: "Comprare una casa usata" (8a edizione 2012). | ||||
Se sei l'orgoglioso proprietario di un vecchio edificio con isolamento che necessita di ristrutturazione o finestre malate, gli esperti della regione possono aiutarti. È possibile ottenere le prime informazioni online:
Manutenzione di vecchi edifici
La cura regolare mantiene una casa in forma più a lungo. La regola pratica per lo sforzo di manutenzione è: durante la vita di una casa, che è una media di 80 anni, 1,3 volte i costi di costruzione vengono spesi per la manutenzione.
I componenti hanno lunghezze diverse. È meglio fare sempre immediatamente i lavori di manutenzione prevedibili, come rinfrescare i rivestimenti protettivi o sostituire le piastrelle sfuse: i prezzi dei pezzi di ricambio aumentano e difetti minori si trasformano in danni maggiori. Solo le riparazioni cosmetiche non devono essere istantanee.
Vivere correttamente è facile sul tessuto dell'edificio. Ciò include anche il riscaldamento e la ventilazione consapevoli: previene le pareti umide e la muffa. Chiunque modernizzi un vecchio edificio dovrebbe scegliere materiali e metodi adeguati e cercare un architetto con un focus sui vecchi edifici. Le camere dei mestieri e dei conservatori conoscono i metodi giusti e sono esperti esperti nel campo della ristrutturazione di edifici antichi. Lo sapevi: puoi trasformare una proprietà esistente in una casa KfW 70 e modernizzarla con finanziamenti statali.
Danno tipico degli ultimi decenni di costruzione
Ristrutturare vecchi edifici è quasi inevitabile quando si acquista una casa dei decenni precedenti. Ma "chiunque conosca il danno tipico sa a cosa prestare attenzione", afferma il professor Meisel dell'Istituto per la ricerca e la costruzione dello stato e dello sviluppo urbano nello Stato del Nord Reno-Westfalia. Conosce i punti deboli dei vecchi edifici. Le case più vecchie mostrano solo strutture e componenti diversi a prima vista. A un esame più attento, possono essere suddivisi in gruppi di età. Un tipico esterno comprende quasi sempre una certa costruzione interna, che è cambiata parallelamente agli stili architettonici. Pertanto, danni simili si verificano spesso nelle case di un gruppo di età.
Le case a graticcio hanno plasmato per secoli l'immagine di interi villaggi e città. Quando si ristrutturano vecchi edifici, spesso è necessario rimuovere le crepe nell'intonaco intorno agli angoli.
Vecchi edifici dal 1840 al 1900
La fase dal 1840 al 1900 è nota anche come "età guglielmina" ed è stata caratterizzata principalmente dall'industrializzazione. Tipico della cosiddetta architettura in stile guglielmino è uno sviluppo a blocchi perimetrali da tre a sei piani con facciate più o meno riccamente decorate. Tuttavia, per quanto popolari siano i vecchi edifici di questo periodo, hanno una serie di carenze. Puoi vederlo nell'esempio di questa vecchia casa ristrutturata, costruita intorno al 1890.
La maggior parte delle volte non è presente alcuna membrana antiaderente sul tetto e le capriate del tetto sono solitamente sottodimensionate. Inoltre, non sono rari gli intonaci murari fessurati o cavi e vi è il rischio di infestazione da parassiti sulle parti in legno esposte e murate. Le pareti esterne sono generalmente caratterizzate da crepe nelle parti portanti, giunti che perdono, travi di acciaio arrugginite e muri di cantina umidi a causa della mancanza di sigillatura. Anche le porte e le finestre non sono sufficientemente sigillate e di solito hanno solo vetri singoli, quindi non c'è quasi nessun isolamento termico o acustico.
Per quanto riguarda il riscaldamento, il riscaldamento delle singole stufe è comune a numerose canne fumarie, così come gli attacchi sottodimensionati per il gas e le canne fumarie in muratura sovradimensionate, per cui c'è il rischio di fuliggine. Anche l'impianto elettrico necessita di miglioramenti, perché i cavi, le prese, gli interruttori e i punti luce sono diventati quasi sempre inutilizzabili. Negli impianti sanitari è necessario prevedere condutture sotterranee fognarie intasate e allacciamenti idrici e fognari sottodimensionati.
Le case dell'era guglielmina sono molto popolari, ma spesso devono essere ampiamente ristrutturate prima di essere pronte per essere abitate.
Vecchi edifici dal 1900 al 1930
All'inizio degli anni '20 ci fu un chiaro allontanamento dallo stile riccamente decorato dell'era guglielmina. Ma i difetti di costruzione non sono quasi cambiati. Anche qui la copertura del tetto è danneggiata e le parti in legno a vista e murate sono spesso segnate da parassiti. Difetti tipici nel muro esterno sono crepe nell'intonaco e zoccoli scheggiati. Ci sono problemi di condensa a causa delle pareti sottili e molte parti sporgenti hanno coperture di zinco danneggiate. Anche i balconi o le logge sono incrinati; Pareti seminterrato per lo più umide.
Le finestre e gli infissi in legno sono spesso deformati e anche qui è stato utilizzato un vetro singolo, per cui l'isolamento termico e acustico è inadeguato. I soffitti in legno del pavimento soffrono spesso di infestazione da spugne. Anche le condizioni dei pavimenti richiedono molto lavoro, perché a volte si utilizzava legname marcio per le assi del pavimento. Passati, gradini di legno consumati sul bordo anteriore possono essere visti sulle scale del piano. La protezione antincendio è inadeguata a causa della mancanza di intonaci. Sono da aspettarsi le stesse mancanze dell'impianto di riscaldamento, impianto elettrico e idraulico dei vecchi edifici del periodo dal 1840 al 1900.
Vecchi edifici dal 1930 al 1950
Dopo la Grande Depressione negli anni '30, la costruzione divenne sempre più semplice. I muri esterni sono semplici facciate intonacate, caratterizzate da crepe e intonaco scheggiato. La copertura di zinco sulle parti sporgenti della facciata è per lo più danneggiata, e anche durante questo periodo di costruzione è stata posta poca enfasi su una buona tenuta, così che anche qui non è garantito quasi alcun isolamento termico e acustico.
L'umidità nel seminterrato aumenta spesso, quindi l'infestazione da parassiti sulle parti in legno è quasi inevitabile. Le pareti in pannelli sottili tra colonne di cemento armato o pareti in muratura all'interno della casa offrono solo un'insonorizzazione e una protezione antincendio inadeguate. E i pavimenti hanno un isolamento acustico inadeguato a causa del massetto, principalmente massetto composito. Molte sono anche le carenze negli impianti termici, elettrici e idraulici che difficilmente differiscono da quelle dei decenni precedenti.
In caso di ristrutturazione di vecchi edifici, l'impianto di riscaldamento di solito deve essere completamente rinnovato.
Vecchi edifici dal 1950 al 1960
Gli edifici del dopoguerra sono caratterizzati da economia e scarsità di materiali oltre che da metodi costruttivi semplici. Anche in questi anni di costruzione l'isolamento acustico e termico non è stato sufficientemente considerato e deve essere affrontato nella ristrutturazione di vecchi edifici. Anche il tetto è una delle aree problematiche di queste case e di solito perde, quindi un nuovo tetto è quasi inevitabile.
Negli anni Cinquanta era ancora diffuso il riscaldamento con stufe singole. Nel frattempo, il riscaldamento centralizzato è stato adattato in molte case, ma anche questo ha raggiunto un'età avanzata, quindi ha senso cambiare la fonte di energia in caso di ristrutturazione. Quando si tratta di installazioni elettriche, di solito devi fare i conti con cavi, prese, interruttori e fusibili obsoleti. Un altro problema può essere la mancanza di un conduttore di protezione. Perché fino ai primi anni '70 si poteva ancora utilizzare il cosiddetto azzeramento classico, in cui l'alimentazione veniva fatta passare attraverso la casa con due soli fili. Al giorno d'oggi, quando si ristrutturano vecchi edifici, è necessario ripristinare una condizione a norma. Quando si installa l'impianto idraulico, è necessario ricordare che l'acqua spesso poteva essere riscaldata solo utilizzando una caldaia a carbone.
Vecchi edifici dal 1960 al 1970
Anche nelle case degli anni '60 non è stata posta alcuna enfasi sull'isolamento, così che le membrane impermeabilizzanti sui tetti piani dei bungalow in particolare sono antiquate e con perdite. Per le pareti esterne è stato spesso appeso un rivestimento in pannelli con sottostruttura, ancoraggio e isolamento insufficienti, che era anche poco compresso e quindi tratteneva a malapena il calore della casa. I danni da umidità possono essere visti anche sui balconi; La condensa si forma sulle lastre di cemento sporgenti. Sebbene l'installazione elettrica sia notevolmente migliore rispetto ai vecchi edifici dei decenni precedenti, la caldaia o il bruciatore devono essere sostituiti con il riscaldamento. Inoltre, potrebbe essere necessario riparare i tubi dell'acqua e di scarico e lo scaldabagno sta decisamente mostrando la sua età e dovrebbe essere sostituito presto.
L'edificio prefabbricato è diventato il nuovo tipo di edificio più importante negli anni '70 a causa della mancanza di alloggi.
Vecchi edifici dal 1970 al 1980
Negli anni '70, l'edilizia industriale divenne molto popolare in Germania: per la prima volta divenne possibile la prefabbricazione di componenti. Il blocco edilizio prefabbricato era particolarmente diffuso e caratterizza ancora oggi l'aspetto di molte città tedesche.
La prima ordinanza sull'isolamento termico è stata emanata solo nel 1977, quindi le case costruite dopo erano generalmente meglio isolate rispetto agli anni precedenti. Il più delle volte, tuttavia, l'isolamento è stato fornito solo con un livello minimo di isolamento termico, il che significa che ancora oggi sono possibili e necessari molti miglioramenti. Il problema più noto degli edifici degli anni '70, tuttavia, sono gli inquinanti nei componenti come l'amianto, le fibre di lana minerale o la formaldeide, che in singoli casi rendono necessari costosi interventi di ristrutturazione. Inoltre, possono spesso verificarsi problemi di condensa all'interno, poiché i componenti negli angoli degli edifici sono integrati nella parete esterna.
La ristrutturazione dei giunti è un altro punto importante che è inevitabile negli edifici prefabbricati. Ma poiché una ristrutturazione completa della facciata di solito ha più senso, la ristrutturazione comune può essere integrata nella ristrutturazione complessiva della facciata. Per quanto riguarda il riscaldamento, sostanzialmente lo stesso vale per i sistemi di riscaldamento degli anni '60, con la differenza, tuttavia, che gli impianti degli anni '70 non sono così vecchi = "". Tuttavia, ciò che non corrisponde più agli standard odierni è nella maggior parte dei casi la tecnologia di controllo. Inoltre, il riscaldamento a pavimento è ora più comune. Attenzione, possono essere fangosi!