Se vuoi ristrutturare un edificio storico, devi aderire a determinate linee guida e ottenere l'approvazione delle autorità. Spieghiamo qui come procedere al meglio e quali opzioni hai con la ristrutturazione.
La ristrutturazione di un edificio storico è soggetta a molti requisiti legali e quindi richiede una pianificazione speciale. Contrariamente alla credenza popolare, il processo di tale pianificazione non è troppo complicato. Tuttavia, la consulenza di esperti è spesso indispensabile quando si tratta di mantenere una casa vecchia e protetta.
Proteggi i monumenti architettonici, preserva i valori
Non solo chiese, palazzi e castelli sono considerati monumenti. In Germania circa il cinque per cento di tutti i vecchi edifici sono protetti dalla tutela dei monumenti fino al 1978 al fine di prevenire la distruzione per ostinazione e ignoranza. Di solito c'è un interesse pubblico nel mantenere edifici storici, ad esempio per ragioni artistiche o scientifiche. Allo stesso tempo, tuttavia, la conservazione dei valori originali è anche un obiettivo importante nella protezione dei monumenti.
Le vecchie case sono state spesso modificate nel corso di decenni o secoli in modo tale che le condizioni originali difficilmente possono essere determinate esattamente. Inoltre, di solito sarebbe possibile solo riportare l'edificio al suo stato originale con grandi spese. Pertanto: chiunque rinnovi un immobile classificato non è tenuto a riportare l'edificio alla sua condizione originale: lo stato esistente si applica alle condizioni strutturali dell'edificio in cui è stato inserito come monumento culturale nell'elenco dei monumenti storici.
Se una casa è inclusa nell'elenco dei monumenti, è sotto protezione speciale dall'ufficio dei monumenti e può essere convertita o ampliata solo con il consenso dell'autorità di protezione dei monumenti inferiore. I conservazionisti vogliono essere informati anche su lavori di manutenzione apparentemente "semplici", se riguardano il progetto dell'edificio o la struttura storica.
Norbert Hoffmann
"I monumenti architettonici hanno fascino", afferma Norbert Hoffmann, amministratore delegato di LBS Immobilien GmbH Südwest, e sottolinea i vantaggi fiscali per i restauratori di monumenti: "Inoltre, i monumenti architettonici riducono significativamente le tasse sul reddito elevato: i proprietari fanno il nove per cento dell'imposta sul reddito per otto anni e il sette per cento per quattro anni Costi di ripristino applicabili ai fini fiscali. Inoltre, il due per cento viene accreditato alla vecchia sostanza per 50 anni. I proprietari-occupanti stimano il nove per cento dei costi di restauro (costi di ristrutturazione) per dieci anni. Il prerequisito per i benefici è sempre un permesso dell'autorità del monumento. Un architetto specializzato ti consiglierà dalla progettazione all'esecuzione. "
L'autorità del monumento fornisce consulenza sul progetto di ristrutturazione
Se vuoi ristrutturare un edificio storico, i dipendenti della Lower Monument Authority possono rispondere a domande sulla tecnologia di costruzione e sul design. Anche loro sono attenti a utilizzare case storiche il più contemporanee possibile e non richiedono il ripristino delle condizioni originali. Poiché i metodi di costruzione ei materiali sono molto sofisticati al giorno d'oggi, le autorità dei monumenti stanno diventando sempre più aperte a nuove soluzioni strutturali che in precedenza erano disapprovate, come l'isolamento delle facciate a graticcio dall'interno.
Prima di iniziare a ristrutturare il tuo vecchio edificio, tuttavia, dovresti informarti presso l'Ufficio regionale dello Stato per la conservazione dei monumenti se la tua casa è iscritta in un elenco di monumenti e se si tratta di un monumento individuale o è sotto tutela dell'insieme. Nel caso di singoli monumenti, la protezione dei monumenti interessa l'intera casa; nel caso di protezione dell'insieme, generalmente è necessario preservare solo l'aspetto generale. Il passo successivo è la stesura di un concetto di ristrutturazione, che viene quindi verificato dall'autorità di protezione dei monumenti. Soprattutto, viene prestata attenzione a garantire che il tessuto dell'edificio storico sia risparmiato e che il significato e l'aspetto del monumento siano preservati.
Una domanda di costruzione è presentata all'autorità edilizia per case protette come per l'ammodernamento di case non protette. Inoltre, il proprietario di un monumento è obbligato a contattare personalmente l'ufficio del monumento. Di norma, l'autorità di sorveglianza degli edifici inoltra automaticamente l'avviso di costruzione o la domanda di costruzione, ma è meglio chiedere.
Anche piccole modifiche all'edificio devono essere discusse con l'ufficio responsabile. Mentre le misure di ristrutturazione energetica sono spesso più facili da attuare, un impianto fotovoltaico di grandi dimensioni, ad esempio, viene solitamente rifiutato.
Nonno
Il grandfathering è un termine di diritto edilizio e descrive che un edificio funzionante, più vecchio e ancora in uso gode di protezione legale, a condizione che l'edificio sia stato approvato in qualsiasi momento o almeno sarebbe stato approvato in base ai precedenti regolamenti edilizi. Viene fatta una distinzione tra grandfathering passivo, attivo e completo.
- Nonno passivo
Il grandfathering passivo regola l'uso della proprietà e degli edifici: ciò che prima era legale rimarrà legale in futuro, anche se la situazione legale cambia e l'uso attuale non è più approvato. Ad esempio, se si intende ristrutturare un edificio storico con negozio esistente al piano terra, il piano terra può essere utilizzato anche come negozio dopo i lavori di costruzione. Ciò non è in contraddizione se le basi urbanistiche esistenti (come un piano di utilizzo del suolo) ora consentono solo l'uso residenziale invece di quello commerciale.
- Nonno attivo
Il proprietario di un edificio può invocare la protezione attiva dell'edificio esistente quando la ristrutturazione e l'ammodernamento modificano un edificio, ma sono pianificate solo modifiche o ampliamenti limitati e minori e non modificano in modo significativo la struttura esistente. Inoltre, l'identità della struttura restaurata o migliorata con l'originale deve essere preservata.
- Grandfathering completo
Il grandfathering generale si applica (a differenza del grandfathering passivo e attivo) alle seguenti condizioni per i nuovi edifici:
- Le funzioni degli edifici esistenti e nuovi sono indissolubilmente legate
- il nuovo edificio non ingrandisce in modo significativo l'edificio esistente
- l'edificio esistente non può essere mantenuto senza l'approvazione del nuovo edificio
Nel caso di vecchi edifici con una caratteristica facciata esterna, normalmente è possibile solo l'isolamento interno.
Ottenere l'approvazione
Chiedere in anticipo all'autorità edile se un avviso di costruzione è sufficiente per i lavori di costruzione pianificati o se è necessario presentare una domanda di costruzione.
Chi vive in un monumento presenta anche la richiesta preliminare di costruzione alla Lower Monument Authority. I seguenti lavori possono essere eseguiti solo su un edificio storico con l'approvazione dell'Ufficio Monumenti:
- Modifiche alla struttura portante come aperture
- Interventi nell'impianto di drenaggio
- Cambiamenti nell'uso
- Ampliamento di cantina o soffitta
- Demolizione e demolizione parziale del fabbricato
- Modifica dell'aspetto, ad esempio installazione o sostituzione di finestre, porte o abbaini
- Rimodellamento e riparazione
- Allegare o modificare pubblicità e scritti
- Spostati in un'altra posizione
Aumentare i costi
Al termine della ristrutturazione, l'autorità del monumento effettuerà un test di accettazione. Se la valutazione è positiva, l'autorità dei monumenti rilascerà un certificato per poter usufruire delle opzioni di ammortamento fiscale. Oltre all'acquisto sono agevolati anche i costi di ristrutturazione e di manutenzione di un immobile quotato. Ma fai attenzione se è elencata l'intera casa o solo una parte di essa. Se, ad esempio, solo la facciata esterna è un edificio storico, la ristrutturazione del bagno non è detraibile dalle tasse.
Vantaggi fiscali per i conservazionisti
Se l'autorità è d'accordo, le case elencate possono anche essere rinnovate energeticamente. "Ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico non significa automaticamente isolamento termico", afferma l'architetto Irmtraud Swoboda dell'Association of Private Builders (VPB). Dopotutto, la facciata di una casa a graticcio o di una villa in stile guglielmino non dovrebbe essere coperta da pannelli isolanti. I proprietari di monumenti possono risparmiare energia, ad esempio installando una tecnologia di riscaldamento più efficiente. "Per ogni ristrutturazione vale quanto segue: le caratteristiche specifiche dell'edificio della casa devono essere sempre rispettate per evitare la formazione di umidità e muffe", afferma l'architetto.
Molti edifici storici elencati soffrono di uno scarso isolamento e di conseguenza consumano molta energia. Spesso, tuttavia, la protezione dei monumenti consente solo l'isolamento delle pareti interne, quindi le nuove ordinanze sull'isolamento termico per le case elencate non hanno alcun significato. Inoltre, questi vecchi edifici non necessitano di un abbonamento energetico. Sono esenti dall'ordinanza sul risparmio energetico (EnEV) o dalla legge sul calore rinnovabile (EWärmeG). Quindi i proprietari possono affittare o vendere la loro proprietà senza un certificato energetico. È importante che il proprietario abbia l'esenzione confermata dall'autorità responsabile per la protezione dei monumenti.
I sussidi possono ridurre parte della pressione sui portafogli dei restauratori. La KfW Bank, ad esempio, offre il programma "KfW Efficiency House Monument". È necessario richiedere il prestito o la sovvenzione prima dell'inizio delle misure. Inoltre, chiedi al tuo comune informazioni sui fondi per lo sviluppo urbano, la conservazione dei monumenti e il rinnovamento del villaggio. Puoi anche trovare programmi di finanziamento online nella banca dati dei finanziamenti del Ministero federale dell'economia e della tecnologia.
| Bonus per i proprietari |
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Costi di ristrutturazione Il |
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Costo di acquisizione* 40 anni 2,5 percento ciascuno (fino all'anno di costruzione 1924), 50 anni 2 percento ciascuno (dall'anno di costruzione 1925) |
| Bonus per proprietari-occupanti |
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Costi di ristrutturazione Il 90 percento dei costi può essere richiesto a fini fiscali |
* Possono essere detratti solo i costi proporzionali di acquisto dell'immobile, non quelli dell'immobile.
(Fonte: Association of Private Builders)
L'architetto Irmgard Swoboda dell'Associazione dei costruttori privati spiega le regole più importanti per i restauratori.
“La ristrutturazione dei monumenti architettonici è più complessa e spesso più costosa dei normali edifici residenziali. Questo è il motivo per cui esistono vantaggi fiscali speciali per i proprietari che affrontano questa sfida. È consentito annullare in modo estensivo le misure di conservazione, nonché il lavoro che rende abitabile la casa sotto tutela.
Architetto Irmtraud Swoboda dell'Associazione dei costruttori privati.
Coloro che vivono nel loro monumento possono ammortizzare il 90 percento dei costi di ristrutturazione, ripartiti su dieci anni al nove percento all'anno. Vivi in un condominio in un condominio con edificio storico? In caso di riparazioni alla facciata o al tetto, puoi richiedere la tua quota ai fini fiscali. Chi acquista un edificio chiavi in mano completamente ristrutturato non beneficerà dei vantaggi fiscali, né come proprietario né come proprietario.
Chiunque affitta il suo monumento può cancellare il 100 percento dei lavori di ristrutturazione in dodici anni: otto anni con il nove percento ciascuno e altri quattro anni con il sette percento ciascuno. È inoltre possibile detrarre i costi di acquisto per il vecchio edificio.
Il prerequisito per il bonus fiscale è che tutti i lavori di ristrutturazione e ristrutturazione siano coordinati e approvati dall'autorità responsabile per la protezione dei monumenti prima dell'inizio della costruzione. Solo con il tuo consenso riceverai successivamente un certificato per l'ufficio delle imposte per poter rivendicare i costi. Chi rinnova o si converte senza permesso deve aspettarsi delle conseguenze, ad esempio una multa ".
I monumenti non hanno sempre una facciata così imponente. Possono essere elencati anche edifici poco appariscenti. Informarsi - prima di iniziare la ristrutturazione.
Intervista: testimoni della storia
Monumenti: sono testimoni della storia, portano il passato nel presente e nel futuro. In quanto edifici residenziali, i monumenti offrono una qualità di vita speciale, l'appartamento condiviso con la storia crea un'atmosfera che non si trova nei nuovi edifici. Allo stesso tempo, però, vivere nel monumento significa anche per il proprietario essere consapevole di una particolare responsabilità: l'uso di un monumento è soggetto a restrizioni, la riparazione è soggetta a condizioni. Professore Dr. Egon Johannes Greipl, curatore generale dell'Ufficio statale bavarese per la conservazione dei monumenti, ha parlato con Your-Best-Home.net dei monumenti e delle loro sfide.
Your-Best-Home.net: Se io, come proprietario di un monumento, voglio riparare la mia casa: devo davvero rinunciare ai comfort moderni?
Prof. Greipl: Nessun conservatore di monumenti richiede che i residenti di un monumento debbano congelare o cucinare su un fuoco aperto! Nessun conservatore di monumenti richiede che venga restaurato o ricostruito qualcosa che non c'è più! Nessuno dovrebbe vivere in un museo! Ma: ciò che è ancora lì, è funzionale ed è una testimonianza della storia deve essere preservato.
La protezione del monumento non significa il divieto assoluto di modifiche! Al contrario: il nostro lavoro implica l'accompagnamento attento di modifiche sensibili a edifici con una storia. Anche l'Ufficio statale bavarese per la conservazione dei monumenti sostiene finanziariamente tali misure di riparazione: sostiene le spese per la conservazione e l'uso dei monumenti. Emettiamo certificati fiscali che includono, ad esempio, i costi di nuova costruzione e tecnologia operativa. Il nostro obiettivo è il cambiamento sensibile e l'aggiornamento: prendi le finestre di una casa che è elencata come esempio: le finestre dovrebbero essere del materiale e della forma corretti. Le finestre in legno non devono essere necessariamente sostituite da finestre in plastica. Possono essere riparati altrettanto facilmente.Di recente lo abbiamo fatto su finestre vecchie di 300 anni. Queste finestre furono realizzate da un grande falegname nel XVIII secolo! Dopo la riparazione, funzionano di nuovo meravigliosamente, anche energicamente!
Perché la riparazione di un monumento è soggetta a condizioni? Queste specifiche sono necessarie?
Professore Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Una società civile è caratterizzata dal fatto che si dà delle regole e aderisce alle regole: ad esempio, quando è rossa, non passa attraverso un semaforo! Esistono regole del genere in tutte le aree della nostra vita. I monumenti, invece, sono valori, sono beni culturali. In loro conserviamo i testimoni della nostra storia! Per preservare in modo ottimale tali valori, abbiamo bisogno di alcune "regole di civiltà", abbiamo bisogno di regole per la gestione professionale del patrimonio storico. È possibile chiamare tali regole "requisiti". Il fatto che oggi possiamo chiamare la Baviera uno stato culturale è il risultato di un lungo sviluppo. I secoli passati con le loro continuità, sconvolgimenti e nuovi inizi hanno reso la Baviera quello che è oggi. Questo è ciò di cui parlano i monumenti. Quando i monumenti scompaiono, la nostra storia visibile scompare.I monumenti sono e rimangono quei ricordi tangibili e comprensibili per tutti.
Per quanto riguarda i costi: ogni nuovo edificio costa denaro, spesso più di quanto si pensi. Pensa all'aeroporto di Berlino e all'Elbphilharmonie di Amburgo. E ogni nuovo edificio ha bisogno di cure. Gli edifici universitari a Ratisbona hanno solo 50 anni = "" e ora hanno un fabbisogno di riparazione di 700 milioni di euro! Certo, costa anche denaro per preservare edifici storici e quindi la nostra storia. Va da sé! In singoli casi costa di più ricostruire una casa di 300 anni che ristrutturare un edificio di 40 anni. E allora? Ci sono alcune differenze di qualità nel risultato: storia, autenticità, individualità, solidità, qualità e atmosfera!
Quanto limita la protezione dei monumenti ai proprietari quando si tratta di riparare il loro monumento?
Prof. Greipl: Le preoccupazioni per la protezione dei monumenti limitano i proprietari tanto e poco quanto le preoccupazioni per la protezione antincendio, l'accessibilità, il controllo delle immissioni, la legge di quartiere e così via. Non si tratta di restrizioni, ma di aderire a determinate regole molto significative. Ma soprattutto si tratta di soluzioni intelligenti, individuali, su misura e strutturalmente solide che consentono un soggiorno confortevole senza rivelare il valore storico di una casa.
Potresti anche immaginare di vivere in un nuovo edificio?
Prof. Greipl: No, non riesco a immaginarlo. Non c'è niente da dire contro i buoni edifici nuovi - sì, ci sono! Ma: non vorrei mai fare a meno di vivere nel mezzo della città e dell'atmosfera speciale e della qualità di vita speciale che offre una casa monumento. Ho vissuto nei monumenti quasi tutta la mia vita. In appartamento condiviso con la storia: questo è tutto!