L'affitto graduato è un'opzione interessante per i proprietari. Perché gli aumenti degli affitti di solito non sono privi di problemi. Un affitto graduato, invece, fornisce una maggiore sicurezza progettuale in modo semplice e conveniente e non è necessariamente svantaggioso per gli inquilini, a seconda dell'esatta progettazione del contratto.
Di seguito sono spiegati tutti i dettagli essenziali sull'affitto graduato. Come proprietario, hai tutte le informazioni necessarie per redigere correttamente il contratto di locazione graduato. Perché oltre ai requisiti del diritto di locazione, sono importanti anche altri punti.
Cos'è un affitto graduato?
L'affitto graduale è l'accordo di un determinato importo dell'affitto, che viene registrato per iscritto tra il proprietario e l'inquilino. Si riferisce a un periodo di tempo fisso e ha scaglionato l'aumento dell'affitto con un importo esatto. L'affitto rimane invariato per almeno dodici mesi. Per altri motivi non può essere aumentato durante questo periodo secondo § 557a BGB.
In caso di affitto progressivo, il proprietario e l'inquilino concordano in anticipo a che ora l'affitto sarà aumentato a quale importo. Per i proprietari, ciò significa la possibilità di imporre un aumento dell'affitto senza grossi problemi. L'accordo ha anche lo scopo di fornire agli inquilini chiarezza a lungo termine sui costi di alloggio che dovranno sostenere in futuro.
Come viene concordato contrattualmente l'affitto progressivo?
Affinché il canone graduato con le sue maggiorazioni sia ammissibile, il contratto deve essere formulato per iscritto. È anche possibile attribuire successivamente un canone progressivo a un contratto di locazione esistente, ma solo se il conduttore è d'accordo. Il contratto di scala scritto deve essere firmato dal proprietario e dall'affittuario, quindi non è sufficiente scrivere un'e-mail.
Quando è efficace un contratto di locazione graduata?
In base al § 557a BGB, le condizioni formali includono anche la specifica esatta dell'importo in euro di cui viene aumentato l'affitto. Le percentuali non sono sufficienti qui. Affinché il contratto di locazione graduato sia valido, il locatore deve includere anche ulteriori dettagli oltre all'aumento del canone di locazione. Tra l'altro, va definito il tempo in cui avverrà l'aumento del canone di locazione. I seguenti prerequisiti sono essenziali per l'efficacia del contratto di locazione graduata:
- L'accordo deve essere in forma scritta e firmato da entrambe le parti. Include quindi il consenso del proprietario e dell'inquilino.
- Il prezzo di affitto e l'aumento devono essere specificati in valori euro concreti (non in percentuale).
- L'intervallo tra gli aumenti di affitto deve essere sempre di almeno dodici mesi. Non sono consentite scale più brevi, ma sono possibili periodi più lunghi.
- Almeno una stagione deve essere indicata nel contratto.
Nel contratto di locazione graduale, deve essere chiaramente indicato in quale momento si verifica la successiva scala di canone e di quanto aumenta il canone di locazione.
Formulazione legale e illegale nel contratto di locazione graduale
Il contratto di locazione graduato deve chiarire chiaramente quando si verificherà il successivo aumento del canone e di quanto aumenterà il canone. Un contratto di locazione che preveda un aumento annuo del tre percento non è valido. Anche l'indicazione del prezzo al metro quadro non è valida, in quanto l'affitto totale non è elencato sotto forma di importo monetario. L'ammontare dell'aumento del canone stesso può variare, ma l'intervallo tra le rispettive graduazioni deve essere di almeno un anno.
Esempio di contratto di locazione su larga scala:
- Il contratto di locazione progressivo inizia il 1 gennaio 2019 con un canone netto di 800 euro. Questo canone netto aumenterà annualmente: dal 01/01/2020 a 830 euro, dal 01/01/2021 a 870 euro, dal 01/01/2022 a 900 euro.
Esempi di un accordo inefficace:
- Il contratto di locazione progressivo inizia il 1 gennaio 2019 con un canone netto di 800 euro. Successivamente, l'affitto netto escluso il riscaldamento aumenta ogni anno del due percento.
- L'affitto aumenterà a 9,20 euro al metro quadrato il 01/01/2020.
Quanto dura l'affitto graduato?
In passato, i proprietari erano autorizzati a fissare aumenti degli affitti per i prossimi dieci anni, ma questo limite non esiste più. Ciò significa che gli aumenti possono anche essere concordati contrattualmente per un periodo di 15 anni o anche più. Il contratto di locazione graduato stesso può essere limitato o illimitato, a seconda delle esigenze.
Relativamente alla durata della locazione graduata, riveste un ruolo anche l'eventuale risoluzione del contratto. Perché oltre a concordare l'affitto graduale, il locatore ha la possibilità di escludere la risoluzione del contratto di locazione per un massimo di quattro anni dall'inizio di un contratto di locazione graduale (vedi Sezione 557a, Paragrafo 3, Frase 1 BGB). Tale clausola, tuttavia, limita il margine di manovra per entrambe le parti, vale a dire per l'inquilino e il proprietario. Questo è il motivo per cui entrambe le parti dovrebbero valutare se un tale regolamento ha senso e si inserisce nella pianificazione per i prossimi anni.
L'aumento del canone di locazione è stipulato nel contratto di locazione progressiva e avviene normalmente con cadenza annuale.
L'aumento del canone di locazione deve essere annunciato in caso di affitto graduale?
Poiché l'aumento del canone di locazione è già determinato nel quadro del contratto di locazione graduato al momento della firma del contratto, il locatore non è tenuto a inviare al locatario alcun preavviso aggiuntivo se il canone aumenta. Se l'inquilino ha stabilito un ordine permanente per il trasferimento del canone di locazione, deve apportare un adeguamento corrispondente alla data pertinente. Se non lo fa, il proprietario può ricordargli che l'affitto è aumentato come stabilito nel contratto e che deve essere effettuato un pagamento aggiuntivo.
Tuttavia, il locatore non può richiedere alcun aumento aggiuntivo del canone durante il contratto di locazione graduale. E nemmeno se si effettuano ammodernamenti. Tali costi non possono essere trasferiti retroattivamente se l'affitto progressivo scade, ha stabilito il tribunale regionale di Berlino. Quando la modernizzazione è stata annunciata, un proprietario ha informato il suo inquilino che l'affitto sarebbe stato aumentato in seguito. Ciò si è difeso con successo: il proprietario avrebbe pianificato l'ammodernamento pianificato nell'affitto graduale o avrebbe rinunciato all'accordo graduale (vedere fascicolo numero 65 S 225/17). Eccezione: gli ammodernamenti erano obbligatori a causa di requisiti legali o requisiti ufficiali. Successivamente possono essere ceduti anche agli inquilini con contratto di locazione graduata.
Quali aumenti di canone sono consentiti nel contratto di locazione graduata?
I proprietari spesso optano per un affitto graduale perché qui non si applica il limite usuale. Nel caso di normali contratti di locazione, ciò garantisce che l'affitto non aumenti di oltre il 20 percento in un periodo di tre anni. In alcune regioni il limite massimo è addirittura del 15 percento. Questo limite non si applica al canone progressivo. A seconda delle scale concordate, può accadere che l'affitto aumenti di oltre il 20 percento in tre anni con un contratto di locazione a scala.
Tuttavia, anche con un contratto di locazione graduato, gli aumenti del canone individuale non possono essere scelti senza limiti, perché al canone graduato si applicano le limitazioni del cp. affitti comparativi locali.
E ci sono altri requisiti per l'affitto graduale: nelle zone in cui lo spazio vitale è scarso, dovrebbe essere evitato che ci sia un aumento dell'affitto. Pertanto, i contratti di locazione progressivi concordati di recente devono soddisfare i requisiti del freno al prezzo di noleggio.
Nelle aree in cui lo spazio abitativo è scarso, i contratti di locazione progressivi concordati di recente devono soddisfare i requisiti del freno al prezzo di affitto.
Affitto graduato: si applica il freno dell'affitto?
Quando si applica il freno al prezzo dell'affitto, l'affitto di un appartamento appena affittato non deve essere più del dieci percento più costoso dell'affitto comparativo locale (vedere la Sezione 557a, Paragrafo 4, BGB). Questo vale anche per l'affitto graduale. Questo requisito legale significa che per ogni nuovo contratto di locazione, sia il noleggio all'inizio del contratto che le singole scale possono essere controllati con precisione. Questo controllo avviene al momento corrispondente dell'aumento di scala.
Se una delle scale di affitto concordate è superiore di oltre il dieci percento rispetto al normale canone di locazione comparativo locale all'inizio della sua efficacia, viene stabilito un limite in caso di reclamo da parte dell'inquilino. Ciò significa che la scala ha effetto, l'importo che supera il dieci percento, ma non deve essere pagato dall'inquilino. Il contratto resta valido.
Poiché il freno al prezzo di noleggio può essere impostato solo per un massimo di cinque anni nelle rispettive città o regioni, le tariffe dovute in un secondo momento potrebbero non essere più interessate e pertanto non saranno limitate. Se questo limita troppo i proprietari nella loro pianificazione, un contratto di locazione dell'indice può essere un'opzione che può aggirare questo limite. L'indice della rendita non si basa sull'indice della rendita abituale nella zona, ma sull'indice dei prezzi al consumo e sul suo sviluppo.
L'aumento degli affitti è particolarmente interessante per i proprietari che hanno firmato i loro contratti di locazione graduale prima che fosse applicato il freno all'affitto.
Qual è la differenza tra affitto graduato e affitto indicizzato?
Sia la rendita graduata che la rendita indicizzata regolano quando e come la rendita cambia o aumenta in futuro. Contengono quindi il momento esatto e l'importo corrispondente (nel caso della rendita graduata) o un'indicazione che la rendita futura è basata sull'indice dei prezzi al consumo (nel caso della rendita indicizzata). Questo indice dei prezzi al consumo viene pubblicato una volta all'anno dall'Ufficio federale di statistica e non può essere previsto.
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Affitto graduato | Affitto indice |
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| La data esatta e l'importo del futuro adeguamento del canone di locazione sono elencati nel contratto di locazione progressiva. | Le variazioni del prezzo di affitto sono direttamente collegate all'andamento dell'indice dei prezzi al consumo . Quindi, se il costo della vita sale, anche l'affitto. È possibile concordare un contratto di locazione dell'indice per un periodo illimitato. |
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Gli aumenti degli affitti possono essere fissati per alcuni | Una clausola indice è anche nota come clausola di conservazione del capitale . Non è possibile prevedere in modo specifico l' importo esatto dell'aumento del canone di locazione . |
| Quando tutte le scale concordate sono entrate in vigore e lo stesso inquilino continua a vivere nell'appartamento , il contratto di locazione a scala diventa un contratto di locazione "normale", in cui possono essere applicati aumenti di affitto in conformità con §§ 558 e 559 BGB . | Formulazione di esempio: se l' indice dei prezzi al consumo per la Germania cambia del quattro percento o più rispetto al primo mese di locazione , secondo la determinazione dell'Ufficio federale di statistica , l'affitto viene modificato della stessa percentuale. |
Con l'indice di rendita, il locatore può aumentare l'affitto in modo più indipendente dal freno all'affitto, a condizione che l'indice dei prezzi al consumo aumenti di conseguenza. |
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| L'indice di affitto offre quindi un po 'più di libertà al padrone di casa anche nelle zone con carenza di alloggi , perché qui solo l' affitto iniziale si basa sul freno dell'affitto, mentre gli aumenti in futuro non sono così limitati. |
Cosa succede quando termina l'affitto graduale?
Dopo l'ultimo livello di affitto concordato, il contratto di locazione a più livelli si trasforma in un contratto "normale". I tipi usuali di aumenti del canone possono quindi essere applicati, ad esempio sotto forma di aumenti dei canoni di ammodernamento o adattandoli al canone di locazione comparativo locale.
Allo scadere del periodo del contratto di locazione graduato concordato, il locatore ha la possibilità di concordare un altro canone graduale. Tale accordo è possibile solo se l'inquilino lo accetta. Tuttavia, una clausola unilaterale di questa nuova stagione non è efficace. Ciò significa che un nuovo contratto deve essere redatto e firmato da entrambe le parti.
Se il contratto di locazione è a tempo indeterminato e le bilance sono elencate solo fino a una data specificata, rimane l'ultima scala. In questo modo un contratto di locazione graduato può essere trasformato in un contratto di locazione classico. Dopo che l'affitto graduale è terminato, il proprietario ha la possibilità di lavorare con altri aumenti dell'affitto. Ciò significa che può, ad esempio, adeguarsi agli affitti comparativi locali o trasferire i costi di ammodernamento agli inquilini.
Qual è la rinuncia alla risoluzione?
Una rinuncia unilaterale alla risoluzione può essere concordata in un contratto di locazione graduale. Qui l'inquilino firma che non terminerà l'appartamento per un periodo di tempo definito, mentre il proprietario si riserva il diritto di recedere. Questa rinuncia unilaterale alla risoluzione può essere applicata per un massimo di quattro anni, altrimenti diventa inefficace (vedere Sezione 557a, Paragrafo 3, BGB). Per il proprietario, questa esclusione unilaterale della risoluzione fornisce una buona sicurezza della pianificazione, ma non molti inquilini sono disposti a impegnarsi a vivere in una proprietà per un determinato periodo di tempo.
Molti inquilini vorrebbero utilizzare una successiva clausola locatario quando accettano di rinunciare alla risoluzione al fine di mantenere ancora un certo grado di libertà. Questa clausola ti dà l'opportunità di terminare anticipatamente la locazione esistente, se necessario. Spesso, questa nuova clausola locatario è accompagnata dall'obbligo di proporre un inquilino sostitutivo affidabile.
Vantaggi e svantaggi di un affitto graduato per inquilini
L'affitto graduale dà anche agli inquilini una certa sicurezza. Perché durante il periodo scaglionato concordato, il locatore non può richiedere ulteriori aumenti del canone, anche in caso di interventi di ristrutturazione o ammodernamento, a meno che questi non siano stati ordinati dalle autorità o per legge (ad esempio perché devono essere installati nuovi contatori dei costi di riscaldamento a causa della nuova ordinanza sulle spese di riscaldamento). Gli adeguamenti sono possibili solo dopo la liquidazione dei costi accessori, ma solo con relativa giustificazione. La locazione graduata garantisce inoltre agli inquilini un canone che rimane costante per almeno un anno e non viene incrementato.
I vantaggi in sintesi
- Pianificare la sicurezza per le spese abitative nei prossimi anni.
- Non sono possibili ulteriori aumenti dell'affitto per ristrutturazioni o ammodernamenti.
- In aree economicamente forti, un canone di locazione graduato è ancora più economico di un canone indicizzato, che includerebbe un aumento più rapido del canone di locazione.
Svantaggi in sintesi
- L'affitto aumenta annualmente, non sono più possibili adeguamenti negli anni concordati.
- Dopo la fine della laurea concordata, il contratto a tempo determinato viene solitamente trasferito ad un ulteriore contratto graduato. Solo i contratti a tempo indeterminato diventano normali contratti di locazione.
- Se l'affitto comparabile locale diminuisce, la graduazione rimane indipendente da questo.
Con un contratto di locazione graduato puoi tenere d'occhio i costi di locazione inclusi gli aumenti di affitto per i prossimi anni e decenni.
Vantaggi e svantaggi di un affitto graduato per i proprietari
Un contratto di locazione graduato vale per tutti quei proprietari che vogliono ottenere il reddito da locazione più alto possibile. Quando si concordano le scale, è possibile stimare l'affitto comparativo locale e il suo sviluppo e quindi pianificare in anticipo il proprio reddito. A seconda della domanda di alloggi nell'area corrispondente, lo scaglionamento dovrebbe tenere conto dell'affitto comparativo locale in misura maggiore o minore al fine di evitare problemi con un possibile aumento dell'affitto.
Per una buona sicurezza della pianificazione, i proprietari cauti possono includere una rinuncia unilaterale alla risoluzione nel contratto di locazione graduale. In questo contesto, può essere utile scegliere scale inferiori per rendere il contratto attraente per l'inquilino. È più probabile che scale più basse incoraggino gli inquilini a firmare una rinuncia unilaterale alla risoluzione.
L'aumento degli affitti è particolarmente interessante per i proprietari che hanno firmato i loro contratti di locazione graduati prima che fosse applicato il freno al prezzo di affitto. Se, d'altra parte, il freno all'affitto si applica già alla firma del contratto, i proprietari non hanno più tante opzioni per aumentare il reddito da locazione. Almeno l'affitto progressivo consente un aumento con il freno dell'affitto, che è fino al dieci percento superiore all'affitto comparativo locale.
I vantaggi in sintesi
- Adeguamento automatico del canone di locazione senza ulteriori sforzi amministrativi: i dati sull'aumento del canone di locazione sono già impostati all'inizio della locazione in modo che non ci siano domande o difficoltà in seguito.
- Tipo semplificato di adeguamento del canone di locazione.
- L'accordo contrattuale consente una pianificazione su più anni.
- È possibile superare l'affitto comparativo locale (a seconda del freno di affitto eventualmente applicabile all'interno di un determinato quadro).
- È possibile accettare una rinuncia unilaterale alla risoluzione (fino a quattro anni).
Svantaggi in sintesi
- Non sono possibili altri aumenti di affitto.
- I lavori di ammodernamento o ristrutturazione non possono essere compensati da un aumento del canone di locazione (eccezione: ammodernamento disposto dalle autorità o per legge).
- Non tutti gli inquilini rispettano gli aumenti di affitto concordati nel contratto di locazione graduata. Questo reddito mancante può essere richiesto solo tre anni dopo. L'unica alternativa è la risoluzione e, se necessario, l'azione di sfratto con sfratto.
- Nel caso del canone progressivo, il tasso di inflazione non viene preso in considerazione, poiché gli importi del canone sono indipendenti dalla diminuzione di valore. Questo mostra la differenza rispetto alla rendita dell'indice.
Conclusione
L'affitto graduale offre ai proprietari in particolare un elevato livello di sicurezza, anche se lascia solo un ambito limitato. Tuttavia, data la carenza di alloggi in molte città, questo è giusto. Le diverse prospettive di proprietario e inquilino diventano evidenti non appena viene redatto il contratto di locazione graduata. Con la necessaria sicurezza da un lato e una compensazione soddisfacente attraverso il prezzo di affitto, entrambe le parti dovrebbero essere rispettate. In questo senso l'affitto graduato è una buona soluzione per la pianificazione futura.