Il diritto di accesso del proprietario crea ripetutamente incertezza sia per gli inquilini che per i proprietari. Dopotutto, è uno dei residenti della proprietà in affitto, ha la sua famiglia nell'appartamento e si trova quindi in una zona molto privata. Il locatore è invece il proprietario dell'immobile e ha un legittimo interesse a visitare l'appartamento di tanto in tanto. Ma quando il proprietario ha il diritto di entrare nell'appartamento? Quanto spesso può farlo? Per qualsiasi motivo? E per quanto tempo? Abbiamo tutte le risposte sul tema del "diritto di accesso del proprietario".
Esiste un diritto di accesso per i proprietari?
I diritti del proprietario, che sono coperti dalla giurisprudenza generale, offrono ai proprietari di immobili alcune opportunità. Tuttavia, i proprietari generalmente non hanno il diritto di ispezionare il loro appartamento in affitto.
Tuttavia, se esiste un motivo valido che rende assolutamente necessario l'ingresso o la visione dell'appartamento, il proprietario ha il diritto di accesso all'appartamento. L'inquilino deve quindi consentirgli di entrare nell'appartamento. Se sussistono uno o più di questi motivi, al proprietario non può essere rifiutato l'accesso all'appartamento:
- L'appartamento è da vendere o riaffittare e mostrare agli interessati.
- I danni all'appartamento dovrebbero essere considerati per poterlo riparare.
- Si sospetta che il danno sia imminente. Per evitare ciò, l'appartamento dovrebbe essere ispezionato.
- Gli ammodernamenti o la manutenzione sono pianificati o dovrebbero essere controllati per vedere se sono necessari.
- L'appartamento è da misurare.
- Le letture dei contatori (gas, acqua, elettricità …) dovrebbero essere lette.
- Devono essere effettuate riparazioni.
- Il proprietario sospetta che l'appartamento non venga utilizzato in conformità al contratto.
Se nessuno di questi motivi esiste, il proprietario non ha diritto di accesso all'appartamento. Ciò è confermato anche da una sentenza della Corte federale di giustizia (BGH, sentenza del 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): afferma che il proprietario non ha diritto di accesso all'appartamento anche se questo è indicato nel contratto di locazione. Poiché un siffatto regolamento è contrario all'articolo 13, comma 1 della Legge fondamentale (inviolabilità del domicilio), tale clausola è invalida.
Ma anche se sussistono i motivi sopra citati, il locatore è tenuto ad esercitare con cura il diritto di accesso all'appartamento. Dovrebbe mantenere basso il numero di ispezioni dell'appartamento affrontando diversi problemi in un unico appuntamento. Se l'appartamento deve essere misurato entro poche settimane e le letture del contatore devono essere lette contemporaneamente, queste due date devono essere combinate.
È essenziale che il proprietario annunci in anticipo l'accesso all'appartamento. Idealmente, ciò dovrebbe essere fatto per iscritto e con sufficiente preavviso. I tribunali considerano appropriato un annuncio tra 24 ore e 14 giorni prima dell'appuntamento. Una lettera di esempio che annuncia un'ispezione dell'appartamento può essere scaricata qui:
Quante volte il proprietario può entrare nell'appartamento?
Non è possibile rispondere chiaramente alla frequenza con cui il proprietario ha diritto di accesso all'appartamento, poiché non è possibile fornire un numero specifico. Se ci sono motivi ripetuti per visionare l'appartamento, il proprietario può avere accesso all'appartamento più volte all'anno. Come già accennato in precedenza, si dovrebbe tenere in considerazione l'inquilino in quanto il proprietario raggruppa diversi appuntamenti, se possibile.
Se l'appartamento deve essere affittato o venduto, gli attuali inquilini devono consentire le visite fino a tre volte al mese, a norma di legge. Tali appuntamenti non dovranno quindi durare più di 45 minuti e dovranno svolgersi in “orari normali” (LG Frankfurt / Main, sentenza del 24 maggio 2002, Az. 2/17 S 194/01). I soliti orari sono:
- giorni feriali dalle 10.00 alle 13.00
- feriali dalle 15:00 alle 18:00
- giorni feriali dalle 19:00 alle 20:00
Il sabato è di solito un giorno lavorativo, quindi gli inquilini devono consentire le visite anche nel loro giorno del fine settimana solitamente gratuito. Il proprietario ha i diritti di accesso solo la domenica e nei giorni festivi se c'è un pericolo imminente (ad esempio perché è scoppiata una tubatura dell'acqua).
Per inciso, i proprietari possono creare e pubblicare foto per un'esposizione solo con il permesso dell'inquilino, poiché ciò influisce sulla privacy dell'inquilino. Le foto di danni o difetti sono, tuttavia, generalmente consentite anche se l'inquilino non è d'accordo.
Indipendentemente dai motivi validi sopra citati che conferiscono al proprietario un diritto di accesso all'appartamento, ha anche il diritto di ispezionare la sua proprietà ogni cinque anni senza un motivo particolare. Lo ha deciso il tribunale locale di Monaco (AG Munich, sentenza dell'8 gennaio 2016, Az. 461 C 19626/15). Secondo il tribunale, il proprietario della proprietà deve essere in grado di ispezionare le condizioni della sua proprietà a intervalli regolari.
Se non ci sono validi motivi per un'ispezione, l'inquilino può negare al proprietario il diritto di accesso.
Gli inquilini possono rifiutare l'ingresso al proprietario?
Se non ci sono validi motivi o se gli appuntamenti di visione devono essere tenuti al di fuori degli orari abituali, l'inquilino può negare al proprietario il diritto di accesso. Tuttavia, si consiglia cautela qui: se gli inquilini rifiutano la richiesta del proprietario di visionare la proprietà senza giustificazione, il proprietario ha il diritto di ottenere l'accesso mediante un'ordinanza del tribunale e un'ingiunzione. D'altra parte, il locatore ha quindi il diritto di risolvere il contratto senza preavviso (BGH, sentenza del 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Se l'inquilino rifiuta l'accesso all'appartamento, i proprietari non dovrebbero in nessun caso ottenere l'accesso all'appartamento senza consenso. Si consiglia invece di rivolgersi a un legale e di far fissare un termine a un avvocato per eventuali proposte di appuntamento. Solo quando questo non aiuta si dovrebbe prendere la strada per il tribunale.
Pericolo imminente: quando il proprietario può entrare nell'appartamento?
Se c'è un rischio significativo nell'appartamento in affitto, il proprietario può entrare nell'appartamento senza il consenso dell'inquilino. Questo sarebbe il caso, ad esempio, se c'è un tubo dell'acqua scoppiato, è scoppiato un incendio o fughe di gas.
Anche in tali situazioni, è consigliabile ottenere in anticipo il consenso dell'inquilino per entrare nell'appartamento - ma se ciò non è possibile, il proprietario ha il diritto di aprire ed entrare nell'appartamento senza preavviso.
Il proprietario può entrare nell'appartamento senza il consenso dell'inquilino?
L'ingresso nell'appartamento da parte del proprietario senza il preventivo consenso dell'inquilino è consentito solo nelle emergenze sopra menzionate. Se l'inquilino rifiuta di consentire al proprietario di entrare in una tale situazione, può essere ritenuto responsabile per qualsiasi danno risultante.
Allo stesso tempo, tuttavia, i proprietari dovrebbero sempre assicurarsi che sia davvero un'emergenza a rendere obbligatorio l'ingresso nell'appartamento. In caso contrario, l'inquilino potrebbe denunciare il proprietario dell'immobile per violazione di domicilio ai sensi del § 123 StGB.
Qual è la situazione legale se il proprietario entra di nascosto nell'appartamento?
Se il padrone di casa ottiene l'accesso all'appartamento senza il consenso dell'inquilino, commette violazione di domicilio, che può essere perseguita legalmente. Oltre alla notifica, l'inquilino ha la possibilità di rescindere il contratto di locazione senza preavviso.
Il proprietario può tenere una chiave dell'appartamento?
È un malinteso diffuso che il proprietario abbia il diritto di conservare un duplicato della chiave dell'appartamento. Tuttavia, questo è consentito solo con l'espressa autorizzazione dell'inquilino. Se mantiene ancora una chiave e quindi ottiene l'accesso all'appartamento senza autorizzazione, l'inquilino può denunciarlo per violazione di domicilio, rescindere il contratto di locazione senza preavviso e persino far sostituire la serratura della porta.
Diritto di accesso del proprietario: cosa cambierà dopo la risoluzione?
Se l'inquilino o il locatore annulla il contratto, ma l'inquilino non è ancora uscito dall'appartamento, per il diritto di accesso del locatore valgono le stesse regole che si applicano anche al contratto di locazione in corso.
Se, d'altra parte, non è ancora chiaro se la risoluzione (ad esempio per uso personale) sia lecita e quando potrebbe diventare valida, ciò influirà sugli eventuali appuntamenti di visione. Perché questi devono essere tollerati dall'affittuario solo quando la disdetta è efficace ed è chiaro da quando l'appartamento può essere affittato o venduto altrove.
