Ogni volta che si acquista una proprietà, è necessario osservare le formalità rigorose prescritte dalla legge in modo che sia l'acquirente che il venditore siano legalmente protetti. Ciò include anche l'iscrizione obbligatoria del nuovo proprietario nel registro fondiario, il trasferimento di proprietà. L'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio in un'intervista quali costi e commissioni sono sostenuti per questa formalità.
Domanda: quanto costa il trasferimento di proprietà nel registro fondiario?
Esperto del controllo dei costi: l'ammontare dei costi sostenuti per il trasferimento di proprietà legalmente necessario può variare nei singoli casi.
L'importo dei costi è sempre basato sul prezzo di acquisto dell'immobile e nella maggior parte dei casi è compreso tra l'1% e il 2% del prezzo di acquisto . In media si possono assumere circa l'1,5% del prezzo di acquisto come costi per la registrazione, di cui circa due terzi sono costi per il notaio, il restante terzo costi effettivi del catasto.
Oltre ai costi per il trasferimento del catasto, potrebbero esserci costi aggiuntivi
Oltre alla semplice registrazione del trasferimento di proprietà dal venditore all'acquirente, possono sorgere anche altri costi e commissioni, ad esempio se le spese fondiarie del venditore devono essere cancellate, deve essere registrato un diritto fondiario dell'acquirente, i diritti di passaggio devono essere registrati se esiste un diritto di soggiorno o se deve essere inserita una data di scadenza del prezzo di acquisto.
Il calcolo delle spese del notaio e del catasto sono complicati e si basano su tabelle prescritte dalla legge. Al notaio si applicano il tariffario dei notai e le disposizioni in esso contenute.
Occorre distinguere tra le singole tariffe:
- la certificazione del contratto di acquisto da parte del notaio
- l'iscrizione dell'avviso di passaggio nel registro fondiario
- la registrazione del proprietario (dopo il pagamento del prezzo di acquisto)
- la cancellazione dell'avviso di trasporto (previo pagamento del prezzo di acquisto)
- la registrazione di una tassa fondiaria
- una commissione di servizio per il contratto di acquisto con il notaio
- una tassa di mantenimento per la carica fondiaria presso il notaio
- le spese notarili per le attività esecutive
- le commissioni se il pagamento del prezzo di acquisto è elaborato dal notaio (conto fiduciario notarile)
- tutte le tasse di registrazione aggiuntive (diritti di soggiorno e diritti di passaggio, diritti fondiari del venditore, ecc.)
Esempio di costo dalla pratica
Abbiamo acquistato una casa e ora vogliamo che venga effettuato il trasferimento di proprietà. Il prezzo di vendita era di 177.000 euro. Un addebito fondiario di 150.000 EUR verrà ordinato dalla nostra banca.
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| Autenticazione notarile del contratto di vendita (onorario notarile) | 816 EUR |
| Iscrizione avviso di passaggio (tassa catastale) | 204 EUR |
| Tassa fondiaria con clausola esecutiva (onorario notarile) | 354 EUR |
| Registrazione della tassa fondiaria (tassa catastale) | 354 EUR |
| Elaborazione del prezzo di acquisto tramite conto fiduciario di un notaio (spese notarili) | 408 EUR |
| Registrazione come nuovo proprietario (tassa catastale) | 408 EUR |
| Cancellazione avviso di passaggio (tassa catastale) | 25 EUR |
| Onorario di supervisione del contratto di acquisto (onorario notarile) | 204 EUR |
| Tassa di supervisione per tassa fondiaria (onorario notarile) | 177 EUR |
| Attività di applicazione | 204 EUR |
| costo totale | 3.154 EUR |
| più IVA per spese notarili | 410.97 EUR |
| COSTI TOTALI INCL. I.V.A. | 3.564,97 EUR |
| di cui: spese catastali totali | 991 EUR |
| di cui: spese notarili totali IVA inclusa | 2.573,97 EUR |
Questo è solo un unico esempio di costo per un singolo caso specifico. I costi in altri casi possono variare.
Domanda: da quali fattori dipendono i costi?
Esperto del controllo dei costi: in questo caso è necessario tenere conto di quanto segue:
I costi dipendono principalmente dal prezzo di acquisto dell'immobile
- quanto è alto il prezzo di acquisto
- se il prezzo di acquisto verrà consegnato al notaio (conto fiduciario notarile)
- se viene stabilito un diritto fondiario
- se una clausola di esecuzione (ZVK) viene revocata quando si ordina la tassa sul terreno (quindi i costi sono ridotti della metà)
- se una tassa fondiaria sarà cancellata
- se il pagamento del prezzo di acquisto e l'ordine del canone fondiario avvengono alla stessa data dell'autenticazione autenticata del contratto di acquisto
- se devono essere effettuate ulteriori iscrizioni nel registro fondiario (diritti di soggiorno, diritti di passaggio, ecc.)
- se devono essere rispettati ulteriori requisiti (ad es.ottenimento di un certificato negativo dalla città)
- quanti appuntamenti sono necessari (anche più appuntamenti aumentano i costi)
Gli stessi fattori entrano in gioco quando si acquista un appezzamento di terreno come quando si acquista una casa (cioè un appezzamento di terreno con edifici). Una casa da sola (senza la proprietà che le appartiene) non può essere venduta in Germania.
Domanda: come vengono calcolate le commissioni?
Esperto del controllo dei costi: per il calcolo vengono utilizzate tabelle delle commissioni.
Ogni attività viene addebitata con un certo numero di commissioni: ad esempio, l'autenticazione del contratto di vendita costa due tariffe.
Le tariffe si basano sempre sul prezzo di acquisto dell'immobile e sono graduate: fino a 300.000 EUR in incrementi di 50.000 EUR, oltre 100.000 EUR in gradini fino a 600.000 EUR. Tutti i prezzi di acquisto superiori a questo sono suddivisi nel gruppo di commissioni fino a 800.000 EUR o nel gruppo di commissioni fino a 1.000.000 EUR.
I costi possono comunque variare anche per case appartenenti allo stesso gruppo tariffario, in quanto attività lavorative diverse devono essere svolte dal notaio e dal catasto di caso in caso.
Domanda: quanto costa cancellare dal venditore un addebito fondiario registrato?
Esperto di controllo dei costi: la procedura prescritta, dall'ottenimento di un permesso di cancellazione dal creditore (la banca) all'autenticazione dell'autorizzazione di cancellazione dal notaio, fino alla verifica, approvazione e cancellazione da parte del catasto è complessa.
In questo caso, sia il notaio che il registro fondiario devono completare una serie di fasi lavorative. Le commissioni sostenute sono corrispondentemente elevate. Per l'annullamento di una tassa fondiaria di 200.000 EUR, devi calcolare solo i costi di circa 400 EUR. La metà di questi costi è divisa tra le spese notarili e la metà come tasse del registro fondiario.
