Certificato di libertà per debiti locativi: è una parola piuttosto complicata per un semplice modulo che ora può essere facilmente scaricato da Internet (anche qui su haus.de). Con questo modulo il proprietario può confermare al suo inquilino che ha sempre effettuato tutti i pagamenti dell'affitto regolarmente, in tempo e per intero.
Molti proprietari oggigiorno richiedono questa conferma quando affittano un appartamento. Vorresti fare chiarezza sull'affidabilità creditizia e sul comportamento di pagamento del tuo potenziale inquilino ed evitare di lasciare il tuo appartamento a pagatori inadempienti o anche nomadi.
D'altra parte, però, molti proprietari non amano rilasciare la conferma ai loro inquilini anche se l'affitto è sempre stato pagato regolarmente, in tempo e per intero. Allora qual è il trucco? Il certificato non ha solo vantaggi per il proprietario?
Per scaricare: Modulo certificato di esenzione dal debito di affitto:
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del certificato di esenzione dal debito locativo?
Ogni locatore dovrebbe essere chiaro su alcuni fatti in anticipo prima di richiedere un certificato di esenzione dal debito locativo al suo potenziale inquilino o di compilarlo e firmarlo per il suo attuale inquilino. Un vantaggio decisivo per il futuro locatore è che, oltre alle informazioni di Schufa e alla prova del reddito, ha nelle sue mani un'altra indicazione dell'affidabilità del suo potenziale inquilino quando ne affitta uno nuovo. Ciò può rendergli più facile valutare il comportamento di pagamento, il comportamento di noleggio e l'affidabilità creditizia del suo futuro inquilino. Quanto siano davvero significative queste informazioni, ognuno deve decidere da solo.
Per il precedente proprietario, che rilascia il certificato di esenzione dal debito locativo per l'inquilino prima di lasciare l'appartamento affittato, comporta in realtà alcuni rischi. Nel peggiore dei casi, rilascia un contratto al suo attuale inquilino e lo solleva anche da eventuali richieste di affitto in futuro.
Chi ha bisogno di un certificato di esenzione dal debito locativo, quando e perché?
Il certificato di libertà dai debiti di locazione è diventato particolarmente comune nelle grandi città, nelle aree residenziali attraenti e nelle aree metropolitane. Nei luoghi in cui lo spazio vitale è scarso e molto richiesto, i proprietari devono fare una rapida e buona selezione tra molte parti interessate. Con lunghe code per la visione, spesso è particolarmente difficile per te come padrone di casa prendere decisioni rapide e obiettive e non essere abbagliato.
Molti potenziali inquilini portano con sé il certificato di esenzione dal debito locativo del precedente proprietario all'appuntamento per la visita. In questo modo sperano di avere maggiori possibilità di ottenere l'ambita proprietà. Se una parte interessata non può presentare un certificato di esenzione dal debito locativo in corso dal suo attuale proprietario, potrebbe cadere nella rete e non verrà presa in considerazione al momento della locazione. Questo è un peccato e infondato.
Molti proprietari vogliono comprensibilmente proteggersi nel modo più efficace possibile da nomadi in affitto e partner contrattuali inaffidabili. Tuttavia, come proprietario, dovresti essere consapevole del fatto che anche inquilini buoni e affidabili potrebbero non ricevere un certificato di esenzione dal debito locativo per una serie di motivi. I truffatori in affitto, d'altra parte, possono facilmente falsificare tali moduli o acquistarli dai loro precedenti inquilini. Poiché la durata del canone di locazione di solito non è chiaramente visibile, anche qui potrebbe essersi verificata una manipolazione.
Come posso reagire, in qualità di proprietario, a un certificato di esenzione dal debito locativo non richiesto, inviato o fornito?
Per motivi del Regolamento generale sulla protezione dei dati (GDPR), è ora consigliabile accettare un certificato di esenzione dal debito locativo solo se il tuo potenziale inquilino è davvero interessato all'appartamento. Spieghi quindi che devi verificare la sua solvibilità con vari documenti. Altrimenti, da un lato, ti rendi vulnerabile ed escludi in anticipo anche altre parti interessate idonee solo perché non hai ancora il documento.
Il proprietario può richiedere un certificato di esenzione dal debito locativo?
Dal momento che tu come proprietario puoi decidere da solo a chi vuoi affittare il tuo appartamento, puoi ovviamente anche richiedere un certificato senza debiti di affitto per la tua tranquillità. Tuttavia, dovresti essere consapevole del fatto che questo certificato non è una prova dell'affidabilità creditizia o del comportamento di pagamento futuro del tuo inquilino e inoltre non rappresenta alcuna protezione legale per te.
Dovresti anche sapere che, nonostante i pagamenti regolari dell'affitto, molti proprietari non amano emettere il modulo per vari motivi, che sono spiegati in modo più dettagliato nella sezione successiva. È quindi consigliabile per te come proprietario di suggerire altre alternative ai tuoi potenziali inquilini, come l'autovalutazione, le ricevute o le garanzie, con le quali i potenziali inquilini possono dimostrare la loro affidabilità.
Tutti i debiti di locazione sono stati saldati? Un certificato di esenzione dal debito locativo può fornire informazioni in merito.
Gli inquilini hanno diritto a un certificato di esenzione dal debito locativo del proprietario precedente?
No, l'inquilino non ha alcun diritto legale a un certificato di esenzione dal debito locativo. I tuoi inquilini non hanno diritto a tale documento anche se hanno pagato regolarmente, per intero e in tempo il canone di locazione. Lo ha deciso la Corte Federale di Giustizia (BGH, sentenza del 30.9.09, Az. VIII ZR 238/08).
I giudici hanno giustificato il loro giudizio con il fatto che il certificato di esenzione dal debito locativo poteva essere interpretato anche come ricevuta di saldo finale. In qualità di proprietario, rinuncerai a tutte le rivendicazioni esistenti nei confronti del tuo inquilino da questo momento in poi, come bollette in sospeso, richieste di affitto future o l'opzione di trattenere un deposito in caso di difetti della proprietà in affitto dopo che l'inquilino si è trasferito. La tua dichiarazione potrebbe quindi essere interpretata come una "testimonianza contro te stesso". Quindi, se c'è una controversia in seguito a causa di pagamenti in sospeso, tu come proprietario hai carte pessime.
Al contrario, ci sono ovviamente anche molti proprietari che non rilasciano il certificato anche se l'affitto o il pagamento del costo aggiuntivo è stato legalmente ridotto, ad esempio perché le carenze non sono state sanate o perché è stata emessa in modo errato una dichiarazione dei costi accessori.
Certificato di esenzione dal debito locativo: quali alternative ci sono?
Quindi non è così insolito se un potenziale inquilino non può fornirti un certificato di esenzione dal debito locativo. Questo non dovrebbe quindi essere automaticamente un motivo per respingere la parte interessata. Tuttavia, se il precedente proprietario si rifiuta di confermare, può richiedere una ricevuta per tutti i pagamenti dell'affitto che hanno effettuato fino ad oggi. Ogni proprietario è obbligato a farlo secondo la Sezione 368 del BGB.
In alternativa, il tuo potenziale inquilino può fornirti anche gli estratti conto dei suoi canoni di locazione effettuati in passato, neutralizzati, cioè anneriti nei luoghi non cruciali. Con una selezione corrispondente nell'online banking, ora è molto facile e conveniente. Riceverai quindi un elenco chiaro di tutti i pagamenti dell'affitto effettuati in passato dal tuo nuovo inquilino.
In alternativa, puoi anche suggerire le informazioni da un garante. In nessuna circostanza, tuttavia, contattare personalmente l'inquilino precedente senza il consenso del potenziale inquilino per informarsi direttamente sull'inquilino e sul comportamento di pagamento. In ogni caso, per motivi di protezione dei dati, lo sconsigliamo vivamente.
Il certificato di esenzione dal debito locativo è particolarmente diffuso nelle città.
Certificato di esenzione dal debito di affitto: cosa devo fare se i genitori pagano l'affitto?
Nel caso di studenti o tirocinanti, i genitori di solito pagano ancora l'affitto. In questo caso puoi richiedere il certificato di esenzione dal debito locativo al locatore dei genitori del tuo giovane inquilino. Se i genitori del tuo potenziale inquilino vivono nella loro casa o se è il primo appartamento da affittare, dovresti incoraggiare gli inquilini a spiegarlo in dettaglio nell'autovalutazione dell'inquilino. Se prendi in considerazione tutte queste informazioni, darai anche alle giovani famiglie o agli inquilini per la prima volta la possibilità di affermarsi nei confronti dei potenziali inquilini con documenti di una precedente locazione quando assegnano l'appartamento.
Quanto costa un certificato di esenzione dal debito locativo?
Non esiste attualmente alcuna regolamentazione legale per questo. Alcuni proprietari firmano il certificato senza addebitare una commissione, soprattutto se l'inquilino fornisce loro il modulo compilato in modo semplice. Altri proprietari addebitano commissioni non trascurabili per lo sforzo di esame che devono sostenere, che possono arrivare fino a 50 euro.
Perché i proprietari sono così riluttanti a rilasciare un certificato di esenzione dal debito locativo?
Come già accennato in precedenza, esiste effettivamente il rischio per il proprietario di rinunciare a qualsiasi pretesa in sospeso nei confronti dell'inquilino.
Anche il trattamento dei dati è diventato molto delicato a causa del nuovo regolamento generale sulla protezione dei dati. Molti proprietari preferiscono fornire meno informazioni possibili per non comportarsi in modo illegale e quindi renderli vulnerabili.
Molti proprietari evitano anche lo sforzo di esame non trascurabile. Perché è molto importante compilare il certificato in modo assolutamente corretto in ogni caso. Se vuoi fare un favore al tuo inquilino e chiudere un occhio o firmare frettolosamente senza un attento esame, anche se il tuo inquilino non ha sempre pagato regolarmente, ti stai tirando un autogol. Nel peggiore dei casi, sarai persino tenuto a pagare i danni al prossimo proprietario. Se il tuo precedente inquilino non paga i suoi pagamenti nella nuova locazione e il nuovo proprietario può fornirti un certificato emesso in modo errato, potresti anche dover saldare questo debito di locazione.
Cosa fare se il precedente locatore non desidera emettere il certificato di esenzione dal debito locativo?
In questo caso non così raro, il tuo potenziale inquilino ha ancora diritto a una ricevuta per tutti i pagamenti effettuati al suo precedente locatore. In alternativa, si consiglia di richiedere un'autovalutazione Schufa al nuovo inquilino o di presentare le buste paga degli ultimi mesi.
I subaffittuari hanno bisogno di un certificato di esenzione dal debito locativo?
La locazione di un subaffittuario si conclude solo con il locatario principale dell'appartamento, non con il locatore del conduttore principale. Per questo motivo, il subaffittuario può richiedere solo la conferma che richiede al conduttore principale, ma non a te come proprietario.
Conclusione: certificato di esenzione dal debito locativo: pro o contro?
Può essere una buona sensazione per te come proprietario se il tuo nuovo inquilino può confermare la sua affidabilità con un certificato di cancellazione del debito locativo del proprietario precedente. Tuttavia, queste informazioni non offrono alcuna sicurezza reale. Anche i nomadi o i pagatori inadempienti possono fornire tale certificato.
Per i proprietari, non ci sono quasi vantaggi, ma ci sono alcuni svantaggi nel rilasciare il documento ai loro precedenti inquilini. Dovresti quindi chiederti che peso vuoi dare a questo documento quando ne noleggi uno nuovo. In singoli casi, si può rinunciare a questo quando si valuta un inquilino. Proprio come ci sono pecore nere tra gli inquilini, non tutti i certificati sono sempre difficili.
L'argomento dell'esenzione dal debito locativo in realtà non è così semplice. In nessun caso il certificato deve essere utilizzato come unico criterio per un nuovo noleggio.