Diritti di passaggio, servitù e carichi di costruzione sono un argomento complicato. Si tratta anche di costi in molte aree diverse, da? Registrazione fino a pagamenti annuali. Nella nostra intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega quali costi possono sorgere in relazione ai diritti di passaggio.
Domanda: quali sono i costi del diritto di precedenza?
Esperto di controllo dei costi: non puoi dirlo su tutta la linea . In primo luogo, i costi hanno un impatto in aree molto diverse - fino al valore della proprietà - e in secondo luogo, anche il valore di un diritto di passaggio o di una servitù gioca un ruolo nei costi sostenuti. La valutazione del valore di un diritto di precedenza è una questione complicata, ma quando si tratta di calcolare la conseguente perdita di valore di un immobile, diventa ancora più complicata.
Innanzitutto bisogna distinguere tra:
- se si tratta di un diritto di precedenza
- se si tratta di una servitù o
- se si tratta di un carico di costruzione
Il contesto è sempre lo stesso: un proprietario deve mettere a disposizione parte della sua proprietà in modo che qualcun altro possa anche raggiungere la sua proprietà.
Domanda: in quali casi viene concordato un diritto di passaggio?
Il diritto di precedenza viene concordato principalmente quando la proprietà è divisa
Esperto del controllo dei costi: questo è spesso il caso quando si dividono appezzamenti di terreno: la parte della proprietà sul retro di solito non ha più alcun collegamento con lo spazio pubblico o con una strada di accesso pubblica se non attraverso l'altra parte della proprietà. In questo caso, viene creato qualcosa che viene legalmente chiamato "proprietà con gambo di pipa".
Domanda: è sempre un'iscrizione automaticamente valida nel registro fondiario?
Esperto del controllo dei costi: in pratica, ci sono diverse opzioni per concordare e definire legalmente un diritto di precedenza:
- un accordo contrattuale
- la nomina di una cosiddetta servitù o
- la registrazione di un carico edilizio (se si tratta di una precedenza per uso pubblico).
Gli accordi contrattuali sono conclusi come diritto di precedenza privato tra due persone con un contratto. In questo caso non c'è l'iscrizione nel registro fondiario, quindi non ci sono spese notarili.
Il problema con un accordo contrattuale è che se una delle proprietà cambia di mano, il contratto diventa automaticamente non valido. Poiché è stato concluso solo tra due persone specifiche, è valido solo come accordo tra queste due persone, ma non automaticamente per ciascun proprietario successore.
L'ulteriore problema di un accordo ai sensi della legge delle obbligazioni è che, nel caso di un accordo stipulato di comune accordo, il proprietario terriero che concede il diritto di precedenza non ha diritto automatico al risarcimento . Non ci sono costi per l'utente del diritto di precedenza .
La nomina di una servitù , invece, è resa pubblica nel catasto ed è stabilmente valida per ogni successore proprietario di entrambi gli immobili. La servitù è un cosiddetto "diritto reale" e quindi - a differenza del contratto - non personale.
Il notaio si occupa della formulazione della servitù, l'iscrizione a catasto avviene con il cosiddetto "immobile al servizio" - cioè con l'immobile che concede la precedenza. La proprietà che beneficia del diritto di precedenza è chiamata proprietà retrostante (proprietà Pfeifenstiel). Non c'è registrazione nel registro fondiario per questa proprietà, ma il diritto di precedenza influisce anche sul valore della proprietà per questa proprietà.
Se un sentiero pubblico conduce su una proprietà privata, non viene creata alcuna servitù, ma viene inserito un carico di costruzione . I carichi edificabili non sono nel catasto, ma nell'indice di carico edilizio.
Domanda: esistono altri diritti associati al diritto di precedenza?
Esperto del controllo dei costi: oltre all'effettivo diritto di precedenza, devono essere rispettati anche altri diritti connessi. Questi diritti connessi possono anche comportare costi in una data successiva.
Questi sono i seguenti possibili diritti:
Il diritto di precedenza spesso si accompagna ad altri diritti
- la linea a destra (il diritto di avere linee sulla parte su cui esiste il diritto di precedenza)
- l'edificio a destra (non necessariamente collegato, ma possibile)
- il diritto di precedenza
- la guida a destra
Nel caso dei diritti edificatori si conviene che un fabbricato possa essere eretto anche sul terreno dominante (quello che beneficia del diritto di passaggio) che sporge sul terreno di servizio. Tuttavia, non è sempre così, ma deve essere negoziato separatamente.
Con il diritto di precedenza urgente, deve sussistere una situazione tale che la proprietà retrostante possa essere raggiunta solo tramite la proprietà di servizio. In tal caso, il proprietario del terreno dietro ha automaticamente diritto al diritto di passaggio. Il proprietario del bene di servizio non può negarglielo.
In cambio, il proprietario della proprietà di servizio ha diritto alla cosiddetta pensione di emergenza - compensazione per l'utilizzo per la concessione di un diritto di passaggio definito. Il proprietario della proprietà dietro la proprietà sostiene i costi con la pensione di emergenza . Questi costi devono essere pagati annualmente. Sono misurati in base alle restrizioni imposte dal diritto di precedenza sulla proprietà che serve.
Il diritto di passaggio d'emergenza non viene registrato nel registro fondiario , quindi non ci sono costi notarili e catastali.
Oltre al diritto di precedenza urgente, per lo stesso motivo può sorgere anche il diritto di guidare (il diritto non solo di attraversare la proprietà di servizio, ma anche di proseguire con i veicoli). In questo caso, lo stesso vale per i diritti di guida e per il diritto di passaggio di emergenza. In tutti gli altri casi è trattato come il solito diritto di precedenza.
Esempio di costo dalla pratica
I costi devono essere determinati da un diritto di precedenza dopo che un appezzamento di terreno è stato diviso. La trama originale di 1.000 m² è divisa in due parti uguali di 500 m² ciascuna. Il valore di mercato della proprietà è di 300 EUR per m².
Una striscia di 60 m² in totale è designata ai margini della proprietà di servizio come mezzo di accesso alla proprietà dietro.
| Fattore di costo | costi | Incontra i costi |
|---|---|---|
| pensione annua in contanti | 500 EUR | Trama posteriore |
| Canone di utilizzo annuale (copre anche i costi di manutenzione) | 250 EUR | Trama posteriore |
| Ammortamento | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (valore in contanti della pensione in contanti) | proprietà al servizio |
| Ammortamento | 16.665 EUR + 8.333 EUR da pagamenti annuali (valore in contanti del canone di locazione in contanti o spese di utilizzo) | Trama posteriore |
Questo è un esempio di costo individuale per un caso di esempio specifico. In altri casi, i costi e le perdite di valore risultanti possono essere molto diversi. In questo caso, le detrazioni e i pagamenti si basano esclusivamente su una valutazione effettuata individualmente.
Domanda: da quali fattori dipendono i costi per il diritto di precedenza?
Esperto del controllo dei costi: ecco alcune cose da considerare:
- se si tratta di un diritto di passaggio di emergenza
- se è registrata una servitù
- quali spese notarili devono sostenere per la registrazione della servitù
- se è registrato un carico di costruzione
- quali altri diritti sono collegati al diritto di precedenza (ad es. diritti di linea, diritti di guida)
- se tra due proprietari di immobili venga stipulato solo un accordo ai sensi della legge delle obbligazioni
- quale restrizione deve essere presa in considerazione per la proprietà di servizio
- il valore di mercato delle due proprietà (proprietà di servizio e proprietà dominante)
- quanto è grande l'area su cui vengono concessi il diritto di precedenza e, se applicabile, i diritti di guida e altri diritti
- quanto è grande lo sforzo di manutenzione sull'area per la quale è concesso il diritto di precedenza
I costi risultanti possono essere calcolati solo in casi individuali specifici utilizzando diversi fattori di valutazione. Non ci sono cifre o tabelle generali applicabili.
Domanda: quali sono le spese notarili per la registrazione di una servitù?
Le spese notarili variano a seconda del valore del diritto di precedenza
Esperto del controllo dei costi: in singoli casi può essere leggermente diverso, a seconda dell'impegno del notaio e del valore del diritto di passaggio registrato.
Il tariffario dei notai si applica al calcolo degli onorari notarili, come nel caso di tutti i lavori notarili (ad esempio il trasferimento della proprietà). Le aliquote corrispondenti possono essere ricavate dalle tabelle nel tariffario.
Con un diritto di precedenza del valore di 5.000 euro, ciò comporterebbe un onorario di circa 30 euro - 40 euro al notaio. Inoltre, possono sussistere costi per ulteriori spese del notaio (ispezione del registro fondiario, costi telefonici, ecc.) Che devono ancora essere presi in considerazione.
Domanda: l'ammortamento dovuto al diritto di precedenza gioca un ruolo nel prezzo di acquisto di un immobile?
Esperto del controllo dei costi: Sì, in ogni caso. I terreni in cui si applica il diritto di precedenza valgono meno e vengono quindi venduti anche a un prezzo inferiore.
Tuttavia, il calcolo della perdita di valore individuale non è sempre facile e dovrebbe essere effettuato da un esperto esperto, soprattutto quando si tratta di acquistare o vendere l'immobile.
Domanda: Ciò significa che la manutenzione delle proprietà può essere acquistata a buon mercato?
Esperto del controllo dei costi: è troppo facile da pensare.
Il prezzo di acquisto di una proprietà di servizio è ovviamente inferiore a causa del diritto di passaggio esistente, tuttavia, l'area della proprietà non può essere completamente utilizzata a causa del diritto di passaggio. Quindi non c'è effettivamente alcun profitto reale, la riduzione del prezzo significa anche una proprietà corrispondentemente "più piccola".
Se la proprietà è finanziata, il diritto di precedenza può anche avere un impatto negativo: le banche spesso tendono ad applicare uno sconto di sicurezza più elevato del solito, poiché la proprietà con il diritto di precedenza esistente potrebbe essere più difficile da vendere in seguito. Lo sconto di sicurezza più elevato può anche peggiorare le condizioni di finanziamento e quindi aumentare l'interesse sul finanziamento immobiliare.
Domanda: ci sono anche degli svantaggi dovuti al diritto di precedenza sulle proprietà dominanti?
Esperto del controllo dei costi: fintanto che il diritto di precedenza è legalmente garantito da una servitù registrata, non ci sono svantaggi significativi.
Tuttavia, diventa problematico quando non vi è alcun diritto di precedenza nel registro fondiario, ma solo un accordo ai sensi della legge delle obbligazioni. In questo caso, non essendoci certezza giuridica, potrebbero esserci problemi con il finanziamento dell'immobile. Le possibilità di vendere una tale proprietà sono spesso significativamente peggiori rispetto a una servitù registrata.
