Nel caso di vecchie case in cattive condizioni, si pone spesso la domanda se sarebbe meglio demolire l'abitazione e costruirla da zero invece di ristrutturarla. Nella nostra intervista, abbiamo chiesto agli esperti del controllo dei costi quali sono i costi previsti per una demolizione e un successivo nuovo edificio e in quali casi ne vale la pena.
Domanda: quanto costa demolire e ricostruire?
Esperto del controllo dei costi: il primo problema è che i costi di demolizione di una casa sono spesso notevolmente sottostimati.
I costi per la demolizione dipendono dai mq.
Per molti edifici, il costo dell'intera opera di demolizione dovrebbe essere compreso tra circa 150 EUR al m² e 200 EUR al m² , anche nelle condizioni più favorevoli. Se la demolizione è problematica (difficile accessibilità, smantellamento necessario per ridurre la polvere e il rumore, lo smaltimento necessario di inquinanti come l'amianto, ecc.) Può anche essere molto più costosa.
Anche i costi per una nuova costruzione sono sottostimati. I costi di costruzione puri in Germania vanno da circa 1.500 euro al m² a 2.500 euro al m² , e anche più alti per gli edifici di lusso. Inoltre, ci sono circa il 15-20% dei costi di costruzione ausiliari , dopo una demolizione spesso anche la proprietà deve essere ridisegnata, il che causa costi aggiuntivi.
Per un costo di almeno 2.000 EUR al m², è possibile eseguire molte ristrutturazioni: in molti casi, anche una ristrutturazione complessa del nucleo è ancora inferiore a questi costi.
Esempio di costo dalla pratica
Progettiamo insieme ad un esperto edile la ristrutturazione del nucleo di una casa e confrontiamo i costi con una demolizione e la successiva costruzione di una casa prefabbricata secondo le nostre idee. La demolizione del vecchio edificio è molto economica date le condizioni ottimali.
Il vecchio fabbricato esistente è di 140 mq, optiamo per una casa prefabbricata di pari metratura, che vogliamo far costruire chiavi in mano.
| Inviare | prezzo |
|---|---|
| Rinnovare completamente la struttura del tetto e la facciata, sostituire 12 finestre | 46.250 EUR |
| Rinnovare tutti gli impianti (impianto elettrico, acqua potabile e fognatura) | EUR 22.100 |
| Rinnova completamente gli interni | 44.800 EUR |
| Costi totali della ristrutturazione del nucleo con esso | 113.150 EUR |
| Costi totali di ristrutturazione del nucleo per m² | 808,21 EUR per m² |
| Prezzo comparativo: costi di demolizione, costi di case prefabbricate (chiavi in mano), costi di costruzione accessori | 249.200 EUR |
| Prezzo comparativo per demolizione e nuova costruzione al m² | 1.780 EUR per m² |
I costi qui indicati si riferiscono solo a un edificio specifico e a condizioni locali specifiche. I costi per la demolizione, le case prefabbricate e anche i costi per una ristrutturazione del nucleo possono essere notevolmente superiori o inferiori in altri casi.
Una ristrutturazione del nucleo è solitamente più economica della demolizione e della costruzione di un nuovo edificio insieme.
Tuttavia, il nostro esempio di costo mostra chiaramente che in questo caso anche una ristrutturazione completa del nucleo dell'edificio significherebbe meno della metà dei costi per la demolizione e la nuova costruzione. È simile in molti casi. Diventa problematico solo dove la sostanza principale dell'edificio (muri portanti) richiederebbe già ampie ristrutturazioni.
Domanda: in quale fascia di prezzo sono i costi per demolizioni e nuove costruzioni?
Esperto del controllo dei costi: per una demolizione completa dell'edificio è necessario calcolare i costi di circa 150 EUR al m² . In molti casi, tuttavia, è necessario prevedere costi di demolizione significativamente più elevati a causa delle proprietà dell'edificio, della natura dell'immobile e dei requisiti ambientali.
I costi per un nuovo edificio sono sempre individuali.
I costi per un nuovo edificio dipendono sempre dalla casa desiderata, dal tipo di costruzione (casa prefabbricata, costruzione solida pianificata individualmente, casa in legno, ecc.), Dal design desiderato individualmente e dall'entità del lavoro personale svolto durante la costruzione. Puoi leggere di più sui costi di costruzione di una casa a questo punto.
Domanda: da cosa dipendono i costi totali di demolizione e nuova costruzione?
Esperto nel controllo dei costi: i seguenti fattori giocano un ruolo nei costi della demolizione:
- La dimensione della casa (determinante anche per l'approvazione della demolizione, per gli edifici vincolati è sempre richiesta un'autorizzazione a prescindere da questa)
- la costruzione della casa
- i materiali da costruzione utilizzati
- possibilmente inquinanti esistenti (ad es. amianto, PCB, mercurio - qui sono possibili costi aggiuntivi enormemente elevati per la demolizione)
- Posizione e accessibilità della casa
- Condizioni del terreno e ambiente diretto (necessaria protezione da polvere e rumore, possibilità di utilizzare macchinari pesanti)
- il metodo di demolizione utilizzato nel singolo caso
- la quantità di macerie da costruzione
- se il riempimento è necessario dopo la demolizione
Il metodo di costruzione è determinante per i costi del nuovo edificio.
Quanto segue gioca un ruolo nella costruzione di una casa:
- quale metodo di costruzione viene utilizzato (casa prefabbricata, solida casa prefabbricata, costruzione solida progettata individualmente, casa con struttura in legno, ecc.)
- l'esecuzione della casa
- le dimensioni del nuovo edificio
- quali costi di pianificazione e approvazione sono sostenuti
- l'importo dei costi di costruzione aggiuntivi
- i costi per il (ri) progetto dell'esterno della casa
Anche con la demolizione sono possibili notevoli differenze di costo da caso a caso. Tuttavia, questo può essere stimato con precisione solo con un'indagine dettagliata sulla demolizione, che può costare più di 1.000 euro. Solo allora è possibile stimare in modo ragionevolmente affidabile i costi che comporterà la demolizione.
Anche con le nuove costruzioni, ci si possono aspettare incertezze in termini di costi. Nessuna costruzione di case può essere pianificata fino all'ultimo centesimo. Il progetto “demolisci e ricostruisci” comporta quindi una notevole incertezza sui costi previsti, anche se spesso si ipotizza il contrario.
