Non dovresti solo determinare il valore di mercato di una proprietà quando vuoi vendere la proprietà. Ci sono altri casi in cui diventa importante conoscere il valore di una casa o di un appartamento. Leggi qui come viene valutata la proprietà e come puoi calcolare un valore realistico.
Determinare il valore di mercato della proprietà è particolarmente difficile per i laici. Ma con le giuste conoscenze di base e un processo ragionevole, la valutazione immobiliare può essere raggiunta molto rapidamente. Abbiamo riassunto qui i punti essenziali per te.
Valore di mercato e valore di mercato: qual è la differenza?
Quando una proprietà viene valutata in base al suo valore, vengono spesso utilizzati due termini diversi che sembrano essere usati arbitrariamente:
- valore di mercato
- Valore di mercato
In effetti, entrambi i termini denotano la stessa cosa e possono quindi essere usati come sinonimi. Entrambi i termini sono utilizzati anche nel diritto edilizio.
Qual è la definizione di "valore di mercato"?
La definizione esatta del valore di mercato o del valore di mercato è stabilita nel § 194 BauGB:
"Il valore di mercato (valore di mercato) è determinato dal prezzo che, nel momento a cui si riferisce la determinazione, nei normali rapporti d'affari secondo le condizioni legali e le proprietà effettive, l'altra condizione e l'ubicazione della proprietà o dell'altro oggetto della valutazione sarebbero raggiunti indipendentemente da circostanze insolite o personali. "
Ciò significa che il valore di mercato di una proprietà indica solo il prezzo che può essere raggiunto sul mercato nel momento in cui viene determinato il valore di mercato. Questo riferimento al momento è essenziale, poiché in determinate circostanze un prezzo più alto o più basso per la proprietà può essere realistico dopo un breve periodo.
Il riferimento a normali rapporti d'affari e la mancanza di considerazione per circostanze personali o insolite significa che qui si presume una vendita sul mercato libero: non è né una vendita di preclusione né una vendita d'emergenza o una vendita a familiari o amici che potrebbe acquistare la proprietà a un prezzo di amicizia.
Determina il valore di mercato di un immobile: come funziona?
Non esiste una formula fissa per determinare il valore di mercato di una proprietà. Piuttosto, il loro valore viene calcolato utilizzando una stima. Esistono tre diversi metodi che alla fine portano a una valutazione realistica della proprietà:
- Metodo del valore di confronto
- Metodo di asset reali
- Metodo del reddito
Quale di questi metodi viene utilizzato per calcolare il valore di mercato di una proprietà dipende principalmente dal tipo di proprietà.
Determinare il valore di mercato di una proprietà: quale procedura ha senso?
Di solito vengono utilizzati due metodi diversi per determinare il valore di mercato di un immobile al fine di ottenere il risultato più affidabile e realistico possibile. Puoi leggere come questi differiscono nei paragrafi seguenti. Queste combinazioni dei diversi approcci si sono dimostrate utili:
| Proprietà | 1. Procedura di valutazione | 2. Procedura di valutazione |
|---|---|---|
| piatto | Metodo del valore di confronto | Valore dei guadagni e metodo del valore materiale |
| Appartamento, affittato | Metodo degli utili capitalizzati | Metodo del valore reale e del valore di confronto |
| Casa | Metodo di asset reali | Metodo degli utili capitalizzati |
| Casa in affitto | Metodo degli utili capitalizzati | Metodo di asset reali |
| Proprietà | Metodo del valore di confronto | --- |
| Terreno, affittato | Metodo del valore di confronto | Metodo degli utili capitalizzati |
1. Qual è il metodo del valore di confronto?
Se il valore di mercato di un immobile deve essere determinato utilizzando il metodo del valore comparativo, si considerano i prezzi di vendita raggiunti nel recente passato per immobili comparabili nella stessa zona. Vale quanto segue: più proprietà confrontabili possono essere utilizzate, più precisamente può essere calcolato il valore di mercato di una proprietà. Gli ultimi prezzi di vendita raggiunti sono generalmente disponibili al comitato di esperti locali e possono essere visualizzati lì.
Il metodo benchmark è un modo abbastanza conveniente per calcolare il valore di una proprietà. Tuttavia, non è adatto a tutti i tipi di oggetti. È particolarmente facile determinare il valore delle case a schiera in questo modo, che sono simili per numero nelle immediate vicinanze, così come per i condomini in complessi residenziali più grandi, perché di solito vi sono numerosi appartamenti comparabili. La procedura è adatta anche per immobili non edificati per i quali si intende calcolare il prezzo dell'immobile.
Non appena si tratta di un appezzamento di terreno con una singola abitazione, diventa più difficile determinare il valore di mercato di una proprietà, poiché in questo caso numerosi fattori sulla e nella casa (come anno di costruzione, dimensioni, arredi) influenzano il valore della proprietà. Trovare un numero maggiore di oggetti comparabili che sarebbero utili per il metodo del valore di confronto diventa molto più difficile. Il metodo del valore reale viene quindi utilizzato principalmente qui.
2. Qual è il metodo dell'asset reale?
Il metodo del valore reale determina il valore di mercato di un immobile in un modo diverso: qui, da un lato, viene considerato il valore del fabbricato sulla proprietà e, dall'altro, quale prezzo è appropriato per la proprietà.
Per determinare il valore della proprietà, il cosiddetto valore del terreno, viene nuovamente utilizzato il metodo del valore comparativo. Nel caso dell'edificio stesso, invece, si considerano i costi sostenuti durante la costruzione. Da questo valore viene poi detratto l'importo che deve essere preso in considerazione per gli ammortamenti dovuti all'età compresi i segni di usura (come danni alla facciata, difetti sul tetto). Il valore risultante, il valore immobiliare dell'edificio, viene quindi aggiunto al valore del terreno e si traduce nel valore di mercato della proprietà.
3. Qual è il metodo di guadagno capitalizzato?
Se una proprietà in affitto o una proprietà commerciale deve essere venduta, il metodo del reddito capitalizzato è l'opzione più probabile per determinare il valore di mercato corrente. In questo caso particolare si parla anche del valore reddituale capitalizzato di un immobile.
Per prima cosa viene calcolato il valore del terreno, cioè il valore di mercato della proprietà, quindi viene considerato l'edificio. Qui il reddito da locazione gioca un ruolo tanto importante quanto i costi che devono essere aumentati per la gestione della proprietà. Se l'importo del reddito da locazione futuro è limitato, ad esempio da un freno all'affitto, questo viene preso in considerazione. Anche l'ammontare del rischio di perdita dell'affitto è importante qui. Perché se la proprietà generalmente produce un buon reddito, il rischio di posti vacanti può comunque ridurne il valore.
La competenza è essenziale in questo processo. La valutazione immobiliare in questo modo dovrebbe quindi essere eseguita solo da specialisti esperti come periti o periti edili.
Valore di mercato di un immobile: quando dovrebbe essere determinato?
Il valore di mercato di una proprietà deve essere determinato al più tardi quando viene richiesto da un organismo ufficiale o il proprietario della proprietà cambia. Questo vale in questi casi:
- Vendere la proprietà
- eredità
- divorzio
- Preclusione
- Determinazione delle imposte da parte delle autorità fiscali
- Finanziamento dell'immobile tramite banca
Chi può determinare il valore di mercato di una proprietà?
Se il valore attuale della proprietà è richiesto da un organismo ufficiale come le autorità fiscali o una banca, la valutazione della proprietà dovrebbe essere eseguita da un perito esperto e indipendente che abbia familiarità con le condizioni locali. Se la proprietà deve essere venduta, un agente immobiliare può anche determinare il valore.
La valutazione immobiliare viene eseguita, ad esempio, da un perito esperto.
Calcola il valore di mercato di un immobile: quali sono i costi?
Se incarichi un perito o un broker di calcolare il valore di mercato della tua proprietà, dovresti assolutamente negoziare in anticipo i costi sostenuti. Perché per quanto riguarda l'importo non esiste una normativa di legge.
I costi effettivi per il calcolo del valore di mercato della proprietà dipendono in larga misura dal metodo di valutazione scelto e dallo sforzo richiesto. Il metodo del valore comparativo, che richiede molto meno tempo, è generalmente molto più economico di un metodo del valore del reddito ad alta intensità di ricerca.
Come guida approssimativa, dovresti iniziare da circa l'uno percento del valore della proprietà che è dovuto per la valutazione.
Quali fattori influenzano il valore di mercato di un immobile?
- Posizione
Più attraente è l'ubicazione della proprietà, maggiore è il valore di mercato della proprietà. - Anno di costruzione
Di norma, si ottengono prezzi più elevati per gli edifici più giovani, poiché il loro stato di conservazione è migliore rispetto a quelli vecchi. - Superficie abitabile e superficie utilizzabile
Quanto più è richiesta la superficie abitabile o la superficie utilizzabile di un immobile, tanto maggiore sarà la richiesta e tanto più alto sarà il prezzo ottenibile.
Dimensioni della proprietà Lo stesso vale per le dimensioni della proprietà come per l'area abitabile / utilizzabile: prima colpisce il gusto di massa, più costoso può essere la proprietà.- Sezione del terreno e orientamento
Un appezzamento di terreno dal design accattivante con un orientamento favorevole ha un valore più elevato rispetto, ad esempio, a un appezzamento molto lungo e stretto. - L'attrezzatura e le sue condizioni
Nella valutazione vengono prese in considerazione anche le caratteristiche dell'attrezzatura o nell'edificio. Un balcone, un ascensore o un parcheggio sotterraneo, ad esempio, sono un vantaggio. - Stato del fabbricato
Più l'edificio è ben tenuto e meglio è stato mantenuto, più alto è il prezzo che si può ottenere per l'immobile. - Efficienza energetica Non
sono importanti solo i costi di acquisto, ma anche i costi di gestione determinano il valore di un immobile: una bassa classe di efficienza energetica porta quindi a un valore di mercato più elevato di un immobile. - Siti contaminati (come l'amianto incorporato) che
dormono nella proprietà Pericoli che devono essere rimossi con grandi spese, questo riduce il valore della proprietà. - Questioni legali come la protezione dei monumenti
Se ci sono restrizioni legali o requisiti come la protezione dei monumenti per la proprietà, anche questo può ridurre il prezzo da raggiungere. - Progetti di costruzione previsti nell'area
Se i progetti di costruzione sono già noti nelle immediate vicinanze al momento della vendita della proprietà, questi possono aumentare il loro valore (ad esempio, la costruzione di una tangenziale in modo che ci sia meno rumore in futuro) o addirittura abbassarli (la tangenziale sarà nelle immediate vicinanze in futuro passato la casa). - Per gli appartamenti: Posizione nell'edificio (piano)
Più alto è un appartamento nella casa, più è prezioso. - Prospettive di guadagno dell'immobile
Se per gli immobili in affitto è prevedibile un reddito da locazione elevato, questa prospettiva di guadagno positivo aumenta anche il valore dell'immobile. - Domanda di mercato
In definitiva, tuttavia, il fattore più importante è sempre la domanda di mercato. Se il potere d'acquisto nella regione è troppo basso o l'offerta di proprietà comparabili è troppo grande, il prezzo che può essere raggiunto si abbassa.
Quali documenti sono necessari per la valutazione dell'immobile?
I documenti necessari per determinare il valore di mercato di una proprietà dipendono dal tipo di proprietà:
- Casa
- Appartamento / villetta a schiera (parziale proprietà)
- Proprietà affittata
1. Quali documenti sono necessari per la valutazione di una casa?
Per poter calcolare il valore di mercato di una casa, dovresti essere in grado di presentare questi documenti:
- Estratto del registro fondiario
- disposizione
- Descrizione edificio
- Cianografie
- Calcolo dello spazio vitale
- Certificato energetico
- Mappa del terreno e planimetria
- Prova di riparazioni e ammodernamenti
- Prova di strutture aggiuntive (ad esempio sistema di allarme, sistema solare)
2. Quali documenti sono necessari per la valutazione di un appartamento o di una proprietà parziale?
Se l'immobile da valutare è un appartamento o una villetta a schiera, questi documenti sono indispensabili oltre a quanto sopra:
- Piano di assegnazione
- Dichiarazione di divisione e ordine comunitario
- Piano economico
- Documenti sull'importo della riserva di mantenimento
- Dichiarazioni sugli assegni di alloggio e di alloggio degli ultimi cinque anni
- Verbali delle riunioni dei proprietari degli ultimi cinque anni
3. Quali documenti sono necessari per la valutazione degli immobili in affitto?
Se il valore di una proprietà in affitto deve essere determinato, dovresti anche essere in grado di presentare questi documenti:
- Contratti di locazione e composizione locativa
- Elenco inquilini esistenti
- Fatture dei costi operativi per gli ultimi tre anni
Quali altri documenti sono necessari per la valutazione?
Al fine di valutare realisticamente i diritti e gli oneri esistenti di una proprietà, questi documenti possono essere essenziali:
- Iscrizioni su diritto di passaggio e diritto di soggiorno
- ulteriori atti notarili
I documenti necessari per determinare il valore di mercato dipendono dal tipo di proprietà.
Valore di mercato e prezzo di offerta
Se viene determinato il valore di mercato di un immobile, ciò non significa che venga calcolato anche il prezzo di offerta ideale per il mercato. Qui è importante procedere con tatto. Idealmente, il prezzo di offerta è fissato da un broker che può valutare lo stato d'animo attuale sul mercato e le opportunità di vendita dell'immobile.
Inoltre, il tipo di vendita decide se il prezzo di offerta deve essere superiore o inferiore al valore di mercato determinato: in un processo di offerta, di solito è opportuno iniziare con un prezzo di offerta inferiore per interessare il maggior numero possibile di offerenti alla proprietà. In caso di vendita senza procedura di offerta, può anche avere senso scegliere un prezzo di offerta leggermente più alto. In questo modo, forse si può ottenere un prezzo più alto o l'acquirente può essere accomodato nella negoziazione del prezzo. Quando si vende una proprietà, di solito ci sono tre prezzi coinvolti: il valore di mercato della proprietà, il prezzo di offerta e infine il prezzo di vendita effettivo.
