Molti acquirenti di vecchi edifici ed eredi vorrebbero aggiornare le loro case con un ammodernamento, trasformando piccoli ambienti in open space o ampliando la soffitta. Ci sono abbastanza idee, ma la modernizzazione può essere costosa. Quale lavoro dovresti affrontare e di cosa dovresti fare a meno? Diamo consigli su cosa paga e cosa può essere posticipato.
Modernizzazione: le domande e le risposte più comuni
Qual è la differenza tra modernizzazione e ristrutturazione?
Modernizzazione è il termine usato per riferirsi a modifiche strutturali e tecniche che riducono il fabbisogno energetico di una casa, risparmiano acqua, aumentano il valore di una proprietà o in generale aumentano la qualità della vita. Durante la ristrutturazione, il tessuto dell'edificio viene rinnovato, le tubazioni sostituite e la statica modificata. Si parla di ristrutturazione, ad esempio, quando viene ripristinata la fruibilità, stabilità e destinazione d'uso dell'edificio. A questo proposito, l'ammodernamento può essere parte della ristrutturazione, ma non il contrario.
Quanto costa una modernizzazione?
Dipende da cosa si modernizza e in che misura. Poiché ciò differisce da caso a caso, non è possibile rispondere a questa domanda in modo globale, ma deve essere chiarita per ogni singolo caso. Ma i sussidi statali coprono parte dei costi, che possono anche essere detratti dall'imposta.
Quanto può essere un aumento dell'affitto dopo la modernizzazione?
Il locatore può destinare l'11% dei costi di ammodernamento all'affitto annuale. Ma solo se si tratta effettivamente di misure di ammodernamento e non di costi di manutenzione che devi sostenere da solo.
Suggerimento 1: valuta i costi e i benefici della modernizzazione
Il valore ideale di una modernizzazione non può essere calcolato e porta alcuni proprietari di edifici a un lusso superfluo. Ma anche con una modernizzazione più modesta, il valore di mercato della proprietà aumenta di un importo superiore ai costi di ammodernamento puro - dopo tutto, un vecchio edificio modernizzato offre più fascino e qualità abitativa, comfort e spazio, e può essere utilizzato in modo più pratico.
Molte persone preferiscono vivere in un ambiente consolidato piuttosto che costruirne uno nuovo e trovano attraente vivere e lavorare in un vecchio edificio. La modernizzazione del design come un pavimento in parquet pulito o una comoda scala migliora una casa così come un adeguato isolamento termico o un moderno tipo di riscaldamento che allevia il portafoglio. La base di ogni aumento di valore è una modernizzazione tecnicamente e creativamente riuscita con servizi di costruzione intelligenti, buoni materiali da costruzione e lavoro professionale. Il legno, ad esempio, è popolare, collaudato e salutare: molti restauratori e modernizzatori stanno pensando al materiale da costruzione e lo mettono nelle mani di professionisti del vero legno.
Suggerimento 2: crea un piano di modernizzazione
Una modernizzazione completa della costruzione di case e dei servizi di costruzione è sicuramente utile: Your-Best-Home.net sarà più facile ed economico da mantenere e mantenere in futuro - se si verificano dei danni, è più piccolo e può essere riparato più rapidamente. Insieme all'architetto e al maestro falegname, stabilisci quale lavoro vuoi affrontare: questi ammodernamenti sono appropriati a seconda dell'età e delle condizioni:
- Ristrutturazione, modifica o ampliamento della costruzione
- Miglioramento della protezione dal calore, dal rumore e / o dal fuoco
- Sostituzione di finestre e porte
- Ristrutturazione del bagno
- Rinnovo della facciata con isolamento termico
- Ammodernamento dei servizi di costruzione
- Finitura interna di pavimenti, pareti, soffitti e scale
- Estensione del tetto, ampliamento o giardino d'inverno
Suggerimento 3: porta esperti
Indipendentemente dal fatto che la tua casa stia andando avanti negli anni, vuoi comprare una vecchia casa o hai ereditato un vecchio edificio: dovrebbe essere più moderno, forse più grande o semplicemente più bello. Sta a te decidere se la modernizzazione procede senza intoppi o le tue notti insonni. Esaminare a fondo la proprietà dall'interno e dall'esterno e dal seminterrato al tetto. Prendi nota di dove sono presenti difetti evidenti o addirittura danni e come vuoi risolverli. Chiedi a un architetto e maestro artigiano di diversi mestieri se le tue idee possono essere realizzate e se hai pensato a tutto. Abbiamo riassunto per te i tipi più comuni di danni nei vecchi edifici in un articolo separato: Ristrutturazione di vecchi edifici: devi aspettarti questo danno. Gli esperti possono anche segnalarti danni,che, come laico, difficilmente puoi riconoscere, e anche gli esperti a volte li riconoscono solo al secondo sguardo. Professionisti dell'edilizia in legno come falegnami e falegnami controllano la salute e la resilienza dei componenti in legno e ti dicono anche se l'isolamento delle pareti esterne e del tetto è sufficiente, se devono essere installate nuove finestre o come puoi progettare la facciata in modo accattivante.
Non solo gli architetti ti diranno come le tue idee per una modernizzazione possono essere effettivamente implementate. Anche gli artigiani sono importanti partner di discussione.
Suggerimento 4: imposta le priorità durante la modernizzazione
Ora si tratta di dare la priorità alle misure più importanti. Dopo discussioni preliminari e in base ai tuoi appunti, stabilisci infine cosa dovrebbe rimanere e dove vuoi modernizzare. Dividi il lavoro in lavoro urgentemente necessario e lavoro che può essere posticipato: questo raddrizzerà il finanziamento e ti proteggerà dalla sensazione che troppo ti stia arrivando. Cosa desiderate?
- Si guadagna più spazio riorganizzando la planimetria, spostando la scala, la conversione del soppalco, un giardino d'inverno o un'estensione.
- Sperimenterai un maggiore comfort con la domotica, porte più larghe, un nuovo bagno, scale più comode e una migliore protezione antincendio e acustica.
- Con un nuovo sistema di riscaldamento, un buon isolamento termico e nuove finestre, risparmi energia e costi associati.
- Puoi creare più valore per la tua proprietà se rinnovi la sostanza e assicuri o aumenti la sua capacità portante.
- Puoi dare alla tua casa un profilo più alto con una vernice fresca per la facciata e un'elegante porta d'ingresso, bellissime persiane e una tettoia protettiva, scale esterne sicure e coperture intatte.
Suggerimento 5: ecco come ricevi le offerte
Un piano dei costi per la modernizzazione mostra rapidamente cosa ti puoi permettere e dove dovresti scendere a compromessi. In caso di dubbio, investire prima nel tessuto dell'edificio, poi in arredi attraenti. Ottieni offerte di costo per tutti i mestieri che saranno coinvolti nella modernizzazione: ti consigliamo di ricevere offerte da tre imprese artigiane per ogni attività di costruzione.
Durante la revisione dell'offerta, poni anche domande sui costi e sui tempi di costruzione e, prima di concludere il contratto, valuta se il beneficio sperato vale davvero lo sforzo. Il fascino di una vecchia casa modernizzata professionalmente e con sensibilità difficilmente può essere superato da una nuova casa, il futuro valore di mercato del vecchio edificio può essere superiore al prezzo di acquisto e ai costi di ammodernamento messi insieme. Tuttavia, dovresti anche tenere presente che non tutti gli extra pagheranno in una vendita pianificata.
Non farti coinvolgere in pacchetti. Molti lavori, come l'installazione dell'isolamento termico inclusi intonaci e tinteggiature, sono ormai standard, per i quali è possibile un'offerta calcolata con precisione.
Suggerimento 6: crea un piano di finanziamento e richiedi un finanziamento
Per il prestito finanziario, ottieni diverse offerte da banche e discuti con il tuo consulente finanziario la soluzione per te più favorevole. Sono previsti sussidi statali per varie misure di ristrutturazione e ammodernamento, che spieghiamo più dettagliatamente nei seguenti articoli:
- Finanziamenti KfW per una vita adeguata all'età
- Finanziamento KfW per il rinnovamento energetico
- Finanziamenti KfW per i sistemi di sicurezza
- KfW 70: ammodernamento con aiuti di Stato
Per determinare l'importo esatto da finanziare per gli interventi di ammodernamento, sommare i preventivi degli artigiani ai costi per servizi di architettura, applicazioni edilizie, periti edili, certificati di risparmio energetico e detrarre i fondi per i vari interventi. È necessario richiedere il finanziamento prima che gli artigiani arrivino in cantiere. A proposito: dovresti coprire dall'uno al due percento dei costi di ammodernamento per la manutenzione continua della casa.
Nel corso della pianificazione dell'ammodernamento, dovresti anche pensare ai costi. I programmi di finanziamento statale ti aiutano a trasformare il tuo vecchio edificio in una casa da sogno.
Consiglio 7: controllare e mantenere la capacità di carico prima della modernizzazione
Se vuoi spostare i muri o espandere il tetto, la costruzione della casa è più un peso. Prima di intraprendere un ampio ammodernamento, è quindi necessario verificare la capacità portante dell'edificio esistente, ovvero i componenti esistenti. Devono essere abbastanza stabili da resistere sia a se stessi che a carichi futuri. I componenti portanti di nuova installazione sono calcolati e dimensionati secondo le norme vigenti. Se la capacità portante dell'edificio esistente non è sufficiente anche prima dell'ammodernamento o se vengono aggiunti carichi, vengono adattati alle nuove esigenze più elevate - possono derivare dall'isolamento termico e dal rivestimento di soffitti inclinati, installazione di pareti divisorie o livelli intermedi, espansione del sottotetto precedentemente inutilizzato agli spazi abitativi , Aggiunta di un bovindo o aggiunta al tetto.
Gli standard sono stati originariamente creati per i nuovi edifici. Se l'applicazione di una norma sembra inappropriata per il tuo vecchio edificio, puoi chiedere delle eccezioni all'autorità di supervisione dell'edificio. In alcuni stati federali ci sono deviazioni già ufficialmente approvate: chiedi a un ingegnere strutturale, un maestro falegname e all'autorità edile della tua regione.
Suggerimento 8: richiedi il permesso di costruzione
I regolamenti edilizi regolano l'uso e la progettazione di un edificio e la sua stabilità e fisica dell'edificio, ovvero protezione dal calore e dall'umidità, isolamento acustico e protezione antincendio. Potrebbero esserci anche requisiti di protezione dei monumenti per le case storiche. A seconda degli ammodernamenti che stai pianificando, potresti aver bisogno o meno di un permesso di costruzione.
Con permesso di costruzione
- Cambio di utilizzo
- Cambiamenti che influiscono sulla stabilità e sulla sicurezza funzionale della casa
- Cambiamento nell'aspetto esterno
Senza permesso di costruzione
- Riparazioni cosmetiche
- Modernizzare i servizi di costruzione
- Migliora l'isolamento termico, l'isolamento acustico e la protezione antincendio
Anche per i lavori di ammodernamento che non richiedono un'autorizzazione devono essere rispettate le normative in materia di calore, rumore e protezione antincendio - sono regolate nei regolamenti e negli standard edilizi statali e nell'Ordinanza sul risparmio energetico (EnEV).
Suggerimento 9: rispettare le norme per la modernizzazione
Norme di protezione dal rumore
Non ci sono norme antincendio e antincendio per le nuove case. Tuttavia, chiunque modernizzi ampiamente una casa bifamiliare, una casa a schiera o un condominio deve proteggere i residenti dal rumore e dal fuoco.
Le misure di isolamento acustico attenuano il rumore che penetra in casa dall'esterno e proteggono le aree di vita o di lavoro non familiari dai rumori della propria casa. Uno standard distingue tra i livelli di isolamento acustico I, II e III con suggerimenti per un maggiore isolamento acustico nei condomini e nelle case a schiera. Le raccomandazioni possono essere utilizzate anche per l'isolamento acustico nella propria zona giorno, per la quale non esistono norme obbligatorie. Negli edifici nuovi e vecchi, lo standard si applica se il loro uso deve essere modificato, ad esempio mediante ampliamenti o aggiunte di loft, ampliamenti o conversioni. Nel corso di un ammodernamento così completo, è consigliabile migliorare l'isolamento acustico contemporaneamente all'isolamento termico. Parla con il tuo architetto e professionista del legno in che misura le misure di isolamento pianificate miglioreranno allo stesso tempo la protezione dal rumore e dal fuoco.
Il rumore dall'appartamento vicino è una fonte costante di stress. L'isolamento acustico per le pareti aiuta contro questo.
Norme di protezione antincendio
Per le case che devono essere utilizzate in modo diverso dopo l'ammodernamento e / o la cui struttura portante viene modificata, si applicano le norme antincendio come nei nuovi edifici. I regolamenti edilizi statali stabiliscono per i singoli componenti quale periodo di resistenza al fuoco (F) devono raggiungere e di quali materiali possono essere costituiti - le lettere li identificano come:
- Non infiammabile: A.
- Ritardante di fiamma: B1
- Normalmente infiammabile: B2
- Facilmente infiammabile: B3
Le misure di protezione antincendio dipendono dall'altezza dell'edificio, dalla funzione del componente e dal tipo di utilizzo dell'edificio. Un "edificio di bassa altezza" è qualsiasi edificio in cui il pavimento dell'ultimo piano si trova a meno di sette metri sopra il sito: le pareti esterne, i tetti, le pareti divisorie degli appartamenti e i soffitti devono raggiungere la classe di resistenza al fuoco F 30 B. Ciò significa: in caso di incendio, devono rimanere funzionali per almeno 30 minuti e possono contenere materiali combustibili come il legno (B2 normalmente infiammabile), ma nessun materiale da costruzione di classe B3 (facilmente infiammabile). Requisiti più severi sono posti sulle pareti divisorie degli edifici e negli edifici più alti.
Regolamento EnEV
L'ordinanza sul risparmio energetico considera Your-Best-Home.net nel suo insieme - non è solo la protezione termica dei singoli componenti che conta. Il consumo energetico annuale della casa è importante: può anche essere ridotto utilizzando un moderno sistema di riscaldamento, ad esempio. Le norme dell'EnEV si applicano ai nuovi edifici e ai nuovi componenti nei vecchi edifici se:
- Più del 20 percento dell'area dei componenti può essere sostituito da pareti esterne, finestre, portefinestre e finestre da tetto.
- Il volume dell'edificio riscaldato viene ampliato di 30 metri cubi o più.
- I componenti vengono modificati oltre una certa percentuale dell'area dei componenti.
La prova per l'EnEV è fornita per i singoli componenti o come somma forfettaria - il requisito si considera soddisfatto se l'edificio modificato nel suo complesso supera il valore massimo consentito per il consumo di energia primaria dei nuovi edifici di un massimo del 40%. Puoi leggere di più su questo qui: Case KfW a confronto: standard e requisiti per una casa efficiente.
Regolamento della città o del comune
Città e comuni spesso emettono statuti di progettazione. Ciò vale anche per i vecchi edifici in fase di ammodernamento e definisce le caratteristiche esterne delle case, come la pendenza del tetto, la forma e le dimensioni degli abbaini, l'aspetto di finestre e porte o materiali e colori per la facciata e il tetto. Tutti devono aderire a questo; tuttavia, le eccezioni possono spesso essere fatte con valida giustificazione.
I costi energetici possono essere ridotti modernizzando il riscaldamento.
Consiglio 10: richiedi un passaggio energetico
Da diversi anni è stata rilasciata una carta energetica per i nuovi edifici e per i vecchi edifici ampiamente modernizzati. Valuta la qualità “energetica” dell'edificio, tenendo conto del sistema di riscaldamento e degli infissi, delle pareti esterne, dei soffitti e di altri componenti che influenzano il fabbisogno energetico. Il pass sarà rilasciato da coloro che sono autorizzati a presentare documenti edilizi, consulenti energetici dei centri consumatori e consulenti energetici edili certificati, e dall'entrata in vigore del Building Energy Act nell'autunno / inverno 2020 anche da maestri artigiani. Ogni edificio ha bisogno di un tale passaggio quando viene venduto o affittato. La carta energetica per i vecchi edifici contiene tre importanti informazioni:
- Il valore energetico per l'efficienza energetica complessiva dell'edificio
- Valori comparativi ad altri edifici
- Raccomandazioni per la riparazione
