Il principio dell'ordine si applica dal 1 giugno 2015 al 22 dicembre 2020 e regola l'assunzione dei costi della provvigione del broker tra inquilino e proprietario. Di seguito scoprirai quali sono le differenze rispetto alla precedente situazione giuridica e quali sono i problemi.
Se stai cercando un nuovo appartamento o vuoi vendere il tuo appartamento, di solito assumi un agente. Ma chi paga effettivamente la commissione del broker? Prima dell'introduzione del principio di ordinazione, il proprietario di un immobile poteva assumere un intermediario e trasferire i suoi costi di commissione al successivo inquilino. Il legislatore ha riconosciuto che si tratta di uno svantaggio in termini di costi, in particolare per l'inquilino, e ha quindi introdotto il principio di ordinamento.
Qual è il principio dell'ordine?
Insomma, attraverso il principio dell'ordine si è deciso: “Chi ordina, paga”. Di conseguenza, se un proprietario si avvale dell'aiuto di un broker per trovare un nuovo inquilino, deve anche pagare la provvigione. Allo stesso tempo, questo vale anche per un inquilino che trova un nuovo appartamento con l'aiuto di un agente immobiliare. Pertanto, non è più legalmente consentito come proprietario di trasferire semplicemente la commissione di intermediazione al locatario. La Corte costituzionale federale ha giustificato il nuovo regolamento dichiarando che questo "contrasta le disuguaglianze sociali ed economiche".
A chi si applica il principio di ordinazione?
Fondamentalmente, devi distinguere tra tre categorie: la locazione di immobili a privati, la vendita di un immobile e la locazione di immobili commerciali. Ufficialmente, il principio di ordinazione si applica solo agli affitti a privati. Ad esempio, se si tratta di una vendita, il principio del cliente non si applica. In pratica, l'acquirente paga solitamente l'intera commissione di intermediazione. In alcuni casi, tuttavia, l'acquirente e il venditore decidono anche di dividere la commissione del broker. La terza categoria è il settore immobiliare commerciale. Anche qui il principio di ordinazione non si applica. Quindi, se vuoi affittare un edificio per uffici, devi pagare l'intera commissione di intermediazione.
Critica del principio di ordinamento
Dopo l'introduzione del principio di ordinamento, in particolare le associazioni immobiliari e di intermediazione hanno protestato. La Real Estate Association Germany (IVD) - alla quale appartengono agenti immobiliari, consulenti immobiliari, amministratori e altri gruppi professionali - continua a temere che gli appartamenti saranno sempre più venduti sotto mano e l'esistenza di agenti immobiliari sarà minacciata. C'è anche il rischio che la commissione del broker venga semplicemente assegnata ai prezzi di affitto in futuro, il che continuerà a svantaggiare gli inquilini.
Come padrone di casa, devi saperlo
Di solito il locatore assume un broker e deve quindi sostenere anche i costi. Si noti che non è legale trasferire la commissione del broker indirettamente all'inquilino, ad esempio con l'aiuto di una commissione di trasferimento troppo alta per una cucina attrezzata. È stato stabilito legalmente che la commissione di trasferimento non può superare il valore corrente di oltre il 50 percento.
Devi anche essere consapevole che l'importo della commissione del broker per un proprietario non è regolato dalla legge. Se un inquilino assume un agente immobiliare perché sta cercando un nuovo appartamento, la commissione del broker non può essere superiore a due canoni mensili netti più IVA.
La buona notizia per tutti i proprietari, tuttavia, è che possono richiedere la commissione di intermediazione che hanno pagato sotto forma di spese pubblicitarie nella dichiarazione dei redditi. A condizione che la proprietà in affitto sia stata acquisita per ricevere un reddito da locazione imponibile.
Devi saperlo come inquilino
Il principio di ordinazione è principalmente inteso a sollevare gli inquilini. Tuttavia, alcune regole si applicano anche qui:
come inquilino, devi pagare i costi di intermediazione solo se hai deliberatamente incaricato un broker di cercare un appartamento con la conoscenza di un obbligo di commissione e un contratto è stato concluso attraverso la sua mediazione.
Se hai la sensazione che il tuo padrone di casa stia cercando di aggirare il principio del cliente con costi di affitto aggiuntivi elevati, hai la possibilità di reclamare questo denaro. Secondo l'Housing Agency Act, gli accordi di pagamento sono "inefficaci se sono notevolmente sproporzionati rispetto al valore della struttura".
In alcuni casi, gli inquilini hanno anche la possibilità di detrarre la commissione del broker a fini fiscali. Hai buone possibilità se dovessi cercare un nuovo appartamento a causa di un nuovo lavoro e hai assunto un broker per questo.
Bypassare il principio di ordinamento: cosa è inammissibile?
I proprietari cercano regolarmente di aggirare il principio dell'ordine. Tuttavia, molti casi sono illegali. Di seguito elenchiamo alcuni esempi:
- Non è raro che le persone che cercano un alloggio siano sottoposte a particolari pressioni. Poi accade rapidamente che un potenziale inquilino disperato firmi volontariamente quando guarda l'appartamento che ha assunto l'agente immobiliare.
Assicurati di leggere la stampa fine sugli annunci immobiliari. Spesso qui viene specificato che una richiesta di ricerca viene inserita con una richiesta di contatto. In questo caso la richiesta di provvigione diventa invalida anche dopo la conclusione di un contratto. - A causa del mercato immobiliare altamente competitivo, è sempre più comune che alcuni annunci immobiliari non vengano più visualizzati su portali immobiliari comuni che tutti possono visualizzare. Piuttosto, gli annunci vengono ora caricati su siti privati di cui solo i broker hanno diritti di accesso esclusivi. In questo caso, un potenziale inquilino non può evitare di assumere un broker.
- Inoltre, come broker è illegale avere un ordine da un proprietario e allo stesso tempo aspettare che un inquilino lo assuma per poi unirli. Ciò significa che il broker è pagato da entrambe le parti, il che è illegale.
Buono a sapersi: se temi che la commissione del broker non sia legale e possa giustificarlo legalmente, hai tre anni per reclamare il pagamento in conformità con la Sezione 5 WoVermittG (legge che regola l'intermediazione immobiliare).