Viene stipulato un contratto di costruzione per vari progetti di costruzione tra datore di lavoro e dipendente, che si tratti di nuove costruzioni, ristrutturazioni o servizi individuali a un edificio. Spieghiamo qui quali varianti di contratto e differenze di contenuto esistono.
Quando decidi di stipulare un contratto di costruzione con un'azienda, dovresti concederti abbastanza tempo, anche se la realizzazione del sogno di possedere la tua casa è finalmente a portata di mano e in realtà non può andare abbastanza veloce. Ma ci sono grandi differenze a seconda della versione del contratto di costruzione che scegli. Sono possibili questi tre tipi di contratto: contratto di costruzione secondo BGB, contratto VOB e contratto di costruzione del consumatore.
Contratto di costruzione secondo il codice civile
Cos'è un contratto di costruzione secondo il codice civile tedesco?
La definizione di contratto di costruzione secondo il codice civile tedesco (BGB) recita:
"Un contratto di costruzione è un contratto per la costruzione, il restauro, la rimozione o la conversione di un edificio, una struttura all'aperto o parte di esso." (BGB § 650a (1 ))
Dal 1 ° gennaio 2018, il contratto di costruzione è una forma speciale legalmente standardizzata di contratto di lavoro e servizi secondo la legge tedesca delle obbligazioni. , Demolizione (demolizione o smantellamento) o ricostruzione di una struttura, un impianto all'aperto o parte di esso (es. Muratura, tinteggiatura, impianti sanitari, impianto elettrico, impianto di riscaldamento) chiuso.
La legge comprende il termine struttura edile per includere l'ingegneria civile: oltre agli edifici, sono interessati anche ponti, tunnel e strade. Le strutture esterne sono aree di proprietà (ad es. Parcheggio o spazio verde). Il contratto di costruzione è sempre progettato per un risultato specifico, noto come opera in gergo tecnico.
Come viene concluso un contratto di costruzione secondo il codice civile tedesco?
Non ci sono requisiti formali espressi per la conclusione di un contratto di costruzione secondo il codice civile tedesco. Quindi, questo può essere fatto verbalmente o per convinzione (azione conclusiva) con offerta e accettazione.
Eccezione: è richiesta la certificazione notarile se il contratto di costruzione è accompagnato dall'acquisto di un immobile (contratto di acquisto) (sezione 311 b, paragrafo 1, clausola 1 BGB).
Cosa deve esserci nel contratto?
Il contenuto del contratto di costruzione deve definire il lavoro di costruzione specifico (da § 650a BGB). In sintesi, questo significa: parti contraenti, lavori di costruzione, tempi di costruzione, accettazione, remunerazione, piano di pagamento (pagamenti rateali), deposito cauzionale (assicura l'esecuzione dei lavori di costruzione più reclami per vizi) e garanzia.
In ogni caso il servizio dovrà essere dettagliatamente annotato nel contratto di costruzione. La descrizione del servizio specifica ciò che il cliente può richiedere all'appaltatore. Nel contesto degli appalti pubblici, il VOB costituisce la base per i servizi di costruzione (regolamenti per appalti e contratti per servizi di costruzione, vedi sotto).
Un contratto di costruzione regola il rapporto legale tra cliente e appaltatore in relazione a nuova costruzione, riparazione, demolizione o conversione di un edificio.
Scadenze per l'accettazione
Il cliente è tenuto a eseguire l'accettazione del lavoro concluso contrattualmente. Il cliente non può impedire l'accettazione per difetti minori (Sezione 640 (1) BGB).
Un lavoro si considera accettato anche se l'appaltatore ha fissato al cliente un termine ragionevole per l'accettazione dopo il completamento e il cliente non ha rifiutato l'accettazione entro questo periodo, indicando almeno un difetto (Sezione 640 (2) BGB). La fase di esame per l'accettazione di un'opera varia da caso a caso.
Se il cliente impedisce l'accettazione a causa di difetti, deve, su richiesta dell'appaltatore, partecipare a un'ispezione congiunta del lavoro (Sezione 650g (1) BGB). Se rifiuta nuovamente, il contraente può anche eseguire il controllo delle condizioni da solo (sezione 650g (2) BGB). Per fare ciò, deve inviare al datore di lavoro una copia firmata del suo controllo sanitario con la data di preparazione.
Remunerazione per i lavori di costruzione
Per compenso si intende il compenso per i lavori di costruzione eseguiti. Mentre il dipendente si impegna a produrre il lavoro esente da difetti (sezioni 631 e 633 BGB), il datore di lavoro deve garantire la remunerazione concordata (sezione 632 BGB).
Le parti contraenti possono scegliere tra un tasso forfettario e un prezzo unitario. La tariffa flat include tutti i servizi specificati al momento della conclusione del contratto, esclusi i servizi aggiuntivi o ridotti. Il prezzo unitario si riferisce ad un'unità di servizio completata. Ciò è descritto in una specifica dei servizi consueti nella costruzione. La specifica del servizio elenca le descrizioni del servizio, suddivise in servizi parziali. In caso di servizi parziali, la remunerazione è generata dal totale dei prezzi unitari.
Quando è dovuto il compenso? Se il cliente ha accettato con successo il lavoro e l'appaltatore ha emesso al cliente una fattura finale verificabile (Sezione 650g (4) BGB).
Fattura finale per il pagamento finale
È essenziale che una fattura finale deve essere disponibile per il pagamento finale: nel corso della fattura finale, viene implementato un regolamento finale di un credito monetario. Questa transazione include i pagamenti anticipati effettuati e gli acconti.
La fattura finale è considerata verificabile se, da un lato, i servizi forniti sono presentati in modo comprensibile per il cliente e, dall'altro, il cliente non si è opposto alla sua verificabilità durante i successivi 30 giorni dal ricevimento della fattura finale (Sezione 650g (4) BGB).
Non appena il cliente ha accettato il lavoro e la fattura finale è verificabile, nessun acconto può essere effettuato retroattivamente.
Risoluzione di un contratto di costruzione
La risoluzione di un contratto di costruzione secondo BGB deve essere effettuata per iscritto (§ 650h BGB).
Cosa fare in caso di difetti di costruzione?
In linea di principio, gli appaltatori sono obbligati a presentare al loro cliente un lavoro perfetto. Tuttavia, se i clienti scoprono difetti di costruzione nell'opera, possono rivendicare i diritti legali sui difetti dopo l'accettazione entro il termine di prescrizione (Sezione 634a BGB). L'eccezione qui sono i difetti nascosti che l'appaltatore ha consapevolmente nascosto durante l'accettazione.
In qualità di cliente, cosa puoi fare se scopri dei difetti dopo l'accettazione? Rifiuta il pagamento di una parte ragionevole del compenso (diritto di ritenzione), vale a dire il doppio dell'importo dei costi necessari per la rimozione del difetto (§ 641 Abs.3 BGB). Inoltre, i clienti hanno i seguenti diritti:
- Sezione 635 BGB: il datore di lavoro può richiedere prestazioni supplementari. Il dipendente è tenuto a sostenere i costi necessari per questo, in particolare i costi di trasporto o materiale.
- § 637 BGB: se il dipendente non ha rimosso i difetti entro il periodo per la prestazione successiva, il cliente ha il diritto di correggere il difetto lui stesso. In alternativa, può assumere un altro imprenditore e chiedere un risarcimento per i servizi inevitabili.
- §§ 636, 323 e 326 Paragrafo 5 BGB: A determinate condizioni il cliente può recedere dal contratto. In alternativa, può ridurre la retribuzione (§ 638 BGB).
- §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB: a determinate condizioni, il cliente può richiedere un risarcimento danni o un risarcimento per servizi non riusciti (§ 284 BGB).
Nella nostra guida troverai informazioni sul contenuto, le scadenze per l'accettazione, il compenso per i lavori di costruzione e la risoluzione di un contratto di costruzione.
Contratto VOB: il contratto di costruzione secondo VOB
Il regolamento sugli appalti e sui contratti per i lavori di costruzione (VOB) è un insieme di clausole suddivise in tre sezioni. È stato pubblicato per conto del Comitato tedesco per gli appalti e i contratti per i servizi di costruzione (DVA) ed è obbligatorio per i contratti di costruzione del settore pubblico in Germania.
Il VOB non è né una legge né un regolamento: il lavoro è “solo” una condizione contrattuale e quindi da utilizzare come una condizione commerciale generale secondo il BGB (§ 305). In altre parole, il VOB diventa parte del contratto di costruzione solo se entrambe le parti lo stipulano esplicitamente. Per questo motivo si legge spesso il seguente paragrafo nei contratti di costruzione: "Il VOB si applica nella versione valida al momento della firma del contratto". La maggior parte delle volte, il VOB è annotato sotto la voce "Componenti del contratto".
Lo scopo del VOB è garantire trasparenza, parità di trattamento e concorrenza leale tra i fornitori. La corruzione e il nepotismo dovrebbero essere evitati.
VOB / A: Disposizioni generali per l'affidamento di lavori di costruzione
VOB / A riguarda l'aggiudicazione di contratti di costruzione da parte del settore pubblico e dei clienti del settore (clienti pubblici, persone fisiche o giuridiche di diritto privato che operano, ad esempio, nel settore dell'approvvigionamento energetico e dei trasporti). I VOB / A sono pubblicati come standard DIN nel 1960 e sono divisi in tre sezioni:
- Procedure di appalto nazionali
- Appalti UE
- Procedure nell'ambito delle amministrazioni aggiudicatrici di settore, per le quali si applicano regole procedurali diverse
Il VOB / A regola i potenziali tipi di aggiudicazione e i rispettivi processi per queste aree. L'insieme di clausole mostra le istruzioni su come aggiudicare un'opera edile, ovvero: cosa deve essere incluso in un'offerta e come?
Le parti B e C sono interessanti per i costruttori di case private, poiché molte società di costruzioni e clienti le utilizzano come base per i loro contratti. Sono i termini e le condizioni generali di un contratto di costruzione.
VOB / B: Condizioni contrattuali generali per l'esecuzione di lavori di costruzione
VOB / B tratta in 18 commi le condizioni contrattuali generali per il diritto edilizio privato, perché la legge sui contratti di lavoro e di servizi nel BGB non tiene sufficientemente conto delle complesse caratteristiche dell'edilizia privata. I regolamenti del BGB non sempre offrono soluzioni ai problemi che sorgono nella vita di tutti i giorni. Per questo il VOB / B contiene disposizioni che da un lato ampliano le norme giuridiche, dall'altro le modificano e le limitano.
I VOB / B furono pubblicati come standard DIN nel 1961. Il contenuto di VOB / B è l'esecuzione dei lavori di costruzione, inclusi l'ambito, la remunerazione, le scadenze, l'accettazione, le procedure di fatturazione e la garanzia futura. Se le parti contraenti sono idonee per il VOB / B, anche il VOB / C fa automaticamente parte del contratto, perché la parte C spiega specifiche più precise per l'esecuzione e la fatturazione.
VOB / C: Condizioni generali di contratto tecnico per lavori di costruzione
VOB / C è una raccolta di condizioni generali di contratto tecnico (ATV), pubblicate anche come 65 norme DIN: oltre alla DIN 18299 per le norme generali per i lavori di costruzione di tutti i tipi, ci sono molte regole speciali per i singoli mestieri: DIN-18300 descrive, ad esempio, lavori in terra, DIN 18459 i lavori di demolizione e smantellamento. Queste condizioni contrattuali riguardano principalmente i regolamenti tecnici su come dovrebbero apparire i servizi di un commercio. Troverai anche regole su come fatturare i servizi.
Contratto di costruzione del consumatore
Cos'è un contratto di costruzione del consumatore?
A sua volta, esiste un contratto di costruzione del consumatore se il contraente è obbligato da un cliente privato a costruire un nuovo edificio o ad eseguire importanti ristrutturazioni di un edificio esistente (Sezione 650i BGB). Il contratto di costruzione del consumatore, che deve essere disponibile per iscritto, è stato introdotto nel corso della riorganizzazione della legge sui contratti di costruzione nel 2018. Ha notevolmente rafforzato la posizione dei costruttori di case private e migliorato la protezione dei consumatori.
Una descrizione significativa dell'edificio è obbligatoria
Da allora, i costruttori privati hanno diritto a una descrizione dettagliata dell'edificio da parte dell'appaltatore prima della conclusione del contratto. In esso, le imprese di costruzione devono descrivere chiaramente le proprietà essenziali della proprietà (descrizione concreta dei servizi): ad esempio, la struttura dell'edificio, l'isolamento acustico, le finiture interne e la tecnologia degli edifici. Sono inoltre necessarie planimetrie con informazioni precise su locali e aree. In futuro, le ambiguità nella descrizione dell'edificio saranno a carico dell'azienda (Sezione 650k (2) BGB). Ma questo è ancora un problema nella pratica: "Molte nuove specifiche di costruzione non sono ancora conformi all'attuale legge edilizia", si lamenta Holger Freitag, avvocato di fiducia presso l'Associazione dei costruttori privati. Ad esempio, le descrizioni dei progetti spesso rimangono così vaghe che alla fine il cliente non sa esattamente cosa stanno ottenendo per i loro soldi."I costruttori non dovrebbero fare affidamento ciecamente sulla nuova legge, ma far controllare il contratto da un esperto", consiglia Freitag. I consumatori ora hanno un po 'più di tempo per farlo: dopo aver firmato un contratto di costruzione, possono revocarlo entro due settimane, senza fornire una motivazione.
Deve essere determinato il completamento dei lavori di costruzione
Inoltre, si pone fine all'evasione da parte della società di costruzioni: le società di costruzioni devono rilasciare una dichiarazione vincolante al termine in futuro. Se non è possibile specificare l'ora esatta per il completamento dei lavori al momento della conclusione del contratto, deve essere indicata la durata dei lavori di costruzione. Se non ci sono informazioni nel contratto di costruzione del consumatore, le informazioni fornite nella specifica precontrattuale nella descrizione dell'edificio saranno incluse nel contratto al momento del completamento dei lavori o per la durata dei lavori di costruzione (Sezione 650k (3) BGB). In caso di ritardi, i costruttori possono far valere più facilmente richieste di risarcimento danni.
A proposito, i costruttori hanno diritto a documenti importanti: i documenti di cui il costruttore ha bisogno per l'accettazione ufficiale dell'edificio o per la presentazione a un'autorità o alla sua banca, ad esempio per richiedere un prestito promozionale, devono essere consegnati dall'impresa edile prima dell'inizio della costruzione. Ciò consente inoltre al cliente di controllare meglio il progetto di costruzione con l'aiuto di un perito.
Il contratto di costruzione dei consumatori ha rafforzato i diritti dei costruttori di case private e una migliore protezione dei consumatori.
Paga solo secondo il piano
Oltre alla rivendicazione esistente alla garanzia dell'adempimento del contratto (cinque percento dei costi totali), i costruttori privati ora ricevono una garanzia aggiuntiva: l'appaltatore può presentare fatture solo parziali per un totale del 90 percento della retribuzione totale (sezione 650m paragrafo 1 BGB). Tuttavia, quest'ultimo non si applica al contratto dello sviluppatore.
Revoca contratto di costruzione del consumatore
Dal 2018, i clienti possono revocare un contratto di costruzione del consumatore che non è stato autenticato dal notaio entro un periodo di 14 giorni dalla firma del contratto. Ciò significa che i costruttori privati sono molto più protetti. Se l'imprenditore ha dimenticato la politica di annullamento o commette errori, il periodo di annullamento termina solo un anno e 14 giorni dopo la conclusione del contratto. Se vuoi recedere dal contratto di costruzione, dovresti farlo rapidamente, poiché ciò invaliderà tutte le richieste di garanzia. Importante: il diritto di recesso si applica solo ai costruttori privati e non ai contratti di promotore immobiliare notarili.