La consegna dell'edificio: un giorno importante con insidie
Difficilmente c'è un nuovo edificio senza difetti di costruzione - si è già sentito parlare di promotori immobiliari. A volte manca solo il silicone dal wc, ma è capitato anche che una finestra fosse murata mezzo metro più a sinistra del previsto. Se vuoi ottenere i tuoi diritti come costruttore, un giorno è particolarmente importante: il giorno dell'accettazione dell'edificio.
Non si tratta di approvazione edilizia da parte delle Autorità di approvazione edilizia, che verificano se un edificio viene eseguito così come è stato approvato. Si tratta piuttosto del giorno in cui un edificio passa dal controllo dell'impresa edile o del committente al controllo del committente. Qui assumiamo il caso in cui un proprietario di un edificio incarichi completamente un appaltatore di costruire una casa chiavi in mano. Se il cliente stesso commissiona a singole aziende operazioni individuali, le operazioni vengono accettate anche individualmente, le norme si applicano di conseguenza.
La tua casa è finalmente pronta. Ora è prevista l'ispezione dell'edificio © js-photo, stock.adobe.com
Durante tale ispezione dell'edificio, il cliente e l'impresa di costruzioni si incontrano in cantiere. L'intero oggetto viene commesso insieme. Viene redatto un verbale di accettazione in cui vengono registrati tutti i difetti individuati dal cliente e la dichiarazione dell'impresa di costruzioni. L'accettazione si completa con la sottoscrizione del verbale di accettazione.
Non perdere il periodo di dodici giorni
L'ispezione dell'edificio è un atto legale. Un atto legale ha requisiti e conseguenze. Uno dei prerequisiti è che l'imprenditore edile invii al cliente un messaggio che l'edificio è pronto e richiede l'accettazione dell'edificio. Il cliente ha quindi dodici giorni per approvare l'edificio. Se lascia passare questi dodici giorni, l'edificio si considera accettato. Questa è la situazione giuridica, a meno che non sia stato espressamente concordato qualcos'altro nel contratto di costruzione . Si parla quindi di accettazione fittizia, che il cliente può evitare solo se rifiuta per iscritto l'accettazione con riferimento a difetti specifici. Le lettere di accompagnamento dell'azienda, anche sotto forma di e-mail, non dovrebbero quindi essere ignorate.
Una delle conseguenze dell'atto di accettazione dell'edificio è che il rischio di “ perdita accidentale ” - così dicono gli avvocati - o di deterioramento dell'edificio viene trasferito al cliente. Un classico esempio di queste cose sono i disastri naturali, a parte il fatto che esiste un'assicurazione per le conseguenze di inondazioni o terremoti. Ma il proprietario della casa deve quindi stipulare questa assicurazione. Al fine di evitare qualsiasi ambiguità in tali casi, un cliente dovrebbe insistere affinché un'accettazione formale sia stipulata come punto separato nel contratto di costruzione.
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I periodi di garanzia iniziano
Una delle conseguenze dell'atto di accettazione dell'edificio è che i periodi di garanzia iniziano da questo giorno. Il periodo di garanzia per i normali edifici residenziali è di cinque anni. Pertanto, anche il rapporto di accettazione deve avere una data, nell'interesse di entrambe le parti. Ed è per questo che l'accettazione è il momento migliore per identificare i difetti di costruzione e richiedere riparazioni all'impresa di costruzioni.
Un geometra è un utile aiuto per l'accettazione. Tuttavia, il cliente paga © auremar, stock.adobe.com
Ogni parte può ovviamente portare esperti all'ispezione. Questo ha senso per il cliente identificare i difetti di costruzione. Naturalmente, può anche visitare il cantiere con un esperto prima che l'edificio venga accettato. Ovviamente è il costruttore stesso a sostenere le spese per i periti, che può reclamare tali costi al massimo dall'impresa edile, a condizione che quest'ultima neghi un vizio e che il perito sia necessario per far valere riparazioni o richieste di risarcimento danni in tribunale se necessario. Non si dovrebbe lasciarsi coinvolgere dal suggerimento degli sviluppatori di incaricare un esperto congiunto: solo un esperto incaricato dal costruttore lavora solo per lui.
Accettazione della costruzione: un esperto può essere un investimento ragionevole
Che si tratti di un esperto o meno, se si manifestano difetti gravi, il cliente ha la possibilità di rifiutare l'accettazione. L'imprenditore può quindi richiedere una valutazione delle condizioni , ovvero un elenco di tutti i difetti lamentati dal proprietario dell'edificio. Solo allora ha l'opportunità di rimediare e di venire a un'ispezione dell'edificio. Non è un buon modo per rifiutare questa valutazione dello stato, quindi l'imprenditore può eseguirla unilateralmente. In ogni caso, rifiutare di accettare l'edificio solo al termine dell'ispezione.
L'ispezione dell'edificio può anche essere rifiutata solo in presenza di difetti significativi. La mancanza di silicone menzionata all'inizio non è un difetto grave, ma ci sono molti casi inconcludenti e quindi molte controversie tra proprietari di edifici e sviluppatori. Soprattutto se il costruttore è un non specialista, non deve insistere per una descrizione professionale di un difetto nel verbale di accettazione, ma può limitarsi a una descrizione di ciò che gli è riconoscibile.
Non demolire una casa incompleta
Il proprietario di un edificio non deve accettare una casa se mancano ancora parti che appartengono all'ordine. Succede che le imprese di costruzione spingano per questo prima che vengano installate le ringhiere o le tettoie, prima che vengano costruite le strutture esterne o il muro di recinzione. Tuttavia, le strutture esterne, ad esempio, devono essere espressamente incluse nel contratto se devono far parte dell'ordine. D'altra parte, è ovvio che la tecnologia degli edifici funziona - questo non richiede alcuna regolamentazione contrattuale.
Accettazione della costruzione: non accettare lavori incompleti
I difetti di costruzione possono essere dichiarati anche dopo il test di accettazione dell'edificio, in particolare quelli che diventano visibili solo nel tempo, ad esempio un'insufficiente impermeabilizzazione dell'umidità delle pareti del seminterrato. Tuttavia, quando l'edificio viene accettato, l' onere della prova viene trasferito al proprietario della casa, che deve dimostrare che si tratta di un difetto sorto durante la costruzione. Se noti una crepa in una piastrella del bagno due settimane dopo l'ispezione dell'edificio, ad esempio, di solito non avrai più successo con un reclamo.
I difetti di costruzione evidenti si considerano accettati al momento dell'accettazione dell'edificio. L'appaltatore è obbligato a eseguire riparazioni solo se incluse nel rapporto di accettazione dell'edificio.
Una crepa nel pavimento deve essere lamentata al momento dell'accettazione se è già visibile. © Animaflora PicsStock, stock.adobe.com
Si consiglia cautela quando gli sviluppatori di proprietà o le società di costruzioni inviano una fattura finale senza un test formale di accettazione dell'edificio. Chi paga questa fattura ha accettato l'edificio come approvato. Diventa quindi più difficile imporre la riparazione dei difetti. Dopo l'accettazione, è possibile pagare una fattura finale, ma una parte di essa dovrebbe essere trattenuta se ci sono ancora difetti da riparare. Non solo il pagamento della fattura finale, ma anche la consegna di mance ad artigiani o il trasloco in casa è legalmente considerato come tacita accettazione della casa.
