Acquistare un vecchio edificio: devi saperlo
Alcuni giurano per una nuova casa. Tutto è all'avanguardia, soddisfa i requisiti e le normative odierne. Se acquisti chiavi in mano, il prezzo è in gran parte fisso. Altri preferiscono un vecchio edificio. Le case con una storia spesso hanno un fascino molto individuale. Ma anche rischi molto individuali.
Non esiste quindi una regola generalmente applicabile per stabilire se un edificio vecchio o nuovo sia il migliore. Spesso dipende anche dalla persona del proprietario. Ma se stai considerando un vecchio edificio, dovresti considerare alcuni punti quando prendi la tua decisione. Affinché l'acquisto non si trasformi in un'avventura incalcolabile. Ecco una panoramica di tutti i punti critici.
I vecchi edifici hanno spesso un fascino speciale. Ma un acquisto deve essere valutato attentamente. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Il più grande fattore di incertezza è il tessuto dell'edificio. Il venditore non può trattenere i difetti noti. Ma con molte carenze sarà difficile dimostrare che erano note. Il venditore non ha bisogno di indicare quelli che possono essere facilmente riconosciuti. "Comprato come si vede" : questo è il principio quando si acquista una casa.
Serve l'esperto
Il consiglio più importante è quindi quello di consultare un esperto. Questo è utile per una seconda visita dopo aver avuto una panoramica al primo appuntamento e poi deciso di avvicinarsi ad un acquisto. Per fare questo, ottieni i servizi di un esperto edile, architetto o ingegnere civile. La maggior parte dei broker è fuori discussione. Un esperto non è economico , è dovuto un importo di tre cifre. Ma vale sempre la pena investire.
Appuntamento sul posto in cantiere © BSB eV
Perché un costruttore? Solo un esperto può determinare in modo affidabile se l'umidità può essere tollerata nel seminterrato o se danneggerà la struttura dell'edificio. Se ci sono problemi statici con i singoli componenti. Se il tetto durerà un po 'o se dovrà essere coperto di nuovo. Quali problemi possono sorgere con l'isolamento termico pianificato e necessario.
Un geometra può anche elaborare un calcolo dei costi di ristrutturazione che le banche vorrebbero avere prima dell'approvazione del prestito. Bisogna tenere conto di un certo margine di manovra per l'imprevisto. Perché alcuni problemi non si notano fino all'inizio dei lavori di ristrutturazione. Ma il calcolo di un professionista è semplicemente più affidabile di quello di un profano: i calcolatori dei costi di ristrutturazione su Internet semplicemente non sono abbastanza affidabili.
Cosa fa un geometra
Potresti voler avere un'idea dei costi di ristrutturazione dopo la prima ispezione, anche prima di assumere un esperto. Questo può portare alla realizzazione che il progetto sta fallendo a causa delle finanze, quindi puoi risparmiare i costi per il perito. Per questo caso di una prima valutazione molto approssimativa, esiste una regola pratica.
Regola empirica dei costi di ristrutturazione (senza casi speciali)- Per le proprietà degli anni '90 o 2000, sono previsti costi di manutenzione e ristrutturazione pari al 20% del prezzo di acquisto.
- Per le case degli anni '70 o '80 si può aggiungere un terzo del prezzo di acquisto per ristrutturazioni e ristrutturazioni.
- Le case del dopoguerra costano almeno il 40% del prezzo di acquisto durante la ristrutturazione.
- Nel caso di case ancora più vecchie, la ristrutturazione costa almeno il 50% del prezzo di acquisto.
Inoltre, non dovresti ovviamente correre alla cieca per la casa durante un'ispezione iniziale e guardare solo quante erbacce ci sono nel prato. Ci sono problemi che un laico può riconoscere, non per stimare i costi di ristrutturazione, ma per ottenere ulteriori informazioni e parlarne con esperti.
Anche i laici possono vedere che questo tetto non è più buono per molto tempo. Ma in molti casi è meglio fidarsi del giudizio di un professionista © JFsPic, stock.adobe.com Lista di controllo difetti di costruzione
- L'efflorescenza e l'intonaco danneggiato sulle pareti, la muffa e l'odore di muffa nelle stanze del seminterrato indicano problemi di umidità. Potrebbe essere innocuo o serio.
- Tracce di gocce e acqua in soffitta indicano che il tetto perde. Anche piastrelle scivolate e listelli rotti possono indicare problemi.
- Le finestre e le porte dovrebbero essere controllate per vedere se ci sono crepe spifferate, i telai delle finestre per danni. I vetri singoli rendono quasi imperativa la sostituzione delle finestre.
- Se vedi solo poche prese, ma vecchi interruttori della luce, l'impianto elettrico di solito deve essere completamente rinnovato.
- Le crepe nelle pareti potrebbero indicare problemi statici, anche se non necessariamente. È difficile quando sono continui dall'interno all'esterno.
Problemi come questo non devono portare alla decisione di astenersi dall'acquistare la casa in questione. Devono solo essere presi in considerazione nel calcolo generale prima dell'acquisto. Questo è importante in primo luogo per il finanziamento tramite banca e in secondo luogo per il prezzo di acquisto. Il riferimento a danni individuali può eventualmente essere utilizzato per abbassare il prezzo di acquisto.
Suggerimento: trova gli artigiani regionali più economici e le aziende specializzate, confronta le offerte e risparmia fino al 30%. Richiedi ora senza impegnoRispettare i requisiti legali
Oltre alle condizioni puramente strutturali, è necessario prendere in considerazione anche una serie di requisiti legali, poiché questi hanno un impatto sui costi. Si intendono gli obblighi di ristrutturazione, la protezione dei monumenti e la pianificazione dell'uso del territorio. Le conseguenze finanziarie di questi requisiti possono essere calcolate in modo diverso nelle tre aree.
L'ENEV stabilisce le linee guida per i nuovi proprietari di case © marco2811, fotolia.com
I costi che derivano dagli obblighi per una ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico possono essere calcolati relativamente bene . Chiunque sia soddisfatto di stime molto approssimative può cercare le informazioni su Internet. Chiunque desideri conoscere informazioni più vincolanti può contattare un consulente energetico. Ci sono tre compiti specifici quando si acquista una casa oggi: l'isolamento del soffitto dell'ultimo piano, l'isolamento dei tubi del riscaldamento e dell'acqua calda nelle stanze non riscaldate e la sostituzione dei vecchi sistemi di riscaldamento. Non possiamo entrare nei dettagli qui, questo è un argomento in sé. Per inciso, si dovrebbe rapidamente considerare l'isolamento completo di edifici residenziali non isolati, anche se questo è sempre associato a costi a cinque cifre.
Questo è obbligatorio, ma non così costoso: nelle stanze non isolate, i tubi per il riscaldamento e l'acqua calda devono essere isolati. © André Reichardt, stock.adobe.com
Prima di acquistare una casa più grande, si dovrebbe assolutamente chiarire se si tratta di una quotata edificio. Si deve distinguere tra la cosiddetta protezione dell'insieme, in cui l'autorità del monumento ha voce in capitolo solo nel design esterno della casa, e il singolo monumento, in cui tutte le misure di costruzione devono essere discusse anche all'interno. I requisiti possono essere considerevoli, i prezzi per le nuove finestre, ad esempio, possono essere facilmente quintuplicati. Il fatto che le autorità monumentali forniscano anche assistenza tecnica per la ristrutturazione è positivo, ma spesso non aiuta finanziariamente.
Il vecchio edificio è un edificio storico? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Anche il chiarimento della situazione della pianificazione giuridica è imperativo . Se esiste un piano di sviluppo per il quartiere in questione, puoi vedere cosa può essere costruito sulla proprietà, ma anche cosa è possibile fare nel quartiere. Se non esiste un piano di sviluppo, ogni edificio deve adattarsi allo sviluppo adiacente. In caso di modifiche, si consiglia vivamente di consultare l'autorità edilizia locale. Per inciso, molti comuni rendono disponibili i piani di sviluppo applicabili sui loro siti web.
Anche la posizione gioca un ruolo
Un altro fattore nella decisione di acquistare una casa è l'ubicazione, ma questo vale per tutte le case e dovrebbe quindi essere considerato qui solo a titolo indicativo. In ogni caso, come potenziale acquirente, dovresti verificare le conseguenze della situazione sulla tua situazione di vita: devi acquistare un'altra auto perché i negozi o le strutture per l'infanzia non sono raggiungibili a piedi? Ci sono aziende, dai ristoranti alle autofficine, che fanno rumore? Sono previsti progetti nel quartiere che compromettono la qualità della vita? Queste domande giocano un ruolo anche se si desidera affittare la proprietà in tutto o in parte.
Un fattore spesso sovrastimato in relazione al finanziamento ha anche a che fare con la situazione personale : i contributi personali . In teoria, puoi fare molto da solo, soprattutto perché molte delle informazioni necessarie sono facilmente accessibili su Internet. Ma hai tempo e resistenza? Quando decidi di acquistare un vecchio edificio, dovresti essere cauto sui tuoi contributi, ma possono anche svolgere un ruolo. Anche molti si divertono!
Ristrutturazione: in quali mestieri ha senso fare il proprio lavoro? 
Contributo personale in cantiere: vantaggi e svantaggi
Ma ci sono altri fattori che devono essere ponderati in modo diverso. La disposizione delle stanze in casa si adatta alla tua situazione familiare e alle tue esigenze? I mobili esistenti si adattano alla casa, in particolare una cucina eventualmente esistente? Apprezzi un garage o un posto auto coperto e potrebbe ancora essere costruito? Ma anche: vuoi installare un impianto solare e la statica del tetto lo consente?
Non dimenticare sussidi e costi accessori
Un altro fattore di finanziamento, e quindi nel decidere se acquistare un vecchio edificio, sono le sovvenzioni . Esistono varie normative per gli edifici elencati; Ciò che hanno tutti in comune, tuttavia, è che non compensano in alcun modo i costi aggiuntivi e pertanto non dovrebbero essere presi in considerazione. Sono disponibili anche sovvenzioni o prestiti più economici per ristrutturazioni energetiche - di questi possono già essere presi in considerazione.
Finanziamenti per la ristrutturazione di vecchi edifici: Buono a sapersi
E c'è un altro argomento che potresti dimenticare nonostante tutto l'entusiasmo per un grande edificio antico: oltre al prezzo di acquisto effettivo, ci sono alcuni costi accessori . Se necessario, questi sono i costi per l'intermediario, ma in ogni caso l'imposta sul trasferimento di proprietà, le tasse per l'iscrizione al catasto e l'onorario per il notaio.
Spesso dimenticata, ma mai dall'ufficio delle imposte: l'imposta sul trasferimento di proprietà © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Occasionalmente, inoltre, non viene preso in considerazione il problema che di solito non è possibile spostarsi durante la ristrutturazione, ma la banca vorrebbe ricevere interessi e capitale. Questo può diventare un peso se l'affitto risparmiato deve fornire un contributo finanziario. Può essere un sollievo se la banca concede un periodo di grazia, ma questo deve essere negoziato.
