Obblighi di ristrutturazione: perché la proprietà è improvvisamente più costosa del previsto
Non puoi fare quello che vuoi con la tua casa e il tuo appartamento? Dopo tutto, è proprietà. Ma la proprietà obbliga, a volte si dice. Cosa in realtà? In parte per mantenere o riparare o modernizzare questa proprietà. Questo è ovviamente basato su normative legali.
Ristrutturazione: osservare gli obblighi e le disposizioni legali © by studio, fotolia.com
Suona ostile, come, ad esempio, nella sezione 177 del codice edilizio:
"Se un sistema strutturale presenta carenze o difetti in termini di condizioni interne o esterne, che possono essere eliminate o sanate mediante ammodernamento o riparazione, il Comune può ordinare la rimozione delle carenze attraverso un requisito di ammodernamento e la rimozione delle carenze attraverso un requisito di riparazione".
Penseresti che il sindaco possa obbligare chiunque a riparare la casa - in effetti, non è così facile. Ci sono molte condizioni a favore del proprietario e spesso questa sezione non viene applicata. Torneremo su questo più tardi.
Ristrutturazione energetica
Quando si parla di obblighi di ristrutturazione, si tratta soprattutto del cosiddetto rinnovamento energetico. Ciò che si intende è che devono essere prese misure per ridurre il consumo di energia per il riscaldamento. Ciò è richiesto dall'ordinanza sul risparmio energetico (EnEV). I proprietari di abitazione non sono affatto obbligati a prendere semplicemente tali misure. Ma: chiunque rinnova deve rispettare le normative dell'EnEV. In caso contrario, c'è il rischio di multe sostanziali.
ENEV © marco2811, fotolia.com
Niente di tutto questo è facile. Si applica un gran numero di requisiti e regolamenti, ci sono eccezioni e casi speciali. Leggere tutte queste regole non è per tutti. Anche qui si possono dare solo pochi regolamenti che offrono un primo orientamento; non si può pretendere di completezza o legalmente vincolante. Inoltre, i regolamenti individuali cambiano ancora e ancora. Si consiglia di rivolgersi a un consulente energetico, soprattutto se si desidera usufruire dei fondi KFW. Per inciso, ci sono anche quelli se non si intraprende una ristrutturazione completa ma si realizzano solo misure individuali, ad esempio la sostituzione delle finestre.
Per inciso, non ci sono scuse per non aver saputo nulla di questi doveri. Quando si vende una proprietà, né l'agente immobiliare né il venditore devono farlo notare all'acquirente. Il certificato energetico può, tuttavia, fornire informazioni: se il consumo è elevato, l'acquirente deve essere attivo. In generale, è consigliabile chiamare uno specialista che sappia quali lavori di ristrutturazione devono essere eseguiti prima dell'acquisto. Le spese dovute dovrebbero quindi essere incluse nel finanziamento.
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Facciata, tetto e riscaldamento
Quando si parla di isolamento, la prima cosa che viene sempre in mente è la facciata della casa. Chi rinnova più del dieci percento di questo deve isolarlo. Questo non si applica se dipingi solo la facciata. Ma se l'isolamento manca, dovresti pensarci due volte prima di recuperarlo quando il ponteggio è già a posto.
Isolamento di facciate © fotolia.com Isolamento di 
facciate: cosa occorre considerare
Anche i tetti non isolati o il soffitto dell'ultimo piano devono essere isolati. L'isolamento del tetto è generalmente notevolmente più complesso. Ma ottieni anche un serbatoio che è isolato e che puoi usare di conseguenza. Quindi dipende molto dal singolo caso. Può essere utile avere offerte di commercianti per entrambe le varianti.
Isolamento del tetto © Alterfalter, fotolia.com 
Isolamento del tetto : ci sono diverse opzioni
Sono escluse dal requisito di isolamento le case con un massimo di due appartamenti, uno dei quali ha abitato il proprietario, almeno dal 2002. Se la casa viene venduta, tuttavia, il nuovo proprietario deve crepare - quando sta ristrutturando.
Anche le case in cui l'isolamento non sarebbe economico sono esenti dal requisito di isolamento. Per presentarlo in modo legalmente comprensibile, anche qui non puoi fare a meno di un consulente energetico. Esistono anche restrizioni con gli edifici elencati: anch'essi devono essere isolati, ma i valori di isolamento richiesti, ad esempio, sono diversi.
E l'impianto di riscaldamento? Le caldaie installate fino al 1985 devono essere sostituite, anche senza altre ristrutturazioni. Anche in questo caso ci sono delle eccezioni per quanto riguarda le prestazioni degli impianti di riscaldamento e la tipologia delle abitazioni. Oltre ai consulenti energetici, gli Schonsteinfeger sono contatti competenti per questo argomento. Hanno anche familiarità con le normative per l'isolamento dei tubi che trasportano il calore. Se questi passano attraverso una cantina fredda, è necessario l'isolamento.
Vecchio impianto di riscaldamento © Tinadefortunata, fotolia.com
L'ipotesi che questi ammodernamenti comporteranno spese significative è per lo più giustificata. Ma è anche vero che la tecnologia del riscaldamento si è sviluppata così rapidamente che le spese sono compensate da notevoli risparmi. E 'richiesta anche l'installazione di valvole termostatiche per impianti di riscaldamento, anche per riscaldamento a pavimento.
Diritti e doveri dell'inquilino
Per inciso, un inquilino che assume una posizione arretrata non è un motivo sufficiente per eludere gli obblighi di modernizzazione. Gli inquilini devono tollerare queste misure e aspettarsi anche i conseguenti aumenti dell'affitto. L'11% dei costi di ammodernamento può essere aggiunto all'affitto annuale. Il proprietario dell'abitazione deve informare gli inquilini delle misure almeno tre mesi prima dell'inizio dei lavori. L'inquilino può invece avere un diritto straordinario di recesso.
Formalità e scadenze
Naturalmente, tutto deve essere provato quando si tratta con le autorità. A tal fine c'è una dichiarazione dell'imprenditore - con questa l'azienda incaricata conferma di aver rispettato le norme dell'EnEV. Queste dichiarazioni devono essere conservate per cinque anni.
Annotare le formalità e le scadenze © Zerbor, fotolia.com
Dopo aver acquistato una casa, hai solo due anni per eseguire i lavori di ristrutturazione prescritti. Non è tanto se prima si ricerca e si pianifica, poi si finanzia e si vuole aggiudicare il contratto in tempo. Alla fine lo spazzacamino è colui che verifica il rispetto degli obblighi di ristrutturazione. Le violazioni non sono considerate minori: possono essere inflitte ammende fino a 50.000 euro.
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Un altro motivo: protezione dei monumenti
La proprietà obbliga: questo è particolarmente vero per le case che sono edifici storici. L'edificio testimonia la vita delle generazioni precedenti, non solo al proprietario, ma al pubblico in generale. Questo è il motivo per cui il pubblico in generale, agendo attraverso lo stato, richiede la conservazione di questi edifici. Per inciso, viene fatta una distinzione tra la protezione dell'insieme, in cui è importante solo il design esterno dell'edificio, e il singolo monumento - qui la protezione del monumento è interessata anche all'interno della casa.
Protezione dei monumenti © Doc Rabe, stock.adobe.com
È meglio informarsi sugli obblighi esistenti prima di acquistare. Perché questi possono significare notevoli costi aggiuntivi, ad esempio quando si sostituiscono le finestre. Puoi sicuramente fare affidamento sui consigli delle autorità responsabili dei monumenti del distretto. Non creano piani o calcoli dei costi, ma sanno con maggior precisione cosa è necessario fare. Gli obblighi di ristrutturazione per la protezione dei monumenti riguardano meno l'adozione di una misura o meno, ma piuttosto il modo in cui l'autorità del monumento non determina se una porta deve essere sostituita. Ma quando viene sostituito, aiuta a determinare come dovrebbe essere la nuova porta.
Nella zona di riqualificazione
Se una casa minaccia di deteriorarsi, l'autorità di protezione dei monumenti può forzare una ristrutturazione, se necessario. Se il proprietario non può permetterselo, deve vendere l'edificio. È simile a un immobile in un'area di riqualificazione. Il rispettivo comune può emettere un requisito di ristrutturazione qui. Tuttavia, l'uso di questi casi è molto riluttante e molto raro; a nessuna autorità piace esporsi all'accusa di espropriare i proprietari di case. Di norma, si cerca di risolvere il problema tramite negoziazione.
Il codice edilizio contiene una serie di definizioni e regolamenti. Esistono carenze che giustificano un requisito di ristrutturazione se "il sistema non soddisfa i requisiti generali per condizioni di vita e di lavoro sane". Tuttavia, si può anche affermare un significativo deterioramento della strada o del paesaggio urbano. Il comune è anche tenuto a rimborsare i costi in una certa misura.
