Ristrutturazione di vecchi edifici - costi e finanziamento
Costruire o ristrutturare una casa non è come acquistare un prodotto finito come un'auto. Alcune circostanze, come le condizioni meteorologiche o il fallimento di una società coinvolta durante il periodo di costruzione, sono incalcolabili. Un progetto di costruzione quindi comporta sempre un certo rischio di costo. Questa viene nuovamente aumentata in caso di ristrutturazione di un vecchio edificio, poiché non tutte le misure necessarie sono evidenti prima dell'inizio della costruzione. Queste incertezze sono compensate dalla pianificazione del finanziamento, che richiede un alto grado di accuratezza dei costi di costruzione stimati, ma deve comunque essere eseguita in una fase molto precoce del progetto.
Rinnovamento energetico © Gina Sanders, fotolia.com
Tuttavia, è possibile ottenere un certo grado di sicurezza dei costi considerando alcuni suggerimenti su come procedere quando si determinano i costi. Una misurazione esatta della struttura esistente e un'analisi del tessuto edilizio sono essenziali per determinare i servizi richiesti nel modo più completo possibile. Inoltre, è importante tenere d'occhio i costi di costruzione durante il progetto di costruzione per poter reagire rapidamente e con competenza a possibili cambiamenti.
Nozioni di base sui costi e sul monitoraggio dei costi
Due cose sono essenziali per una stima accurata dei costi:
- Un'analisi dettagliata dell'inventario e
- una pianificazione concreta del successivo progetto di costruzione
Mentre un inventario dovrebbe fornire informazioni sullo stato strutturale ed energetico dell'edificio, la pianificazione riflette le decisioni risultanti per l'ambito delle misure. Sulla base di questi documenti di pianificazione, a loro volta, è possibile determinare i costi di costruzione previsti.
Pianificazione dell'ammodernamento della casa © Franck Boston, fotolia.com
A seconda della pianificazione e dell'avanzamento della costruzione, i costi di costruzione vengono stimati, dettagliati e controllati in diverse fasi. Architetti e ingegneri determinano i costi di costruzione in base ai metodi e ai livelli di classificazione della DIN 276. Una panoramica di questo tipo di calcolo dei costi è utile anche per il profano, in quanto riflette le dinamiche di sviluppo dei costi in cantiere.
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Le seguenti quattro ripartizioni dei costi sono fornite nella DIN 276 e devono essere utilizzate a seconda dello stato di avanzamento della costruzione
1. Stima dei costi
La stima dei costi viene effettuata sulla base della pianificazione preliminare, che include i risultati dell'analisi di inventario. Tra l'altro, funge da base per la pianificazione del finanziamento ed è solitamente richiesto anche dalla banca al momento della richiesta di prestito per verificare l'affidabilità creditizia del progetto. In molti casi, è anche necessario presentare una stima dei costi al momento della richiesta di finanziamento. Per organizzare i diversi costi, una stima dei costi è suddivisa in sette gruppi di costi. I primi due gruppi includono il prezzo di acquisto e le spese di sviluppo della proprietà.
I costi di costruzione effettivi, ovvero i costi direttamente correlati all'edificio, sono inclusi nei due gruppi seguenti, i costi per la costruzione dell'edificio e gli impianti tecnici. Viene determinato moltiplicando la superficie lorda dell'edificio o la parte interessata dell'edificio con i parametri di costo di un edificio comparabile. I costi per le strutture esterne, gli oggetti di attrezzature speciali e i servizi di costruzione ausiliari negli ultimi tre gruppi di costi sono calcolati separatamente.
2. Calcolo dei costi
Una volta finalizzata la pianificazione del progetto, viene eseguito il calcolo dei costi. Questo di solito viene fatto in base al componente, ovvero le diverse masse e quantità dei componenti vengono moltiplicate per i corrispondenti parametri di costo. Il presupposto è quindi una determinazione esatta della massa dei singoli componenti. I rispettivi parametri di costo sono determinati, pubblicati e aggiornati a determinati intervalli da vari istituti e fornitori di banche dati dei costi di costruzione. Se uno scambio è già assegnato a ciascuna voce di costo in questo passaggio, ciò facilita la successiva struttura orientata all'esecuzione, necessaria per confrontare le offerte.
3. Stima dei costi
Il preventivo viene creato dopo che i servizi sono stati assegnati sulla base degli importi degli ordini delle imprese artigiane appaltate. Quindi mostra i costi che sorgerebbero se la ristrutturazione fosse eseguita esattamente secondo il progetto e solo con i servizi commissionati. Questa ripartizione dei costi può essere utilizzata per il controllo dei costi durante l'intera fase di costruzione. Se sorgono costi aggiuntivi a causa di misure impreviste, questi verranno aggiunti all'elenco. In questo modo avrai sempre una panoramica dello stato attuale dei costi.
4. Valutazione dei costi
La valutazione dei costi viene creata dopo il completamento dell'intero progetto di costruzione sulla base di tutte le fatture pagate e fornisce informazioni su quanto costa la ristrutturazione alla fine. Per ragioni di completezza non devono mancare contributi personali. Qui vengono utilizzati i costi che sarebbero stati stimati per essere stati sostenuti da un'azienda specializzata.
Piano di finanziamento
Una volta che i costi di ristrutturazione approssimativi sono stati determinati in base alla stima dei costi, il passo successivo è pianificare il finanziamento. Se i vostri fondi sono insufficienti, è possibile anche un finanziamento esterno, ad esempio attraverso i cosiddetti prestiti di ammodernamento della banca interna. Particolarmente allettanti sono i programmi di promozione della Banca KfW, che supportano i proprietari di immobili con sovvenzioni o prestiti agevolati. Questi prestiti possono essere richiesti anche tramite la banca prescelta per il finanziamento.
Finanziamento © Doc Rabe, fotolia.com
Per non superare il limite finanziario mensile con il rimborso del prestito, è necessario stabilire in anticipo quale importo di denaro è disponibile per gli interessi e il rimborso ogni mese. Per fare ciò, aiuta a redigere un semplice bilancio, in cui vengono detratte le entrate mensili nette, le spese di soggiorno comprese auto e ferie nonché le spese di gestione come i contributi assicurativi. Fanno parte della spesa anche le riserve per futuri lavori di manutenzione dell'immobile, in quanto possono sorgere di volta in volta anche dopo la ristrutturazione e dovrebbero quindi figurare in bilancio. L'importo rimanente dello stipendio netto dopo aver detratto tutti questi importi fornisce l'eventuale canone mensile per il rimborso del prestito.
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Risparmia, ma nei posti giusti
Anche al momento della stima dei costi, diventa spesso chiaro se il progetto di costruzione rientra nell'ambito finanziario. Se il limite dell'onere finanziario viene superato, il progetto non deve essere abbandonato immediatamente. Un passo indietro nella pianificazione può mostrare se esiste ancora un potenziale di risparmio. In linea di principio, tuttavia, ci sono misure di cui non si può fare a meno. Ciò vale in particolare per la riparazione di danni strutturali. Perché se questi non vengono eliminati il più rapidamente possibile, possono peggiorare e causare costi di follow-up.
È inoltre indispensabile l'attuazione dei requisiti richiesti dall'autorità edilizia o dalla tutela dei monumenti e dalle misure energetiche obbligatorie nell'ordinanza sul risparmio energetico. Tuttavia, alcune correzioni e modifiche nella pianificazione e nell'esecuzione possono far risparmiare denaro reale.
Ristrutturazione di vecchi edifici: queste opportunità di risparmio dovrebbero essere esaminate
Potenziali risparmi derivano tra l'altro da:
- Svolgere lavori individuali internamente, soprattutto nella costruzione di interni
- Trattative sui prezzi con società esecutrici e progettisti
- Recesso di singole sezioni di costruzione, che può essere eseguito anche successivamente
- Abbassare lo standard di equipaggiamento per l'interior design, soprattutto nei bagni e nelle cucine
- Scambia materiali costosi con alternative economiche
