Ristrutturazione di vecchi edifici - passaggi necessari prima dell'inizio della costruzione

I proprietari di immobili che desiderano ristrutturare un vecchio edificio devono affrontare questo compito di costruzione sia personalmente che finanziariamente. Per non perdere traccia durante l'attuazione, la misura deve essere ben pianificata in anticipo e coordinata e monitorata durante l'attuazione. Molti rischi possono anche essere ridotti al minimo attraverso una pianificazione dettagliata e una conoscenza precisa delle disposizioni legali. Un aiuto indispensabile per i proprietari di edifici è il VOB, il regolamento di appalto per i lavori di costruzione, che contiene le linee guida generali per l'esecuzione e la fatturazione dei lavori di costruzione, nonché i termini applicabili e le richieste di rimozione dei difetti. Il presupposto per l'efficacia giuridica della VOB è il suo accordo come base giuridica nel contratto di costruzione.

Documenti di pianificazione corretti aiutano con l'implementazione © Torsakarin, fotolia.com

Le seguenti misure preparatorie dovrebbero essere prese prima dell'inizio della costruzione, se possibile, al fine di rendere il successivo processo di costruzione il più semplice possibile:

Conclusione di un'assicurazione di responsabilità civile del costruttore
Creazione di un piano di attuazione
Bando per lavori edili
Commissionare le società di esecuzione
Creazione e coordinamento del programma

Stipula un'assicurazione sulla costruzione

È importante che i proprietari degli edifici stipulino un'assicurazione adeguata contro i danni e gli incidenti che potrebbero verificarsi in cantiere durante il periodo di costruzione. L'impresa edile che esegue i lavori è responsabile anche dei danni da essa causati, ma questo ha i suoi limiti. Se terze parti subiscono danni a causa delle attività di costruzione, ad esempio per inadeguata sicurezza del cantiere, il cliente può essere ritenuto responsabile. Soprattutto quando si tratta di interventi di ristrutturazione, il tessuto fatiscente dell'edificio e la gestione di installazioni obsolete rappresentano una fonte di pericolo crescente.

Ecco perché è essenziale stipulare un'assicurazione di responsabilità civile dei costruttori prima dell'inizio dei lavori di costruzione. Si consiglia inoltre una cosiddetta assicurazione di costruzione, che entra in vigore durante il periodo di costruzione, soprattutto in caso di danni a componenti già completati a causa delle intemperie. I contributi possono essere assegnati proporzionalmente alle imprese di costruzione se questo è concordato nel contratto di costruzione. Vale la pena fare un confronto tra i diversi assicuratori, poiché le somme e gli importi assicurati possono variare notevolmente.

Suggerimento:

Creazione di un piano di attuazione

A seconda dell'ambito della misura di ristrutturazione, sono richiesti piani di costruzione dettagliati che riflettano le condizioni desiderate dell'edificio dopo l'implementazione. Se un architetto è incaricato della pianificazione esecutiva, crea planimetrie, sezioni e viste in scala 1:50 nonché disegni dettagliati in scala 1:20, se necessari per spiegare alcuni dettagli sull'edificio. Oltre alle catene dimensionali e alle informazioni sull'altezza, questi piani di solito contengono anche specifiche sui materiali come i rivestimenti per pareti, pavimenti e soffitti.

Sulla base di questi documenti, ingegneri specializzati, società specializzate e, se necessario, ingegnere strutturale creano quindi piani separati che mostrano le aperture e la gestione dell'installazione dei servizi di costruzione. È vero che l'esecuzione desiderata di alcuni lavori può essere discussa anche con gli artigiani direttamente in cantiere, ma una buona pianificazione esecutiva impedisce agli artigiani di svolgere i propri servizi a propria discrezione. Nel caso di progetti di ristrutturazione meno complessi, come la sostituzione della scala o di altri singoli componenti, le imprese artigiane di solito producono i disegni stessi.

Bando per lavori edili

A prima vista, il modo più semplice sembra essere quello di assumere un artigiano per descrivere approssimativamente i servizi desiderati e fargli fare un pacchetto per l'intero ambito dei servizi. Al più tardi, tuttavia, quando si ottengono preventivi da diverse aziende artigiane per confrontare i prezzi tra loro, questo metodo raggiunge i suoi limiti. Perché da un pacchetto di solito non è abbastanza chiaro quali servizi sono inclusi nel prezzo e quali no. In caso di interventi di ristrutturazione, in particolare, sono spesso necessari lavori aggiuntivi, la cui necessità diventa evidente solo durante il progetto di costruzione. Se, in questo caso, non è stata concordata alcuna retribuzione oraria fissa, l'artigiano può, in caso di dubbio, richiedere prezzi eccessivi.

In particolare nel caso di progetti edilizi più complessi, è quindi consigliabile ottenere offerte da vari artigiani sulla base di una descrizione dettagliata dei servizi. Questi documenti di gara dovrebbero contenere un elenco preciso dei singoli servizi, inclusi i materiali richiesti, le quantità e le istruzioni di attuazione. Utilizzando questi articoli di servizio, l'artigiano può valutare individualmente il lavoro richiesto. Ciò crea un elevato livello di trasparenza dei costi sia quando si confrontano tra loro diversi professionisti sia quando li fatturano in un secondo momento. Se ad un architetto è affidata la supervisione dell'intero incarico di costruzione, la redazione dei documenti di gara e la valutazione delle offerte ricevute sono fatte da lui.

Messa in servizio delle società esecutrici

Le discussioni con gli artigiani dovrebbero svolgersi non solo durante l'esecuzione a intervalli regolari, ma anche prima dell'aggiudicazione dell'appalto. In alcuni casi, le imprese artigiane apportano correzioni ai documenti di gara suggerendo altri metodi di costruzione o raccomandando materiali alternativi in base alla loro esperienza professionale. Ecco perché è sempre consigliabile parlare nuovamente con l'azienda artigiana preferita prima di firmare i contratti di costruzione al fine di chiarire i punti in sospeso. Molte aziende con la prospettiva di un ordine spesso entrano ancora in una certa misura in trattative sui prezzi. Se tutte le domande sono state chiarite, può essere redatto un contratto di costruzione.

Un contratto di costruzione non include solo il testo effettivo del contratto. I documenti di gara compilati dall'artigiano sono una componente importante. I prezzi che l'artigiano potrà successivamente fatturare per i servizi svolti sono qui definiti con precisione. Il contratto di costruzione comprende anche disposizioni del contratto tecnico in cui sono espressamente elencate le norme DIN applicabili per il rispettivo commercio.

Soprattutto, è importante che le attuali norme sugli appalti e sui contratti per i servizi di costruzione, il cosiddetto VOB, siano concordate per iscritto come base nel contratto di costruzione. Questo set di regole in tre parti contiene tutti i punti importanti per l'esecuzione e la fatturazione dei lavori di costruzione. Ulteriori accordi che devono essere stipulati riguardano i termini di esecuzione e i termini di pagamento. Molte società di costruzioni concedono al cliente una riduzione del prezzo, nota anche come sconto di cassa, se il cliente paga sempre le fatture entro un certo periodo di tempo.

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Creazione e coordinamento del programma

Una pianificazione ben ponderata è molto importante nel settore delle costruzioni, perché è il prerequisito per un processo di costruzione il più possibile senza problemi. Ad esempio, le finestre devono essere sostituite prima dell'installazione dell'isolamento della parete esterna in modo che il giunto di collegamento tra l'intonaco di rivestimento e la finestra possa essere eseguito correttamente. Altri lavori, come l'applicazione di un nuovo massetto umido, richiedono poi tempi di asciugatura che rendono impossibile continuare a lavorare nei locali interessati. Il programma regola la sequenza del lavoro. Oltre a un processo regolamentato, i programmi di costruzione offrono la possibilità di ottimizzare i tempi complessivi di costruzione, poiché alcuni lavori possono anche svolgersi in parallelo. La facciata può essere dipinta contemporaneamente alla pittura interna.

Un buon strumento per creare una pianificazione è un foglio di calcolo in cui i singoli mestieri o lavori di costruzione vengono inseriti uno sotto l'altro nella prima colonna e le colonne seguenti vengono utilizzate per la tempistica. Viene visualizzato mediante barre che contrassegnano il periodo di lavoro. Un contrasto di colore tra le singole operazioni facilita la panoramica. È utile evidenziare le date generali come l'inizio della costruzione, le date di accettazione e la data di completamento con contrassegni speciali e quindi sottolineare la loro importanza.