Non è raro trovare appezzamenti di terreno ideali per la costruzione di una casa, ma sfortunatamente non come terreno edificabile, ma solo come terreno giardino nel piano di sviluppo. In alcuni casi, un tale appezzamento di terreno può persino appartenere alla propria proprietà (di famiglia), ma la costruzione non è consentita lì. Nella nostra intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega quale percorso devi percorrere per poter costruire ei costi.
Domanda: quanto costa trasformare un giardino in terreno edificabile?
Esperto del controllo dei costi: prima di tutto, non è una questione di costi che una questione di processi necessari.
Se l'immobile in oggetto è già iscritto nel piano urbanistico, il percorso conduce attraverso un cambio di destinazione nel piano urbanistico. Spesso per questo vengono addebitate solo spese amministrative molto basse, ma queste sono sempre a discrezione del singolo comune e sono adattate al singolo caso. Se un permesso di costruzione è considerato un vantaggio per il cliente, il comune può, se necessario, accettare e "prezzare" un corrispondente aumento di valore. I costi sono quindi più alti. Puoi leggere di più su questo a questo punto.
Potrebbe anche essere necessario modificare il piano di zonizzazione.
Se hai chiesto di cambiare il terreno per lo sviluppo, può essere un processo molto lungo.
Spetta alla rispettiva comunità che deve implementarlo. Un tale cambiamento può solo essere suggerito (al rappresentante politico responsabile): bisogna aspettare e vedere se la comunità è d'accordo. Anche nel migliore dei casi (se c'è disponibilità) si dovrebbe essere preparati per mesi o anni fino a quando ciò non viene fatto.
Anche se ci sono presunte buone ragioni (ad esempio aree già edificate intorno alla proprietà), è sempre discutibile se il comune si assumerà lo sforzo. Molte comunità evitano i cambiamenti ad alta intensità di lavoro, soprattutto se c'è ancora abbastanza terreno edificabile libero altrove.
Il primo punto di contatto è sicuramente l'ufficio responsabile della pianificazione edilizia, che può sicuramente valutare meglio la disponibilità (politica) della comunità a cambiare destinazione d'uso. Fondamentalmente, ogni cambiamento è una "azione di buona volontà" che la comunità fornisce volontariamente, non vi è alcuna pretesa legale in merito e non si può costringere la comunità a cambiare il piano di zonizzazione - non importa quanto valide siano le ragioni.
Terreno pianificato e permesso di costruzione secondo § 34 BauGB
Se la proprietà è designata come cosiddetta "terra da costruire", potrebbe essere più facile, ma neanche questo è certo. E anche questo può richiedere tempo.
Se non esiste un piano di sviluppo, potrebbe esserci ancora la possibilità di richiedere un permesso di costruzione secondo §34 BauBG. Tuttavia, questo dovrebbe essere discusso in anticipo con l'architetto progettista, che dovrebbe presentare tale domanda di costruzione.
Rischio di costo
Nella maggior parte dei casi, convertire un terreno giardino in terreno edificabile è molto costoso.
Se non si possiede l'immobile in questione, ma si vuole prima acquistarlo, il Comune ha la possibilità di trasferire i costi dell'intera pianificazione (soprattutto la modifica del piano di zonizzazione) all'investitore - cioè a te come acquirente dell'immobile - per contratto. Questo può significare costi da alti a molto alti, che in molti casi rendono un acquisto non più conveniente (a meno che tu non voglia davvero avere esattamente questa proprietà - letteralmente - a qualsiasi prezzo).
Esempio pratico
Una famiglia possiede un appezzamento di terreno in pendenza con una porzione pianeggiante designata come terreno giardino secondo il piano urbanistico. Nelle immediate vicinanze sono presenti altri lotti già costruiti. Un appezzamento di terreno adiacente e più piccolo viene venduto dalla banca locale come terreno edificabile.
| Domanda | risposta |
|---|---|
| metodo | Richiedere un cambio di destinazione d'uso nel piano di sviluppo |
| opportunità | incerto |
| Modifica i costi | non sono previsti costi speciali |
Domanda: cosa dipende dal fatto che il terreno giardino possa essere trasformato in terreno edificabile?
Convertire un terreno giardino in terreno edificabile è molto complicato.
Esperto del controllo dei costi: come già accennato, dipende fondamentalmente dalla volontà della comunità di farlo. Puoi provare a conquistare rappresentanti della comunità per la tua causa e quindi possibilmente ottenere l'approvazione. Alla fine, tuttavia, la decisione spetta sempre alla comunità.
Si dovrebbe tenere presente che se è necessaria una modifica al piano di zonizzazione, potrebbe essere necessario tenere conto dell'intero costo del cambiamento per il piano.
