Quando si cerca uno spazio abitativo, spesso si trascurano le ovvie e buone opzioni. Convertire un vecchio fienile in uno spazio abitativo con un carattere loft può essere una buona opzione in molti casi, ma i costi sono spesso sottovalutati. In un'intervista, l'esperto del controllo dei costi spiega in dettaglio quanto può effettivamente costare una conversione in stalla.
Domanda: Perché vale la pena convertire i vecchi fienili in spazi abitativi e a cosa devi prestare attenzione in anticipo?
Esperto del controllo dei costi: ciò che spesso non viene considerato nei vecchi fienili è la sensazione di vivere che si può ottenere in essi durante i lavori di ristrutturazione. Dopo una ristrutturazione, un vecchio fienile ha sicuramente il carattere di un loft, che differisce poco dall'architettura di fabbrica così ricercata nei luoghi urbani.
Stanze alte e luminose con una generosa sensazione di spazio e una moltitudine di opzioni di design spaziali e molto individuali sono altrettanto possibili quando si converte un vecchio fienile come con fabbriche abbandonate che vengono adattate come spazi abitativi loft. Con i fienili, tuttavia, il potenziale esistente per uno spazio vitale eccezionale e unico viene spesso trascurato.
Certo, devi investire molta pianificazione in anticipo. Prima di tutto, si tratta di sapere se un ampliamento del fienile e un cambio d'uso come spazio abitativo possono essere approvati dalla legge edilizia. Con molti fienili all'esterno, è molto difficile se non impossibile ottenere un tale permesso.
Poiché i granai sono tutti vecchi o edifici molto vecchi, molti di loro sono elencati. In pratica, questo significa un gran numero di requisiti che devono essere rispettati, incluso il mantenimento della facciata nello stile giusto, che a volte può essere una sfida (ad esempio per quanto riguarda l'installazione di finestre).
Successivamente, hai bisogno di un architetto che abbia le qualifiche necessarie e al cui stile puoi abituarti. È anche importante che l'architetto abbia una profonda esperienza con edifici antichi ed elencati.
Inoltre, non è un errore se l'architetto ha il miglior rapporto possibile con le autorità edilizie competenti - per quanto riguarda i permessi necessari, vale la pena un buon accordo tra l'architetto e le autorità. In caso contrario, l'attuazione dei piani e l'ottenimento dei permessi appropriati può essere molto noioso e richiedere molto tempo.
Nemmeno i costi per una tale trasformazione devono essere sottovalutati. Di norma, dovrai entrare in questo progetto con un budget simile a quello per un nuovo edificio - se devono essere effettuati anche interventi di manutenzione e ristrutturazione sulla struttura del fienile, può essere ancora più costoso. A causa dello spazio abitativo molto speciale e di alta qualità che si ottiene in seguito durante la conversione del fienile, il calcolo del rapporto costi-benefici è in molti casi piuttosto positivo.
Domanda: Quali costi devi normalmente aspettarti quando converti un fienile in pratica?
I costi per un ampliamento del fienile variano notevolmente
Esperto del controllo dei costi: è ovviamente difficile dare una cifra generale su questo, poiché i costi dipendono sempre fortemente dall'edificio stesso e dai tuoi progetti per lo spazio abitativo successivo.
In pratica, tuttavia, anche a condizioni favorevoli e con minori contributi personali, difficilmente sarà possibile una conversione inferiore a 1.000 euro al m² . Ciò è possibile solo se puoi assumere completamente il lavoro di singole operazioni più grandi da solo - e anche con questo è discutibile se puoi scendere significativamente al di sotto di questa soglia.
In generale, i costi di costruzione nella maggior parte dei casi tenderanno ad essere nella direzione di circa 1.500 EUR al m² , soprattutto se devono essere implementati i requisiti di protezione dei monumenti e sono necessarie anche misure di ristrutturazione dell'edificio stesso.
Ciò che rende le cose più facili in termini di costi è che di solito ci sono meno pressioni sui tempi per la ristrutturazione e che un vecchio fienile può anche essere convertito in uno spazio abitativo completo "per fasi". Questo crea anche tempo per il tuo lavoro e non devi spendere l'intero budget in breve tempo.
Un piccolo esempio di costi dalla pratica
Un vecchio fienile nella Foresta Nera (500 m² di superficie utile, classificata) deve essere convertito in un appartamento separato (300 m²) e un appartamento (150 m²) da affittare in seguito.
A causa delle ampie misure richieste, i costi totali di costruzione sono di 2.000 EUR al m² .
Il fienile è un edificio storico: ciò significa che è possibile ottenere sussidi appropriati ed è possibile un ammortamento speciale.
| Inviare | costi |
|---|---|
| Costruire costa appartamento proprio | 600.000 EUR |
| Costi condominiali in affitto | 300.000 EUR |
| Costi totali di costruzione | 900.000 EUR |
| Finanziamento comunitario (riqualificazione centro storico) | EUR 22.500 |
| Spese di finanziamento per entrambi gli appartamenti all'anno | 39.960 EUR |
| Ammortamento protezione monumento appartamento proprio (AfA) | 48.600 EUR all'anno per 10 anni |
| Appartamento in affitto per ammortamento a protezione dei monumenti (AfA) | 24.300 EUR all'anno per 7 anni, quindi 18.900 EUR all'anno per 4 anni |
| Rimborsi fiscali totali in 11 anni | meno 256.095 EUR |
| Reddito da locazione al mese | 1.125 EUR |
| onere annuale con esso (costi di finanziamento meno affitto e ammortamento della protezione dei monumenti) | 945 EUR all'anno |
Naturalmente, questo è solo un singolo esempio di costo che si applica solo a un edificio molto specifico e ad alcune misure di ristrutturazione.
Sono previste sovvenzioni per la ristrutturazione per i fienili elencati
Il nostro esempio di costo mostra, tra le altre cose, molto chiaramente che i requisiti di protezione dei monumenti non devono sempre essere un onere, ma possono rappresentare un aiuto finanziario molto importante per la ristrutturazione a causa del possibile deprezzamento.
Anche senza il reddito da locazione, l'onere mensile in questo caso difficilmente sarebbe superiore a quello di una tipica casa unifamiliare, ma con meno della metà dello spazio vitale.
Quindi, quando si tratta di costi, dipende sempre dalla migliore pianificazione globale possibile e completa in anticipo. Gli edifici elencati non dovrebbero essere ignorati sin dall'inizio.
Domanda: Da quali fattori dipendono in pratica i costi per la conversione di una stalla?
Esperto del controllo dei costi: naturalmente qui entrano in gioco molti fattori. I più importanti di questi sono:
- l'eventuale prezzo di acquisto dell'immobile e dell'immobile
- le condizioni strutturali dell'edificio
- se il fienile è un edificio storico
- quali requisiti esistono per un cambio di destinazione d'uso come spazio abitativo da parte dell'autorità
- quali misure di ristrutturazione verranno prese esattamente
- quali limitazioni si applicano alla trasformazione (ad es. conservazione della facciata)
Di norma, vale la pena pianificare sulla base dell'uso consentito e adattare le proprie idee per un possibile progetto a queste specifiche. Di solito è utile anche dal punto di vista finanziario. D'altra parte, cercare di realizzare le proprie idee può spesso essere sproporzionatamente costoso nei singoli casi.